令和6年1月12日　提出 国東 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国東 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　大東　慶久   TEL.

鑑定評価額 3,230,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国東市国東町安国寺字景雄寺９５８番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の周 囲に農地が残る住宅 地域 南6.5m市道 水道、下水 杵築 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 杵築駅　北東方 31.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に未利用地も残るが、人口減少・高齢化から開発意欲は年々弱まっている。住宅需要の中心は市南部に移っ ており、割高感が高まり地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧国東町を中心として、市内の住宅地域を含む圏域である。需要者は市内在住で、地縁的選好性を有し戸 建住宅取得を目的とする勤労世帯が中心となる。市内人口は減少傾向で推移しており、宅地需要は縮小している。周辺 に農地等がみられるが、宅地化の圧力はない。大分・別府等へのアクセスが良好な南部の安岐町需要がやや高く、国東 町のやや村落部では、需要は極めて弱い。土地取引の価格帯は３５０㎡程度で総額２５０～４５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内において住宅使用目的で信頼性の高い取引事例を収集し得た。また、当該地区は自用の戸建住宅が主とな っており、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。また、既成市街地であることから原価法 の適用を断念した。よって、本件評価では市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　国東 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,900 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [130.0] [100.0] 100 9,760  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,950 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少により宅地需要は縮小している。需 要者の選好性は、別府市等に近い南部の安岐 町が高く、市の中心である国東町は相対的に 需要が弱い。 地域要因に特段の変動はない。市内人口減少 、市南部地区への住宅需要の遷移から開発圧 力は弱く、衰退傾向が継続中。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％