鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
玖珠 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

玖珠 5-1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　折原　修己

TEL.

鑑定評価額

22,800,000 円

１㎡当たりの価格

44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和6年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山１８５番３外				②地積　(㎡)	518 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (90,200)
	台形 1.5:1	銀行Ｓ2	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南18m国道	水道	豊後森 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１８ｍ　国道

交通

施設

豊後森駅　南西方

1.3km

法令

規制

（都）近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ロードサイドにおいてはすでに市場は飽和状態にあり、新規出店も見受けられず取引はほとんどない。人口の減
少傾向が継続しており、地価は緩やかな下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は玖珠町中心部の路線商業地域である。需要者の中心は地元法人を主に中堅の法人である。新型コロナによ
る影響から取引は減少しているものの沿道路線商業地においては中小規模店舗の取引も見受けられる。土地の取引規模
、総額については物件により様々であり、中心価格帯については概ねであるが２，０００万円～３，０００万円程度で
ある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。収益価格は低層店舗事務所を想定し試算したが、国道沿いであり
大規模店舗も引き合いがある地域である。一方、同一需給圏内の類似地域内において信頼性のある取引事例を多数収集
し得た。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、路線商業地の収益物件の不動産市場動向等を勘案
して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

既存商店街は衰退しており、ロードサイドに
おいても既に飽和状態にあることから需要は
弱含みである。

大きな変動要因はないものの、人口減少から
店舗の閉店も見受けられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

玖珠 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	玖珠Ｂ２４公 -3	玖珠郡玖珠町		更地	（　）	ほぼ正方形	南4m道路、中間画地		（都）２中専 (60,160)
b	玖珠Ｂ２４公 -7	玖珠郡玖珠町		更地	（　）	長方形	北西4m道路、南西4m、角地		（都）２中専 (70,160)
c	玖珠Ｂ２４公 -5	玖珠郡玖珠町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m道路、南東4m、角地		（都）２中専 (70,160)
d	玖珠Ｅ２３調 -3	玖珠郡玖珠町		更地	（　）	長方形	東6.8m町道、南4m、角地		（都）２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,064	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,064	100 [ 57.9]	50,197	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,200
b	(　 ) 27,213	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	25,151	100 [ 57.9]	43,439		43,400
c	(　 ) 25,109	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	24,378	100 [ 57.9]	42,104		42,100
d	(　 ) 21,175	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	20,558	100 [ 47.0]	43,740		43,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,000 円／㎡]

玖珠 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,084,169	1,617,250	6,466,919	6,098,970	367,949	（　0.9701） 356,947	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	6,864,365 円　　　　（　 13,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

玖珠 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	518 ㎡	27.5 m x 18.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで、平均専有面積は４０㎡程度。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	250.00	100.0	250.00	1,650	412,500	3.0	1,237,500
							0.0	0
～ 2	事務所	250.00	100.0	250.00	1,153	288,250	2.0	576,500
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		700,750		1,814,000
								0

⑨年額支払賃料	700,750 円　×　12ヶ月　＝　 8,409,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	家賃に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,409,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 701,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,067,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,814,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,689 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,084,169 円　　　　（　 15,607 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	玖珠Ｂ０６公賃　　　　-1	1,250 ( 1,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,225	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,155 円/㎡　月額支払賃料（　 1,153 円/㎡）　基準階 2 F B
b	玖珠Ｂ０６公賃　　　　-2	1,061 ( 1,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,083
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

玖珠 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	386,500 円	77,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	438,450 円	8,769,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 541,100 円	77,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	77,300 円	77,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,300 円	77,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,617,250 円　（　　　　　　 3,122 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,098,970 円（　　　　　 11,774 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,084,169 円
②総費用	1,617,250 円
③純収益　①－②	6,466,919 円
④建物等に帰属する純収益	6,098,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	367,949 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	356,947 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 689 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,864,365 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

玖珠 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山１８５番３	3207000435806-0000
2	玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山１８５番４	3207000435807-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
玖珠 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

玖珠 5-1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　土師　一弘

TEL.

