別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
臼杵 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
臼杵 5-2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　緒環　隆二   TEL.
鑑定評価額 37,100,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 臼杵市大字江無田字北側２４０番４外
 ②地積
　(㎡)		 820  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1:1		 店舗

Ｗ1		 低層の店舗、営業所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北東17m県道 水道、下水 臼杵

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   260 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.5 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １７ｍ　県道 交通

施設		 臼杵駅　北西方

1.8km		 法令

規制		 （都） 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地中心部に近い河口周辺の低地部に存し、競合する高速ＩＣ付近の郊外路線商業地域と比較して道路幅員及
び交通量が劣る上、中小規模の店舗が中心で集客力等が劣後するため、地価は弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、店舗・営業所等が立地可能な津久見市北部から大分市東部に通じる幹線道路沿いに展開する路線商業地
域を含む圏域である。主としてＪＲ線の西側の国道２１７号沿いと東側の県道大分臼杵線沿道に分けられ、いずれの地
域も高速ＩＣ付近の郊外路線商業地域と比較して競争力はやや劣る。典型的な需要者は、沿道型サービス業を展開する
法人又は地元業者であり、中心となる価格は１，０００㎡前後の画地で総額４，５００万円程度と認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 価格牽連性の認められる事例を採用し検討を加えた結果、市場の実態を反映した比準価格を得た。一方、住居系建物と
中小規模店舗が混在し、未だ発展段階にあり競争力のやや劣後する路線商業地域であるため、収益価格は低位に求めら
れた。なお、沿線に参考とすべき新規造成事例が見当たらず原価法の適用は断念した。以上のことから、市場実態を反
映した比準価格を標準とし、収益価格の低さを参酌の上、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　臼杵 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,000 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 [100.0]
100		 45,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 臼杵市の人口減少は著しく、減少率は県平均
を大きく上回っている。一方、住宅着工件数
はほぼ例年並であり、大きな変化はみられな
い。

市外縁部を通る環状線道路に接続する道路沿
いに形成された郊外路線商業地域として、ロ
ード型小売店舗の進出もみられるが、商況は
停滞ぎみである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 臼杵 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｋ２４
公
-4		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m国道、
西6m、角地
１住居

(67,236)
b 大分Ｋ２４
公
-3		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南16m国道、
中間画地
２住居

(70,200)
c 大分Ｈ２４
公
-8		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m国道、
西6m、角地
近商

(90,300)
d 大分Ｃ２４
公
-7		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(80,400)
e 臼杵Ｈ２３
公
-4		 臼杵市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,689  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
48,453 		 100
[ 101.9]
47,550 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,600 
b (　           ) 
42,349  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
43,408 		 100
[  99.0]
43,846 
43,800 
c (　           ) 
66,410  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
66,281 		 100
[ 135.0]
49,097 
49,100 
d (　           ) 
58,330  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
63,365 		 100
[ 136.5]
46,421 
46,400 
e (　           ) 
27,613  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
32,291 		 100
[  72.2]
44,724 
44,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,700 円／㎡]  



臼杵 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  沿線に参考とすべき新規造成事例が見当たらず適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,918,044 
894,840 
4,023,204 
3,006,090 
1,017,114 		 （　0.9701）
986,702 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     18,975,038 円　　　　（　     23,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
臼杵 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 250.00 Ｓ1 250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 90 ％   200 ％   200 ％   820 ㎡     28.6 m x   28.3 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 路線商業地につき、駐車台数を十分確保した１棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
1,416 
354,000 		 5.0  1,770,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.00 
100.0 
250.00 

354,000 		 1,770,000 
0 
⑨年額支払賃料        354,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,248,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,500 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金及び賃貸保証制度にて担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,248,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       426,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,901,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,770,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,284 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,918,044 円　　　　（　         5,998 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 臼杵Ｏ２４公賃
　　　　-5		 1,660  
(   1,660) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,660 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,422 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,416 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 臼杵Ｏ２４公賃
　　　　-6		 1,138  
(   1,112) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,198 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
臼杵 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 190,500 円  　　　　     38,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 159,840 円  　　　        5,328,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      173,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      295,200 円  　　　　     38,100,000　×　　  50.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        38,100 円  　　　　     38,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,100 円  　　　　     38,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         894,840 円　（　　　　　　         1,091 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,006,090 円  
（　　　　　         3,666 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,918,044 円      
②総費用 894,840 円      
③純収益　①－② 4,023,204 円      
④建物等に帰属する純収益 3,006,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,017,114 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 986,702 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,203 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,975,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 臼杵 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　臼杵市大字江無田字北側２４０番４
 3202000360639-0000
2 　臼杵市大字江無田字北側２４０番７
 3202000360642-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
臼杵 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
臼杵 5-2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　野崎　航也   TEL.
鑑定評価額 37,100,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 臼杵市大字江無田字北側２４０番４外
 ②地積
　(㎡)		 820  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1:1		 店舗

