別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
臼杵 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
臼杵 5-3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　原　勝海   TEL.
鑑定評価額 32,100,000 円  １㎡当たりの価格 47,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 臼杵市大字野田字竹ノ下３１４番１
 ②地積
　(㎡)		 670  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ2		 沿道型店舗が建ち並
ぶ国道沿いの路線商
業地域		 南東25m国道、背面道 水道、下水 上臼杵

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   500 ｍ、南   260 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 上臼杵駅　西方

1.4km		 法令

規制		 （都） 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。交通量が多く集客力を有する店舗が多く集
まる等繁華性は良好な地域であるが、商圏人口の減少により地価は微減傾向が持続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は臼杵市内の混在地を含む路線商業地域を中心とした地域。需要者は店舗、営業所等を経営する県内外の法
人である。店舗の集積度は高く交通量も多い路線商業地域を形成しているが、背後住宅地の人口減の影響が大きく、地
価は微減基調にある。土地は６７０㎡程度で総額３，０００万円～３，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 代替性が高い取引事例を基に比準価格を試算しており規範性は高い。一方収益価格も適正に試算したが、土地価格に見
合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。また商業地域ではあるが自用目的の取引が主であり、収益性
が地価へ与える影響は小さい。従って、規範性が高い取引事例により算定した比準価格を重視し、地域性を思料のうえ
収益価格を参酌して、類似する標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　臼杵 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,400 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 [100.0]
100		 47,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業背後地人口の減少に伴い、臼杵市内の商
業地の地価は全般的に下落基調にある。特に
相対的に割高な中心部の地価の下落幅が大き
い。

取引等の動きは極めて少ない。店舗等の集積
度は良好で自動車交通量も多いが、商圏人口
の減少が地価へ影響を及ぼしている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 臼杵 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 臼杵Ａ２４
公
-3		 臼杵市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北5.7m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,342)
b 臼杵Ｘ２３
調
-1		 臼杵市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
c 臼杵Ｏ２３
調
-13		 臼杵市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12.1m市
道、
南東12.5m、
角地
（都） 商業
景観形成重点地区
(90,400)
d 佐伯Ｏ２４
公
-4		 佐伯市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11.3m県
道、中間画地
（都） ２住居
土砂災害警戒区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     30,048) 
30,048  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
31,954 		 100
[  67.7]
47,199 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,200 
b (　           ) 
31,980  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
31,788 		 100
[  67.3]
47,233 
47,200 
c (　           ) 
29,813  		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
33,250 		 100
[  64.3]
51,711 
51,700 
d (　           ) 
39,394  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,315 		 100
[  80.3]
48,960 
49,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,300 円／㎡]  



臼杵 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,463,958 
814,452 
3,649,506 
2,729,940 
919,566 		 （　0.9701）
892,071 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     17,155,212 円　　　　（　     25,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
臼杵 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 240.00 Ｓ1 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 90 ％   200 ％   200 ％   670 ㎡     21.8 m x   30.5 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域性より一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
240.00 
100.0 
240.00 
1,430 
343,200 		 4.0  1,372,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

343,200 		 1,372,800 
0 
⑨年額支払賃料        343,200 円　×　12ヶ月　＝　       4,118,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に込み
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,118,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       387,072 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,451,328 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,372,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,630 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,463,958 円　　　　（　         6,663 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 臼杵Ｈ２４公賃
　　　　-4		 1,161  
(   1,112) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,451 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,435 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,430 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 臼杵Ｈ２４公賃
　　　　-5		 1,325  
(   1,319) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,325 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
臼杵 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 173,000 円  　　　　     34,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 145,152 円  　　　        4,838,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      268,100 円  　　　　     34,600,000　×　　  50.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        34,600 円  　　　　     34,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,600 円  　　　　     34,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         814,452 円　（　　　　　　         1,216 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,729,940 円  
（　　　　　         4,075 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,463,958 円      
②総費用 814,452 円      
③純収益　①－② 3,649,506 円      
④建物等に帰属する純収益 2,729,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 919,566 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 892,071 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,331 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,155,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 臼杵 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　臼杵市大字野田字竹ノ下３１４番１
 3202000294481-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
臼杵 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
臼杵 5-3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　緒環　隆二   TEL.
鑑定評価額 32,100,000 円  １㎡当たりの価格 47,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 臼杵市大字野田字竹ノ下３１４番１
 ②地積
　(㎡)		 670  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ2		 沿道型店舗が建ち並
ぶ国道沿いの路線商
業地域		 南東25m国道、背面道 水道、下水 上臼杵

