別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
佐伯 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐伯 5-2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.
鑑定評価額 7,270,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐伯市駅前２丁目３５００番２
｢駅前２－３－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:2		 店舗

ＲＣ2		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南西25m国道 水道、下水 佐伯

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 佐伯駅　東方

180m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の商業地域であり、繁華性は概ね維持されているが、人口減少や高齢化の進行による商況低下に加え、駅利
用客の減少も相まって需要が弱く、地価は微減程度で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧佐伯市内の商業地域及び商住混在地域の範囲。需要者は、店舗利用を目的とする地元の個人経営者や
法人が中心であり、店舗展開を行う県内外の法人も考えられる。中心市街地や近隣地域が存する駅前商業地域では、人
口減少や高齢化が進む中で全体的に商況が弱く、郊外大型店との競合もあり、需要は弱い状況が続いている。土地は、
画地条件等により様々なため総額面では見い出せないが、単価としては４万円～５万円／㎡程度の取引が比較的多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性や代替性が高い取引事例を中心に試算されており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は
、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。また、収益価格が優先されるような市場は成
熟しておらず、類似不動産の取引価格を指標として、地域の地価が形成されている。よって、比準価格を重視し、収益
価格を参酌し、代表標準地との検討や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐伯 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,400 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[105.6]		 [100.0]
100		 46,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐伯市の人口は大きく減少しており、高齢化
率も高い中で、地域経済は全般的に停滞して
おり、市内商店街では空き店舗が多く見られ
る。

ホテルや土産和菓子店も立地する商業地域で
あり、繁華性に変化は見られないが、人口減
少等の一般的要因を背景に、地価は微減程度
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐伯 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 佐伯Ｇ２４
公
-7		 佐伯市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西16m国道、
中間画地
（都） 商業

(100,400)
b 佐伯Ｏ２３
公
-6		 佐伯市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西16.4m市
道、
北東4.3m、
二方路
（都） 商業

(100,400)
c 佐伯Ｇ２４
公
-10		 佐伯市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,240)
d 佐伯Ｏ２４
公
-6		 佐伯市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.6m市道、
南0.7m、角地
（都） 商業

(90,276)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,509  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  75.0]		 100
[  93.0]
40,669 		 100
[  91.2]
44,593 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,600 
b (　           ) 
50,880  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
48,855 		 100
[ 103.4]
47,249 
47,200 
c (　           ) 
41,704  		 100
[ 115.0]		 [  99.7]
100		 100
[  88.0]		 100
[ 100.0]
41,086 		 100
[  86.7]
47,389 
47,400 
d (　           ) 
39,598  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
38,627 		 100
[  78.2]
49,395 
49,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,100 円／㎡]  



佐伯 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,383,202 
266,100 
1,117,102 
978,360 
138,742 		 （　0.9701）
134,594 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      2,588,346 円　　　　（　     16,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐伯 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 80.00 Ｓ1 80.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 90 ％   400 ％   400 ％   156 ㎡      9.0 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸しの店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～  		 店舗
80.00 
100.0 
80.00 
1,450 
116,000 		 3.0  348,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
80.00 
100.0 
80.00 

116,000 		 348,000 
0 
⑨年額支払賃料        116,000 円　×　12ヶ月　＝　       1,392,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,392,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       120,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,380,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           348,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,202 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,383,202 円　　　　（　         8,867 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 佐伯Ｋ２４公賃
　　　　-1		 1,041  
(   1,039) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
1,441 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,454 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 佐伯Ｋ２４公賃
　　　　-2		 1,469  
(   1,403) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,491 
c 佐伯Ｋ２４公賃
　　　　-3		 1,248  
(   1,228) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,428 
佐伯 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 62,000 円  　　　　     12,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 45,000 円  　　　        1,500,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　       99,200 円  　　　　     12,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        12,400 円  　　　　     12,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        12,400 円  　　　　     12,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         266,100 円　（　　　　　　         1,706 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 12,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 978,360 円  
（　　　　　         6,272 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,383,202 円      
②総費用 266,100 円      
③純収益　①－② 1,117,102 円      
④建物等に帰属する純収益 978,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 138,742 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 134,594 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          863 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,588,346 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐伯 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐伯市駅前二丁目３５００番２
 3203000202991-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐伯 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐伯 5-2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　緒環　隆二   TEL.
鑑定評価額 7,220,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐伯市駅前２丁目３５００番２
｢駅前２－３－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:2		 店舗

