令和6年1月15日　提出 竹田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   竹田 -3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　佐藤　裕子   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 竹田市大字会々字七里１８６１番７８ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,100) （その他） 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした新興住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 豊後竹田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定によりアパート等の 建築が制限されている 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 豊後竹田駅　北東方 1.2km 法令 規制 （都） ２低専 (50,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 平成初期に竹田市が開発した分譲住宅団地であり、良好な居住環境を維持しているが、市内全体の高齢化、人口 減少を背景に、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、竹田市中心市街地及びその周辺の住宅地域一帯である。主たる需要者は地縁性を有する個人であり外部 からの転入は少ない。近隣地域は市が開発した分譲住宅団地で居住環境が優れるため需給は安定した状態が続いている が、その他の既成住宅地域では需要が総じて少なく取引価格は底値感が強い状況が続いている。取引の中心価格帯は既 成住宅地で総額２５０～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 適切な造成事例がないため原価法の適用は断念した。また、戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅団地で、建築協定によりアパ ート等の収益物件の建築が不可能なため収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法は分譲地の取引が少なく既成住 宅地域の事例を多数採用したが、地域格差等を適切に反映したため規範性は高いと思料する。従って、前年価格、近隣 地域の市場性を総合的に勘案し、比準価格を採用することによって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 竹田市は人口減少率、高齢化率ともに高く、 土地取引件数は若干増加しているが、建築着 工数は昨年より減少傾向にある。 地域要因に特に変容は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％