別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊後大野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊後大野 5-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　安東　正二   TEL.
鑑定評価額 46,600,000 円  １㎡当たりの価格 51,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊後大野市三重町市場字平吹１２２５番１外
 ②地積
　(㎡)		 912  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:2		 店舗

ＲＣ2		 中小規模店舗、営業
所が建ち並ぶ商業地
域		 南東15m国道、南西側道 水道 三重町

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 三重町駅　南方

700m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 新規出店需要は下赤嶺地区に流れているが、市役所や金融機関が存する三重町中心部の商業地域であり、駅前で
は整備事業も行われていることから、地価は微減程度で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三重町内の商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗・事務所等としての利用を目的とする地元事業
者及び県内外の法人である。店舗集積度が高い国道３２６号沿いの下赤嶺地区が現在の商業中心となっているが、市場
地区においても市役所や金融機関が存するほか、三重町駅前の整備事業も進んでおり、地価は微減程度である。需要の
中心価格帯は、商業地の取引が少なく取引価格にもばらつきがあり見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 三重町中心部及び周辺に存する取引事例を収集して比準価格を試算した。標準地周辺は賃貸物件も見られるが自用が多
くを占めており、また投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。なお当該地域に
おいては需要者の意思決定が、商業地についても現状では市場性の比重が高いと考えられるので、市場の実態を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊後大野 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     52,200 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[107.7]		 [105.0]
100		 50,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内中心部周辺は店舗が集積しており繁華性
が高いが、市内人口の減少や高齢化等による
購買力低下が懸念され、出店意欲はやや停滞
している。

中心部の商業地域であり、近隣地域南方にお
いて一昨年ドラッグストアがオープンしたが
、そのほかに地域要因に特に変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊後大野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 豊後大野Ｋ
２３調
-12		 豊後大野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東15m国道、
南5.2m、
二方路
（都） 商業

(90,400)
b 豊後大野Ｔ
２４公
-1		 豊後大野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南11.4m県道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
c 豊後大野Ｋ
２３調
-1		 豊後大野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西11m国道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
d 豊後大野Ｎ
２３公
-9		 豊後大野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9m国道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,860  		 100
[  60.0]		 [  99.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[  85.0]
34,660 		 100
[  75.0]
46,213 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
48,500 
b (　           ) 
38,546  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.5]
41,102 		 100
[  86.2]
47,682 
50,100 
c (　           ) 
29,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
28,884 		 100
[  57.6]
50,146 
52,700 
d (　           ) 
32,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
31,840 		 100
[  64.3]
49,518 
52,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -6.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,500 円／㎡]  



豊後大野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存するため、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,310,281 
2,388,240 
8,922,041 
8,205,600 
716,441 		 （　0.9701）
695,019 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     13,365,750 円　　　　（　     14,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊後大野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 340.00 Ｓ2 680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 90 ％   400 ％   400 ％   912 ㎡     20.0 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階以上は平均専有面積約４２．５㎡、１ＬＤＫを想定。使用容積率は地域の標準的容積率より判断。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
340.00 
100.0 
340.00 
1,580 
537,200 		 4.0  2,148,800 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
340.00 
100.0 
340.00 
1,220 
414,800 		 2.0  829,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
680.00 
100.0 
680.00 

952,000 		 2,978,400 
0 
⑨年額支払賃料        952,000 円　×　12ヶ月　＝　      11,424,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれるので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,424,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       981,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,282,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,978,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,401 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,310,281 円　　　　（　        12,402 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 豊後大野Ｔ２４
公賃
　　　　-1		 1,371  
(   1,332) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,371 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,222 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 豊後大野Ｔ２４
公賃
　　　　-4		 1,140  
(   1,108) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,175 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊後大野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 520,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 735,840 円  　　　       12,264,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      196,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      728,000 円  　　　　    104,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,388,240 円　（　　　　　　         2,619 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 104,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,205,600 円  
（　　　　　         8,997 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,310,281 円      
②総費用 2,388,240 円      
③純収益　①－② 8,922,041 円      
④建物等に帰属する純収益 8,205,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 716,441 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 695,019 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          762 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,365,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊後大野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊後大野市三重町市場字平吹１２２５番１
 3204005189637-0000
2 　豊後大野市三重町市場字平吹１２２５番７
 3204005189640-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊後大野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊後大野 5-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　土師　一弘   TEL.
鑑定評価額 46,500,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊後大野市三重町市場字平吹１２２５番１外
 ②地積
　(㎡)		 912  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:2		 店舗