Ｗ1		 低層の店舗、営業所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北東17m県道 水道、下水 臼杵

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   260 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.5 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       780 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ県道 交通

施設		 臼杵駅　北西方

1.8km		 法令

規制		 （都） 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地近郊部に位置する県道沿いの路線商業地域であり、交通量は比較的多いものの、店舗等の新規出店は
見られず、需要は弱含みであるため、地価は微減傾向が持続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内中心部及びその周辺地区に位置する幹線又は準幹線道路沿線の商業地域である。需要者の中心は地元
の個人事業主や法人を中心として、全国展開している法人も想定される。交通量は比較的多いものの、集客力を有する
店舗の集積度はやや劣り、需給は弱含みである。なお、需要の中心となる価格帯は、画地規模等にばらつきがあり見い
出すのは困難であるが、概ね１㎡当たり４万円～５万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は自用の店舗が大半を占めており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。自用地需要の強い
商業地域であるため、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を
踏まえ、当該不動産の市場性等についても総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、既成市街地
であるため、原価法を採用することはできなかった。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　臼杵 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,000 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 [100.0]
100		 45,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内商業地域における商況については、商圏
人口の減少、高齢化による購買力の低下等に
より、需給動向は弱含んでいる。


交通量は比較的多いものの、店舗等の新規出
店は見られず、需要は弱含みであるため、地
価は微減傾向が持続するものと予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 臼杵 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 臼杵Ｈ２３
公
-1		 臼杵市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.6m市道
、中間画地
（都） 商業

(80,336)
b 臼杵Ａ２４
公
-3		 臼杵市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北5.7m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,342)
c 臼杵Ｏ２３
調
-15		 臼杵市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.6m県道
、
北西11.5m、
二方路
（都） 商業

(90,400)
d 臼杵Ｘ２３
調
-14		 臼杵市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.8m県道
、中間画地
（都） 商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,404  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
41,841 		 100
[  91.7]
45,628 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
45,600 
b (　     30,048) 
30,048  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
31,987 		 100
[  68.8]
46,493 
46,500 
c (　           ) 
26,156  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
24,962 		 100
[  56.9]
43,870 
43,900 
d (　           ) 
26,985  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
26,337 		 100
[  56.9]
46,286 
46,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,600 円／㎡]  



臼杵 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、原価法を採用することはできなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,206,608 
775,000 
3,431,608 
2,406,450 
1,025,158 		 （　0.9701）
994,506 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     19,125,115 円　　　　（　     23,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
臼杵 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 200.00 Ｓ1 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 90 ％   200 ％   200 ％   820 ㎡     28.6 m x   28.3 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
100.0 
200.00 
1,550 
310,000 		 4.0  1,240,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

310,000 		 1,240,000 
0 
⑨年額支払賃料        310,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,720,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,720,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       364,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,195,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,240,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,408 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,206,608 円　　　　（　         5,130 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 臼杵Ａ２４公賃
　　　　-3		 2,009  
(   1,927) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,588 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,555 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 臼杵Ａ２４公賃
　　　　-4		 1,278  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,495 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
臼杵 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 152,500 円  　　　　     30,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 136,800 円  　　　        4,560,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      173,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      251,600 円  　　　　     30,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        30,500 円  　　　　     30,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,500 円  　　　　     30,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         775,000 円　（　　　　　　           945 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,406,450 円  
（　　　　　         2,935 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,206,608 円      
②総費用 775,000 円      
③純収益　①－② 3,431,608 円      
④建物等に帰属する純収益 2,406,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,025,158 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 994,506 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,213 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,125,115 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 臼杵 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　臼杵市大字江無田字北側２４０番４
 3202000360639-0000
2 　臼杵市大字江無田字北側２４０番７
 3202000360642-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考