別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
日田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日田 5-3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　梅野　崇   TEL.
鑑定評価額 66,900,000 円  １㎡当たりの価格 53,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日田市大字三和字迫町６５番１
 ②地積
　(㎡)		 1,258  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.2		 営業所兼倉庫

Ｓ2		 店舗等が増えつつあ
る拡幅工事中の路線
商業地域		 西21m国道、北側道 水道、下水 日田

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南   170 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 日田駅　北方

2.9km		 法令

規制		 （都） 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＩＣ近くの路線商業地域で、現在行っている道路拡張工事の影響は限定的であると予測する。交通量も比較的多
く新規店舗出店の余地もあるが、繁華性の大幅な向上は見込めず、地価は概ね横這いで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日田市内の幹線道路沿い商業地域一帯。需要者の中心は、沿道型店舗、営業所等を展開する法人及び
個人事業者である。近隣沿線には店舗立地可能な空閑地が残り新規出店が見られる一方、集客が見込める市街地周辺に
移転する店舗もあり、商況の回復には至っていない。取引される画地規模や価格は様々だが、近隣沿線では１２００㎡
程度の画地で７０００万円前後が取引の中心と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性が高い事例を重視して求めた実証的な試算価格である。一方、路線商業地域ではあるが土地価格に
見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。市場参加者は類似物件の取引価格水準を指標
に意思決定を行う傾向が強いため、商業地ではあるものの比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を
上記の通り決定した。なお、既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　日田 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     53,200 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日田市においては未だコロナによる影響も若
干見られ、また駅前中心部の地価は依然とし
て下落基調が持続している。


集客が見込める路線商業地域であり、新規出
店も散見されるが、大幅な地価の上昇には至
っていない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 日田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日田Ｑ２３
調
-8		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m私道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
b 日田Ｅ２４
公
-2		 日田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,180)
c 日田Ｕ２４
公
-2		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5m私道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
d 日田Ｕ２３
調
-17		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
（都） ２中専

(70,200)
e 日田Ｕ２４
公
-5		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,591  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
42,185 		 100
[  79.1]
53,331 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
53,900 
b (　           ) 
57,310  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,195 		 100
[  93.8]
60,975 
61,600 
c (　           ) 
28,596  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
28,539 		 100
[  59.8]
47,724 
48,200 
d (　           ) 
39,322  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,204 		 100
[  74.9]
52,342 
52,900 
e (　           ) 
62,896  		 100
[ 130.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
48,285 		 100
[  92.9]
51,975 
52,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,200 円／㎡]  



日田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,998,970 
1,164,860 
4,834,110 
3,242,790 
1,591,320 		 （　0.9701）
1,543,740 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     29,687,308 円　　　　（　     23,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,258 ㎡     30.0 m x   40.0 m  前面道路：国道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
1,590 
477,000 		 6.0  2,862,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

477,000 		 2,862,000 
0 
⑨年額支払賃料        477,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,724,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         768,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,724,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         768,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       519,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,972,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,862,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,330 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,998,970 円　　　　（　         4,769 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 日田Ｅ２４公賃
　　　　-1		 1,200  
(   1,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,500 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,598 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,590 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 日田Ｅ２４公賃
　　　　-2		 1,091  
(   1,055) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
1,455 
c 日田Ｅ２４公賃
　　　　-3		 1,167  
(   1,133) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
1,667 
日田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 205,500 円  　　　　     41,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 194,760 円  　　　        6,492,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      345,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      337,000 円  　　　　     41,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        41,100 円  　　　　     41,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,100 円  　　　　     41,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,164,860 円　（　　　　　　           926 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 133,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,242,790 円  
（　　　　　         2,578 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,998,970 円      
②総費用 1,164,860 円      
③純収益　①－② 4,834,110 円      
④建物等に帰属する純収益 3,242,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,591,320 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,543,740 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,227 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,687,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日田市大字三和字迫町６５番１
 3207000293932-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
日田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日田 5-3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.
鑑定評価額 66,900,000 円  １㎡当たりの価格 53,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日田市大字三和字迫町６５番１
 ②地積
　(㎡)		 1,258  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.2		 営業所兼倉庫

