令和6年1月15日　提出 竹田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   竹田 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　松田　尚美   TEL.

鑑定評価額 3,110,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 竹田市大字会々字平２８１１番５ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が見 られる郊外の住宅地 域 北西4m道路 水道 豊後竹田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ道路 交通 施設 豊後竹田駅　北西方 1.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 竹田市中心部近郊の在来住宅地域である。街路条件、周囲の状況等から現状を維持するとみられるが、人口減少 から宅地需要は弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、竹田市中心部から近郊部の住宅地域である。需要者の中心は、市内に勤務する勤労者層である。近年、 圏外からの移住者需要も散見されるが、需要者の主となる市内居住者の高齢化、人口減少の進行度が早く、住宅地需要 は総じて弱い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで３００万円～５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域であることから原価法は適用しなかった。最有効使用は戸建住宅地で取引は居住環境を重視した自用目的 で行われることから、収益還元法の適用も断念した。よって、不動産市場を反映した実証的価格である比準価格を標準 に、代表標準地との均衡並びに周辺の標準地、基準地の地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討の うえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　竹田 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [190.5] [100.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、個人消費、観光、雇用等回復傾 向にある。当市の住宅投資は低調であるが、 土地取引件数は令和４年から５年にかけて増 加している。 地域要因に大きな変動はないが、高齢化が進 行する中、若い世帯は郊外部の品等の良い住 宅地の選好性が高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +78.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％