鑑定評価額

22,500,000 円

１㎡当たりの価格

43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山１８５番３外				②地積　(㎡)	518 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (90,200)
	台形 1.5:1	銀行Ｓ2	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南18m国道	水道	豊後森 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

豊後森駅　南西方

1.3km

法令

規制

（都）近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道２１０号沿いに店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。人口減少等に伴う商況の低迷から新規出店
が見受けられず、既存テナントの空室も長期化するなど、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は町中心部周辺の国道２１０号沿線を中心とする幹線道路沿線及び豊後森駅周辺の商業地域である。需要者
の中心は玖珠町内又は県内の法人又は個人事業主であるが、背後人口の減少が進んでおり、出店余地も少ないため取引
はほとんどない。取引水準は利用目的、規模によってまちまちであり、取引自体が極端に少ないことから中心となる価
格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的の取引が中心で、賃貸需要は総じて弱く、賃料も低額であるため収益価格は低位に試算された。主たる需要者
は代替不動産との価格差を有力な指標として取引を決定する傾向があるため、自用物件の取引事例を基礎とする比準価
格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生産年齢人口の減少が著しく、国道沿線をは
じめ空き店舗が多く見受けられる。

地域要因に大きな変動は見られないが、市場
規模としては飽和状態にあり新規出店はほと
んど見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

玖珠 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	玖珠Ｘ２１調 -3	玖珠郡玖珠町		底地	（　）	長方形	南12m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	玖珠Ｅ２３調 -6	玖珠郡玖珠町		更地	（　）	ほぼ台形	北4.5m町道、西4m、角地		（都）１住居 (70,180)
c	玖珠Ｉ２０公 -2	玖珠郡玖珠町		建付地	（　）	長方形	南西12m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	玖珠Ｍ２４公 -4	玖珠郡玖珠町		建付地	（　）	不整形	西11.5m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 27,838) 39,769	100 [ 100.0]	[ 94.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,582	100 [ 83.6]	44,955	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,000
b	(　 ) 13,026	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	12,406	100 [ 59.7]	20,781		20,800
c	(　 ) 20,566	100 [ 100.0]	[ 91.9] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	31,500	100 [ 83.6]	37,679		37,700
d	(　 ) 17,046	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	21,002	100 [ 48.0]	43,754		43,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,000 円／㎡]

玖珠 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,475,722	1,474,950	6,000,772	5,483,550	517,222	（　0.9701） 501,757	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	9,649,173 円　　　　（　 18,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

玖珠 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	225.00	Ｓ2	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	518 ㎡	27.5 m x 18.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階それぞれフロア貸し、１階は店舗利用を想定し、２階は事務所利用を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	225.00	100.0	225.00	1,720	387,000	3.0	1,161,000
							0.0	0
2～	事務所	225.00	100.0	225.00	1,150	258,750	2.0	517,500
							0.0	0
～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		645,750		1,678,500
								0

⑨年額支払賃料	645,750 円　×　12ヶ月　＝　 7,749,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,749,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 648,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,460,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,678,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,442 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,475,722 円　　　　（　 14,432 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	玖珠Ｍ２４公賃　　　　-4	1,630 ( 1,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,725	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,724 円/㎡　月額支払賃料（　 1,720 円/㎡）　基準階 1 F B
b	玖珠Ｍ２４公賃　　　　-5	1,269 ( 1,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,697
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

玖珠 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	347,500 円	69,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	405,450 円	8,109,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 486,500 円	69,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	69,500 円	69,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,500 円	69,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,474,950 円　（　　　　　　 2,847 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,483,550 円（　　　　　 10,586 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,475,722 円
②総費用	1,474,950 円
③純収益　①－②	6,000,772 円
④建物等に帰属する純収益	5,483,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	517,222 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	501,757 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 969 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,649,173 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

玖珠 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山１８５番３	3207000435806-0000
2	玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山１８５番４	3207000435807-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考