別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
日田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日田 5-4 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　佐藤　裕子   TEL.
鑑定評価額 46,300,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日田市大字十二町字前田５５９番６
 ②地積
　(㎡)		 799  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)
台形
1:1		 店舗

Ｓ1		 国道沿いに店舗等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 南16m国道 水道、下水 日田

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 日田駅　北西方

1.6km		 法令

規制		 （都） 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道型店舗が建ち並ぶ繁華性の高い国道沿線の路線商業地域で、背後人口も多く安定した収益の確保が期待され
るため、今後も地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は日田市中心市街地及びその周辺部の混在地を含む商業地域である。主たる需要者は沿道サービス型店舗を
展開する地場企業のほか全国展開を行う県外の法人である。店舗の集積度が高く車輌通行量が多いメイン道路であり、
新規店舗の立地も見られ、地価は安定的に推移している。取引の中心価格帯は、規模が様々で見出し難いが、概ね１，
０００㎡前後で総額４，０００万円～５，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は幹線沿線の同等規模の事例を中心に試算し得たため市場性を反映し規範性が高い。一方収益価格は郊外型店
舗を想定し試算したが、低層で土地価格に見合う収益性が確保できないためやや低位に試算された。借地も見られるが
自用物件が大半を占めており、代替不動産の取引価格との比較により市場価格は決定されているため、比準価格を重視
し、収益価格を関連付けるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日田 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 91.1]		 [100.0]
100		 57,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口減少を背景に、観光地や旅館街の
商況の回復は厳しく、郊外型店舗の閉店も見
られ、商業需要は中心部に集中している。


店舗の集積度は従来より高く、隣接地には量
販店が立地したが、特に地価への影響は認め
られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日田Ｕ２４
公
-9		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南13m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
b 日田Ｕ２４
公
-4		 日田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m国道、
南東6.4m、
角地
（都） 近商

(90,200)
c 日田Ｂ２４
公
-4		 日田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
d 日田Ｐ２２
調
-4		 日田市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m国道、
北8m、角地
（都） 準住居

(70,200)
e 日田Ｚ２２
調
-11		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西25.5m国
道、東5.5m、
二方路
（都） 準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,139  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
40,349 		 100
[  67.7]
59,600 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,600 
b (　           ) 
81,114  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
77,251 		 100
[ 117.6]
65,690 
65,700 
c (　           ) 
71,820  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
65,291 		 100
[ 100.0]
65,291 
65,300 
d (　     38,497) 
38,497  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
37,376 		 100
[  67.5]
55,372 
55,400 
e (　           ) 
38,957  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
38,957 		 100
[  71.2]
54,715 
54,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,500 円／㎡]  



日田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,071,997 
1,036,180 
4,035,817 
2,769,390 
1,266,427 		 （　0.9701）
1,228,561 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     23,626,173 円　　　　（　     29,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 240.00 Ｓ1 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 90 ％   200 ％   200 ％   799 ㎡     28.0 m x   28.5 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
100.0 
240.00 
1,620 
388,800 		 5.0  1,944,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

388,800 		 1,944,000 
0 
⑨年額支払賃料        388,800 円　×　12ヶ月　＝　       4,665,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  23 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         828,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,665,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         828,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       439,488 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,054,112 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,944,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,885 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,071,997 円　　　　（　         6,348 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 日田Ⅰ２４公賃
　　　　-4		 1,301  
(   1,298) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,606 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,627 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,620 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 日田Ⅰ２４公賃
　　　　-5		 1,132  
(   1,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]
1,655 
c 日田Ⅰ２４公賃
　　　　-6		 1,469  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]
1,700 
日田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 175,500 円  　　　　     35,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 274,680 円  　　　        5,493,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      228,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      287,800 円  　　　　     35,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        35,100 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,100 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,036,180 円　（　　　　　　         1,297 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,769,390 円  
（　　　　　         3,466 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,071,997 円      
②総費用 1,036,180 円      
③純収益　①－② 4,035,817 円      
④建物等に帰属する純収益 2,769,390 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,266,427 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,228,561 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,538 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,626,173 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日田市大字十二町字前田５５９番６
 3207000206872-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
日田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日田 5-4 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　折原　修己   TEL.
鑑定評価額 46,300,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日田市大字十二町字前田５５９番６
 ②地積
　(㎡)		 799  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)
台形
1:1		 店舗