ＲＣ2		 中小規模店舗、営業
所が建ち並ぶ商業地
域		 南東15m国道、南西側道 水道 三重町

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 三重町駅　南方

700m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 市役所をはじめ公的機関が立地する市場地区中心部であるが、近年は空店舗や空事務所が目立ち商業地としての
相対的地位の低下から、地価は微落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊後大野市内及び隣接する竹田市の商業地域である。需要の中心は自己利用を目的とした店舗を展開す
る県内外の法人である。市場地区の国道沿線は官公街としての地位は確立しているものの、旧来からの店舗も多く顧客
は赤嶺バイパスの商業地域へ流出していることから、商況は依然として低迷している。画地規模がまちまちで不動産取
引が少ないことから、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性の強い取引事例より検証し、市場性を反映し得たものと考える。収益価格は、現時点では投資額に見
合った賃料収入の確保が困難なことから低位に試算された。主たる需要者は他の代替不動産との価格差を重視し売買に
係る意思決定を行う傾向が強いため、現実の取引から求められた比準価格を重視し、収益価格を関連付けることにより
、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊後大野 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     52,200 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[107.7]		 [105.0]
100		 50,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍は概ね収束したが、海外情勢等によ
る物価高は長引いており、消費マインドや企
業の収益動向等に及ぼす影響は不透明な状況
にある。

近隣地域の西方にて令和４年１１月にドラッ
グストアが新規オープンしたが、地域要因に
大きな変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊後大野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 豊後大野Ｍ
２４公
-5		 豊後大野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m県道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
b 豊後大野Ｋ
２３調
-5		 豊後大野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m市道
、中間画地
（都） 商業

(80,330)
c 豊後大野Ｋ
２３調
-1		 豊後大野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西11m国道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
d 竹田Ｉ２４
公
-4		 竹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東5.5m市道
、中間画地
（都） 商業

(80,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,600  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
36,859 		 100
[  74.5]
49,475 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
51,900 
b (　           ) 
13,319  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 100.0]
22,110 		 100
[  46.8]
47,244 
49,600 
c (　           ) 
29,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
28,797 		 100
[  57.7]
49,908 
52,400 
d (　           ) 
16,330  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[  72.0]
32,239 		 100
[  67.5]
47,761 
50,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,900 円／㎡]  



豊後大野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,743,963 
2,340,500 
9,403,463 
8,521,200 
882,263 		 （　0.9701）
855,883 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     16,459,288 円　　　　（　     18,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊後大野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 350.00 Ｓ2 700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 90 ％   400 ％   400 ％   912 ㎡     20.0 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸しの店舗、２階はファミリータイプ、平均専有面積５０㎡、総戸数７戸を想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
350.00 
100.0 
350.00 
1,650 
577,500 		 3.0  1,732,500 
0.0  0 

 2～  		 住宅
350.00 
100.0 
350.00 
1,180 
413,000 		 0.0  0 
1.0  413,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
700.00 
100.0 
700.00 

990,500 		 1,732,500 
413,000 
⑨年額支払賃料        990,500 円　×　12ヶ月　＝　      11,886,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         756,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,886,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         756,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,011,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,630,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,732,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,939 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          413,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          97,384 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,743,963 円　　　　（　        12,877 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 豊後大野Ｍ２４
公賃
　　　　-1		 1,768  
(   1,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[125.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,298 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,205 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,180 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 豊後大野Ｍ２４
公賃
　　　　-2		 1,061  
(   1,040) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,072 
c 豊後大野Ｍ２４
公賃
　　　　-3		 1,533  
(   1,532) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,223 
豊後大野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 540,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 632,100 円  　　　       12,642,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      196,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      756,000 円  　　　　    108,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,340,500 円　（　　　　　　         2,566 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 108,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,521,200 円  
（　　　　　         9,343 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,743,963 円      
②総費用 2,340,500 円      
③純収益　①－② 9,403,463 円      
④建物等に帰属する純収益 8,521,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 882,263 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 855,883 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          938 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,459,288 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊後大野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊後大野市三重町市場字平吹１２２５番１
 3204005189637-0000
2 　豊後大野市三重町市場字平吹１２２５番７
 3204005189640-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
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備考