令和6年1月14日　提出 佐伯 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐伯 -1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.

鑑定評価額 8,540,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐伯市中村西町２１９９番１８ ｢中村西町３－２５｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中にアパ ートが見られる既成 住宅地域 北西6.4m市道 水道、下水 佐伯 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．４ｍ市道 交通 施設 佐伯駅　南西方 1.5km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、今後も現状程度で推移すると予測する。市中心部付近に位置し、居住環境が良好なため、 需要者の選好性は高いが、若年層の市外流出や高齢化の影響により、地価は微減傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧佐伯市の中心市街地及びその周辺の住宅地域の範囲。需要者は、市内に居住する勤労世帯が中心であ り、旧佐伯市以外の合併旧町村からの転入も見られる。市街地では都市計画道路の整備が近年行われ、交通利便性が向 上しているが、人口減少や高齢化の進行により、依然として住宅需要は弱い状況にある。土地は、画地規模にもよるが 、７００万円～１，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性や信頼性の高い取引事例を採用して試算されており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。 収益面では、賃貸需要が弱く、新規の賃貸物件の供給が見られないため、収益還元法の適用は断念せざるを得なかった 。住宅地域では、類似不動産の取引価格を指標として、地域の地価が形成されており、比準価格の規範性が高い。よっ て、比準価格を標準とし、代表標準地との検討や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐伯 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 79.6] [100.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐伯市の人口は大きく減少しており、高齢化 率も高い中で、地域経済は全般的に停滞して おり、住宅市場は縮小傾向にある。 地域要因に大きな変化は見られないが、住宅 需要は弱い状況が続いており、地価は微減程 度で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％