Ｓ2		 店舗等が増えつつあ
る拡幅工事中の路線
商業地域		 西21m国道、北側道 水道、下水 日田

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南   170 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道西側から改良工事に着手
しており歩道整備済（東側は
用地買収の段階）		 街

路		 ２１ｍ国道 交通

施設		 日田駅　北方

2.9km		 法令

規制		 （都） 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大手製造工場が平成２４年に市域北部で操業開始して以降、国道２１２号花月バイパス沿線（三花地区）は宅地
開発が進んでおり、近年は国道拡幅に伴う代替地需要による下支え効果も相俟って地価は堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は画地規模の比較的大きな商業施設が立地可能な市内幹線道路沿線。需要者の中心は飲食・物販・娯楽等の
沿道型サービス業を展開する法人。近隣一帯は国道２１２号（花月バイパス）の直線区間で大分自動車道高架を介した
北側隣接区間に家電量販店が進出するなど商業集積を漸次高めている。画地利用規模は業種によってまちまちで統一性
がないものの、路線商業施設の立地に適した２，０００㎡程度の画地で総額１億円程度が目安と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 画地規模の比較的小さい飲食・物販店と大型店が混在立地する区間で自用目的の取引が中心ながら事業用借地権の普及
に伴い幹線沿いの売買事例は乏しくなっている。一方、画地規模の大きい商業地については、賃料水準の把握が困難で
ある点は否めない。路線商業地であることから広域的な事例より求めた比準価格を重視するとともに収益価格の低さも
参酌し、市内商業地に設定されている標準地との価格均衡に留意することで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豪雨災害で廃線となった日田彦山線がＢＲＴ
として令和５年夏に運行開始、観光面でもコ
ロナ禍の影響はほぼ解消されつつある。


国道２１２号花月バイパスの改良事業が進捗
しており、代替地需要もあって新規出店が散
見される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日田Ｕ２３
公
-19		 日田市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21m国道、
北8m、角地
（都） 準住居

(70,200)
b 日田Ｕ２３
公
-20		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西25.5m国
道、東5.5m、
二方路
（都） 準住居

(70,200)
c 日田Ｕ２４
公
-4		 日田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m国道、
南東6.4m、
角地
（都） 近商

(90,200)
d 日田Ｕ２４
公
-9		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南13m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     38,497) 
54,996  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
53,394 		 100
[ 100.0]
53,394 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
53,900 
b (　           ) 
38,957  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,653 		 100
[ 106.1]
52,453 
53,000 
c (　           ) 
81,114  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
77,251 		 100
[ 146.6]
52,695 
53,200 
d (　           ) 
39,139  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
40,107 		 100
[  74.7]
53,691 
54,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,700 円／㎡]  



日田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  沿線に参考とすべき新規造成事例が見当たらず適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,152,868 
1,140,100 
5,012,768 
3,171,780 
1,840,988 		 （　0.9701）
1,785,942 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     34,345,038 円　　　　（　     27,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・営業所 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,258 ㎡     34.3 m x   37.9 m  前面道路：国道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 郊外路線商業地につき平家建店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～  		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
1,550 
465,000 		 6.0  2,790,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

465,000 		 2,790,000 
0 
⑨年額支払賃料        465,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,580,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 １棟貸につき共益費なし
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,580,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       532,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,127,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,790,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,668 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,152,868 円　　　　（　         4,891 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 日田Ｕ２４公賃
　　　　-10		 2,119  
(   2,114) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,592 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,558 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 日田Ｕ２４公賃
　　　　-11		 1,763  
(   1,758) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,541 
c 日田Ｕ２４公賃
　　　　-12		 1,364  
(   1,362) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,528 
日田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 201,000 円  　　　　     40,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 199,800 円  　　　        6,660,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      329,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      329,600 円  　　　　     40,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        40,200 円  　　　　     40,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,200 円  　　　　     40,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,140,100 円　（　　　　　　           906 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,171,780 円  
（　　　　　         2,521 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,152,868 円      
②総費用 1,140,100 円      
③純収益　①－② 5,012,768 円      
④建物等に帰属する純収益 3,171,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,840,988 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,785,942 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,420 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,345,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日田市大字三和字迫町６５番１
 3207000293932-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考