ＲＣ2		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南西25m国道 水道、下水 佐伯

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ２５ｍ　国道 交通

施設		 佐伯駅　南東方

180m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 土産物店、ホテル等が存する駅前の古くからの商業地域であるが、年々減少する駅の乗降客、郊外路線商業地域
への顧客の流出により、商況及び土地需要は低調であり、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐伯市中心市街地及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗・事務所等の取得を目
的とする地元事業者及び県内外の法人である。郊外路線商業施設への顧客流出、パイパス開通に伴う交通量減少等によ
り中心市街地は衰退がすすみ、当該近隣地域を含む駅周辺エリアも同様の状況である。商業地の取引自体が少なく、取
引される規模や価格、街路条件等も様々で中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似性と代替性のある取引事例を収集し比準価格を試算した。標準地周辺は自用が大半であり、また、投下資本に見合
う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。なお、既成市街地に存するため原価法の適用は断念し
た。当該地域の現状では需要者は市場性に比重を置いて意思決定すると考えられるので、代表標準地との検討を踏まえ
、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格の低さを参酌の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐伯 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,400 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 [100.0]
100		 46,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐伯市における地域経済は、基幹産業の衰退
、人口の減少、高齢化率の上昇等により全般
的に低迷傾向が持続している。


佐伯駅前の幹線道路沿いに展開する旧来から
の商業地域であるが、顧客減から商況及び土
地需要は低調であり、地価も下落傾向が続い
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐伯 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 佐伯Ｏ２４
公
-13		 佐伯市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.4m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,240)
b 佐伯Ｉ２３
調
-13		 佐伯市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5.5m市道、
北15m、角地
（都） 商業

(100,400)
c 佐伯Ｂ２３
公
-5		 佐伯市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西9m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d 佐伯Ｂ２２
公
-17		 佐伯市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.5m市道
、中間画地
（都） 商業

(80,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,377  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
45,195 		 100
[  96.0]
47,078 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,100 
b (　           ) 
45,377  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
44,568 		 100
[  95.5]
46,668 
46,700 
c (　           ) 
37,251  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
36,618 		 100
[  80.3]
45,601 
45,600 
d (　           ) 
24,172  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  59.9]
39,305 		 100
[  99.6]
39,463 
39,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -20.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,800 円／㎡]  



佐伯 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,422,519 
264,382 
1,158,137 
962,580 
195,557 		 （　0.9701）
189,710 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      3,648,269 円　　　　（　     23,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐伯 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 80.00 Ｓ1 80.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 90 ％   400 ％   400 ％   156 ㎡      9.0 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の一棟貸しを想定しており、使用容積率は地域の標準的容積率より判断した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
100.0 
80.00 
1,457 
116,560 		 3.0  349,680 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
80.00 
100.0 
80.00 

116,560 		 349,680 
0 
⑨年額支払賃料        116,560 円　×　12ヶ月　＝　       1,398,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれているので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,398,720 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       123,418 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,419,302 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           349,680 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,217 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,422,519 円　　　　（　         9,119 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 佐伯Ｏ２３公賃
　　　　-7		 1,974  
(   1,930) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,579 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,461 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,457 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 佐伯Ｏ２３公賃
　　　　-8		 1,370  
(   1,342) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,442 
c 佐伯Ｏ２４公賃
　　　　-1		 2,095  
(   2,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[145.0]		 100
[100.0]
1,445 
佐伯 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 61,000 円  　　　　     12,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 46,282 円  　　　        1,542,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　       97,600 円  　　　　     12,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        12,200 円  　　　　     12,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        12,200 円  　　　　     12,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         264,382 円　（　　　　　　         1,695 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 12,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 962,580 円  
（　　　　　         6,170 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,422,519 円      
②総費用 264,382 円      
③純収益　①－② 1,158,137 円      
④建物等に帰属する純収益 962,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 195,557 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 189,710 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,216 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,648,269 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐伯 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐伯市駅前二丁目３５００番２
 3203000202991-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考