令和6年1月15日　提出 津久見 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津久見 -1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木口　優子   TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津久見市宮本町８８９番 ｢宮本町１５－３｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる中心部の 住宅地域 南東5m市道 水道、下水 津久見 140m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    65 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 津久見駅　南西方 140m 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住環境良好な津久見駅近くの既存住宅地域として概ね成熟しており、地域要因に大きな変動なく 推移するものと予測するが、津久見市は過疎化高齢化が進み、需要は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津久見市中心部及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は市内に勤務するファミリー層である。駅 や利便施設への接近性に優る環境良好な住宅地域であるが、郊外部の住宅地域と比較して相対的割高感があること、及 び津久見市は人口減少、高齢化の進行が著しいため、需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は、土地総額５０ ０万円～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域であり原価法は適用できなかったほか、賃貸物件は散見されるものの新しい物件はほぼ見られず、現下の 賃貸需要、及び建築費上昇の状況、並びに対象地の地積を鑑みて、収益還元法の適用も断念した。一方、同一需給圏内 類似地域において多数の取引事例を収集し、類似性の高い事例を採用して得た比準価格は、市場を反映した客観的価格 である。したがって比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　臼杵 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は一貫して減少傾向にある。県推移 と比較しても減少率及び高齢化率は高い水準 となっており、住宅地需要は減退傾向となっ ている。 住環境、利便性は良好であるが、郊外と比較 して割高感があること、及び市の人口減少等 により需要は弱含んでおり、地価は微減傾向 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％