令和6年1月15日　提出 佐伯 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐伯 -4 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田淵　文晴   TEL.

鑑定評価額 6,200,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐伯市字女島６９３６番４ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東6m市道 水道、下水 佐伯 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   160 ｍ、南   200 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 佐伯駅　南東方 2.9km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 番匠川河口部の中洲に位置する住宅地域である。市全体の人口減少に加え、近隣地域周辺は地震や大雨時の浸水 被害が予想されているため土地需要は低調であり、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地近郊の住宅地域一帯。需要者の中心は旧市内居住者だが、旧郡部及び隣接市からの転入も見 られる。市全体の人口減少に加え、近隣一帯は河口部の中洲に位置することから地震や大雨時の浸水被害が予想されて いるため選好性は低く、土地需要は低調である。近隣地域及び周辺では土地は５００～９００万円程度、新築戸建物件 は２８００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性、代替性を有する事例を採用して試算を行っており、市場実態を反映し説得力を有する。周辺にはア パートも見られるが、現下の市場環境では地主の遊休土地活用を除き新規アパート投資に対する経済合理性が認められ ないため、収益価格は試算しない。自用目的の取引が中心で快適性、利便性が重視され、意思決定において市場性が判 断要因となる住宅地域につき比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐伯 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [132.3] [100.0] 100 27,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均を大きく上回るペースで人口減少が進 み、高齢化率も４割を超える。新設住宅着工 戸数は年毎の増減はあるが、概ね安定的に推 移。 河口部の中洲に位置し、地震や大雨時の浸水 被害が予想されているため選好性は低く、土 地需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％