別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
日出 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日出 5-2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　原　勝海   TEL.
鑑定評価額 83,500,000 円  １㎡当たりの価格 53,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 速見郡日出町字平早水３８８９番２外
 ②地積
　(㎡)		 1,570  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 店舗、店舗兼共同住
宅が多く見られる商
業地域		 西20m町道、背面道 水道、下水 暘谷

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南   210 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ町道 交通

施設		 暘谷駅　北方

480m		 法令

規制		 （都） １住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理事業地内の商業地域である。大型店舗等が多く立地し繁華性が高い地域であり、地価は微増傾向で推移
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は日出町内の混在地を含む商業地域。需要者は店舗等を経営する県内外の法人及び店舗付共同住宅を所有す
る不動産業者等である。区画整理地内の商業地については、供給自体が少なく取引自体は殆ど見られない。ただし店舗
の集積が高い繁華性が良好な地域であり、地価は微増傾向で推移している。土地は１，５００㎡程度で総額８，０００
万円程度が相場である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 代替性が高い取引事例を基に比準価格を試算しており規範性は高い。一方収益価格も適正に試算したが、土地価格に見
合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。また商業地域ではあるが自用目的の取引が主であり、収益性
が地価へ与える影響は小さい。従って、規範性が高い取引事例により算定した比準価格を重視し、地域性を思料のうえ
収益価格を参酌して、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日出 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     40,500 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.6]		 [101.0]
100		 53,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 背後住宅地の地価上昇の影響や割安感もあり
、中心地の繁華性が良好な商業地については
地価は上昇基調にある。


新規出店は見られないが、町内において繁華
性が高い商業地の一角に位置する。また周辺
の住宅地においては高値での取引も見られる
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日出 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日出Ｕ２３
調
-11		 速見郡日出町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.8m町道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
b 日出Ｇ２４
公
-1		 速見郡日出町

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東6m町道、
中間画地
（都） 商業

(80,360)
c 日出Ｇ２３
公
-1		 速見郡日出町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m県道、
中間画地
（都） １住居

(70,200)
d 日出Ｐ２３
公
-15		 速見郡日出町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西27m国道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
e 日出Ｕ２３
調
-1		 速見郡日出町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m町道、
北6m、角地
（都） １住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,050  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,281 		 100
[  64.2]
51,840 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
52,400 
b (　           ) 
41,620  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
40,690 		 100
[  74.0]
54,986 
55,500 
c (　           ) 
36,965  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
37,446 		 100
[  71.4]
52,445 
53,000 
d (　           ) 
30,928  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
39,008 		 100
[  75.0]
52,011 
52,500 
e (　           ) 
64,407  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
61,524 		 100
[  94.0]
65,451 
66,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,500 円／㎡]  



日出 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,819,430 
4,788,330 
18,031,100 
16,647,900 
1,383,200 		 （　0.9701）
1,341,842 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     25,804,654 円　　　　（　     16,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日出 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 470.00 Ｓ3 1,410.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,570 ㎡     35.5 m x   44.0 m  前面道路：町道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸店舗、２階は３ＤＫタイプ、平均専有面積６０㎡の住宅を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的な有効率を査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
470.00 
90.0 
423.00 
2,150 
909,450 		 6.0  5,456,700 
0.0  0 

  ～ 2		 住宅
470.00 
90.0 
423.00 
1,220 
516,060 		 1.0  516,060 
0.0  0 

  ～ 3		 住宅
470.00 
90.0 
423.00 
1,220 
516,060 		 1.0  516,060 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,410.00 
90.0 
1,269.00 

1,941,570 		 6,488,820 
0 
⑨年額支払賃料      1,941,570 円　×　12ヶ月　＝　      23,298,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,269.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に込み
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,298,840 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,979,107 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,759,733 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,488,820 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,697 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,819,430 円　　　　（　        14,535 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 日出Ｈ２４公賃
　　　　-1		 932  
(     932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,036 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,221 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 日出Ｈ２４公賃
　　　　-2		 1,308  
(   1,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,308 
c 日出Ｈ２４公賃
　　　　-3		 992  
(     992) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
992 
日出 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,055,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,484,330 円  　　　       24,738,840　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      350,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,477,000 円  　　　　    211,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,788,330 円　（　　　　　　         3,050 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 211,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　   1,410.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,647,900 円  
（　　　　　        10,604 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,819,430 円      
②総費用 4,788,330 円      
③純収益　①－② 18,031,100 円      
④建物等に帰属する純収益 16,647,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,383,200 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,341,842 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          855 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,804,654 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日出 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　速見郡日出町字平早水３８８９番２
 3201000285084-0000
2 　速見郡日出町字平早水３８８９番３
 3201000285074-0000
3 　速見郡日出町字平早水３８８９番４
 3201000285081-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
日出 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日出 5-2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田淵　文晴   TEL.
鑑定評価額 83,700,000 円  １㎡当たりの価格 53,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 速見郡日出町字平早水３８８９番２外
 ②地積
　(㎡)		 1,570  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 店舗、店舗兼共同住
宅が多く見られる商
業地域		 西20m町道、背面道 水道、下水 暘谷