Ｓ1		 国道沿いに店舗等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 南16m国道 水道、下水 日田

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  28.5 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １６ｍ　国道 交通

施設		 日田駅　北西方

1.6km		 法令

規制		 （都） 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。商業集積度の高い地域であることから地価
は今後も安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は日田市中心部の商業地域である。需要者の中心は地元法人を主に中堅の法人や全国区の商業店舗である。
新型コロナによる影響から取引は減少しているものの沿道路線商業地においては大規模店舗の取引も見受けられる。土
地の取引規模、総額については物件により様々であり、中心価格帯については見出すことは困難である。また面大地で
全国区の店舗建設地であれば取引価格は高額傾向である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。収益価格は低層店舗を想定し試算したが、国道沿いであり大規模
店舗も引き合いがある地域である。一方、同一需給圏内の類似地域内において信頼性のある取引事例を多数収集し得た
。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮しつつ国道沿線における路線
商業地の収益物件の不動産市場動向等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日田 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 [100.0]
100		 57,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅前商業地や周辺の観光商業地は依然厳しい
状況が継続しているが、路線商業地において
は新規出店も見受けられる。


地域要因に大きな変動要因はないものの、店
舗の集積度は高く新規出店も見受けられる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日田Ｕ２４
公
-4		 日田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m国道、
南東6.4m、
角地
（都） 近商

(90,200)
b 日田Ｕ２４
公
-8		 日田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南11m県道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
c 日田Ｂ２４
公
-4		 日田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
d 日田Ｅ２４
公
-2		 日田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,114  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
77,251 		 100
[ 133.0]
58,083 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
58,100 
b (　           ) 
33,425  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
47,750 		 100
[  86.6]
55,139 
55,100 
c (　           ) 
71,820  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
65,291 		 100
[ 107.1]
60,963 
61,000 
d (　           ) 
57,310  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,310 		 100
[  90.6]
63,256 
63,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,000 円／㎡]  



日田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,154,477 
1,062,444 
4,092,033 
2,887,740 
1,204,293 		 （　0.9701）
1,168,285 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     22,467,019 円　　　　（　     28,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 240.00 Ｓ1 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 90 ％   200 ％   200 ％   799 ㎡     28.0 m x   28.5 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
240.00 
100.0 
240.00 
1,651 
396,240 		 5.0  1,981,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

396,240 		 1,981,200 
0 
⑨年額支払賃料        396,240 円　×　12ヶ月　＝　       4,754,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 家賃に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  23 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         828,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,754,880 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         828,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       446,630 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,136,250 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,981,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,227 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,154,477 円　　　　（　         6,451 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 日田Ｂ０６公賃
　　　　-1		 1,242  
(   1,191) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 80.0]
1,739 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,651 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 日田Ｂ０６公賃
　　　　-2		 1,134  
(   1,133) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 80.0]
1,587 
c 日田Ｂ０６公賃
　　　　-3		 1,402  
(   1,401) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[101.0]		 100
[ 80.0]
1,701 
日田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 183,000 円  　　　　     36,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 279,144 円  　　　        5,582,880　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      227,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      300,100 円  　　　　     36,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        36,600 円  　　　　     36,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,600 円  　　　　     36,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,062,444 円　（　　　　　　         1,330 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,887,740 円  
（　　　　　         3,614 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,154,477 円      
②総費用 1,062,444 円      
③純収益　①－② 4,092,033 円      
④建物等に帰属する純収益 2,887,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,204,293 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,168,285 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,462 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,467,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日田市大字十二町字前田５５９番６
 3207000206872-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考