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   500 ｍ、南   260 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地（沿道型店舗地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ　国道 交通

施設		 上臼杵駅　西方

1.4km		 法令

規制		 （都） 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 高速ＩＣに接続する路線商業地域であり、市内の商業地域の中では大型店舗の集積度が高いものの、人口減少、
高齢化等による購買力の低下を受け、店舗の新たな出店もみられないため地価は弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地（沿道型店舗地） (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一時給圏は、店舗・営業所等が立地可能である臼杵市西部を中心に津久見市から大分市東部へ通じる幹線道路沿いに
展開する路線商業地域を含む圏域である。典型的な需要者は、沿道型サービス業を展開する法人又は地元業者である。
道路整備状況、大型店舗集積度や交通量等の点から臼杵市内では市場競争力の高い路線商業地域であり、中心となる価
格帯は５００～１，０００㎡前後の画地規模で総額２，４００～４，８００万円前後であると認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域から価格牽連性のある事例を採用し、市場性を反映した比準価格を得た。また、高速ＩＣに近
接し大型施設が集積する地域であるが、新規出店がなく賃料水準を保守的に設定したことで収益価格は相対的に低位に
求められた。なお、沿線に参考とすべき新規造成事例が見当たらず原価法の適用は断念した。よって、市内路線商業地
標準地との価格均衡を考慮するとともに、比準価格を標準とし、収益価格の低さを参酌し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　臼杵 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,400 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.1]		 [100.0]
100		 48,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 臼杵市の人口減少は著しく、減少率は県平均
を大きく上回っている。一方、住宅着工件数
はほぼ例年並であり、大きな変化はみられな
い。

高速ＩＣへ接続する幹線道路沿いに存する、
市内随一の大型商業施設が集積する路線商業
地域であるが、新規出店は乏しい状況が継続
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 臼杵 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｋ２４
公
-3		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南16m国道、
中間画地
２住居

(70,200)
b 大分Ｈ２４
公
-8		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m国道、
西6m、角地
近商

(90,300)
c 大分Ｃ２４
公
-7		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(80,400)
d 臼杵Ｈ２３
公
-4		 臼杵市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,349  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
43,408 		 100
[  93.1]
46,625 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,600 
b (　           ) 
66,410  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
66,281 		 100
[ 128.4]
51,621 
51,600 
c (　           ) 
58,330  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
63,365 		 100
[ 129.7]
48,855 
48,900 
d (　           ) 
27,613  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
32,291 		 100
[  67.1]
48,124 
48,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,300 円／㎡]  



臼杵 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  沿線に参考とすべき新規造成事例が見当たらず適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,542,756 
815,027 
3,727,729 
2,769,390 
958,339 		 （　0.9701）
929,685 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     17,878,558 円　　　　（　     26,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
臼杵 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 230.00 Ｓ1 230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 90 ％   200 ％   200 ％   670 ㎡     21.8 m x   30.5 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 路線商業地につき、駐車台数を十分確保した店舗１棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
100.0 
230.00 
1,481 
340,630 		 3.0  1,021,890 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
230.00 
100.0 
230.00 

340,630 		 1,021,890 
0 
⑨年額支払賃料        340,630 円　×　12ヶ月　＝　       4,087,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めているため不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保されているため不計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,087,560 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       394,205 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,533,355 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,021,890 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,401 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,542,756 円　　　　（　         6,780 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 臼杵Ｏ２４公賃
　　　　-7		 1,658  
(   1,651) 		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,484 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,485 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,481 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 臼杵Ｏ２４公賃
　　　　-8		 1,200  
(   1,198) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,486 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
臼杵 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 175,500 円  　　　　     35,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 147,827 円  　　　        4,927,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      272,000 円  　　　　     35,100,000　×　　  50.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        35,100 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,100 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         815,027 円　（　　　　　　         1,216 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,769,390 円  
（　　　　　         4,133 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,542,756 円      
②総費用 815,027 円      
③純収益　①－② 3,727,729 円      
④建物等に帰属する純収益 2,769,390 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 958,339 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 929,685 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,388 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,878,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 臼杵 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　臼杵市大字野田字竹ノ下３１４番１
 3202000294481-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考