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南   210 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理地区 街

路		 ２０ｍ町道 交通

施設		 暘谷駅　北方

480m		 法令

規制		 （都） １住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理地区内に位置する商業地域で、国道沿線、暘谷駅北口周辺と共に町の中心商業地域を形成する。画地規
模が大きく市場の動きは弱いが、背後住宅地の地価上昇が波及し、地価は概ね安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日地町内の商業地域一帯及び隣接市の郊外幹線道路沿い商業地域一帯。需要者の中心は店舗立地を目的
とする県内外の法人である。近隣一帯は、国道沿線、暘谷駅北口周辺と共に町の中心商業地域を形成し、現状では新規
出店等は見られないが繁華性の高いエリアであるため、市場は安定している。取引される画地規模や価格は様々だが、
近隣周辺では１５００㎡程度の画地で８５００万円前後が取引の中心と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性、代替性を有する事例を採用して試算を行っており、市場実態を反映し説得力を有する。収益価格は
、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないことや近時の建設費上昇もあり、低位に試算された。商業地だが自用
目的の取引が中心であり、意思決定においては市場性が主要な判断要因と考えられるので比準価格を重視して収益価格
を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日出 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     40,500 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.3]		 [101.0]
100		 53,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済の回復に伴い労働需給は緩やかに改善し
ており、雇用者所得にも改善の動きが見られ
、個人消費は緩やかに回復している。


新規出店等は見られないが、町の中心商業地
域を形成し繁華性の高いエリアであるため、
市場は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日出 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日出Ｇ２４
公
-1		 速見郡日出町

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東6m町道、
中間画地
（都） 商業

(80,360)
b 日出Ｈ２２
調
-7		 速見郡日出町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南26m国道、
北3.2m、
二方路
（都） 近商

(90,200)
c 日出Ｒ２２
公
-7		 速見郡日出町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25.5m国
道、南西7m、
角地
（都） 近商
土砂災害警戒区域
(90,200)
d 日出Ｐ２３
公
-15		 速見郡日出町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西27m国道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,620  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
40,649 		 100
[  75.7]
53,697 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
54,200 
b (　           ) 
27,363  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
26,961 		 100
[  51.4]
52,453 
53,000 
c (　     34,406) 
34,406  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,406 		 100
[  64.3]
53,509 
54,000 
d (　           ) 
30,928  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
38,660 		 100
[  70.7]
54,682 
55,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -52.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,100 円／㎡]  



日出 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,000,846 
4,206,801 
16,794,045 
15,385,500 
1,408,545 		 （　0.9701）
1,366,430 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     26,277,500 円　　　　（　     16,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日出 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 435.00 Ｓ3 1,305.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,570 ㎡     35.5 m x   44.0 m  前面道路：町道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸店舗、２，３階は平均専有面積４９㎡・３ＤＫファミリータイプ１６戸の共同住宅 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
435.00 
90.0 
391.50 
2,050 
802,575 		 6.0  4,815,450 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
435.00 
90.0 
391.50 
1,220 
477,630 		 0.0  0 
1.0  477,630 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,305.00 
90.0 
1,174.50 

1,757,835 		 4,815,450 
955,260 
⑨年額支払賃料      1,757,835 円　×　12ヶ月　＝　      21,094,020 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,174.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 店舗は敷金担保、住宅は家賃保証契約を想定。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,094,020 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,802,722 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,731,298 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,815,450 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,302 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          955,260 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         225,246 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,000,846 円　　　　（　        13,376 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 日出Ｇ２４公賃
　　　　-1		 1,266  
(   1,241) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]
1,334 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,246 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 日出Ｇ２４公賃
　　　　-2		 1,136  
(   1,114) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,197 
c 日出Ｇ２４公賃
　　　　-3		 1,157  
(   1,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,184 
日出 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 975,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,126,701 円  　　　       22,534,020　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      350,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,365,000 円  　　　　    195,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,206,801 円　（　　　　　　         2,679 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 195,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　   1,305.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,385,500 円  
（　　　　　         9,800 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,000,846 円      
②総費用 4,206,801 円      
③純収益　①－② 16,794,045 円      
④建物等に帰属する純収益 15,385,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,408,545 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,366,430 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          870 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,277,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日出 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　速見郡日出町字平早水３８８９番２
 3201000285084-0000
2 　速見郡日出町字平早水３８８９番３
 3201000285074-0000
3 　速見郡日出町字平早水３８８９番４
 3201000285081-0000
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備考