別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
日田 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日田 -5 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　梅野　崇   TEL.
鑑定評価額 61,200,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日田市南元町１６５番
｢南元町２２－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ7		 中層の共同住宅、一
般住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 北西8m市道、背面道 水道、下水 日田

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中層の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 日田駅　南東方

550m		 法令

規制		 （都） １住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市内郊外の閑静な住宅街で住環境には優れるが、近年の分譲マンション建設は日田駅周辺の咸宜地区にのみ集中
しているため、地域内のマンション建設適地に対する需要は弱く、地価は下落基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               40,400 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日田駅周辺や市街地周辺の幹線道路沿いなどの利便性に優れた地域。需要者の中心は県内外のマンショ
ン開発業者である。住環境は良好だが、近年の分譲マンション建設は咸宜地区のみに集中し、他のエリアでの用地需要
は乏しい。立地によるバラツキが大きく把握が難しいが、中心となる価格帯は単価で４～６万円／㎡程度と考えられる
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性を有する事例を採用して試算しており、不動産市場を反映した実証的価格である。開発法は分譲マン
ションの建設を想定し、開発業者の視点で分譲価格や建築工事費、開発スケジュール等の検討を行って試算した。需要
者は意思決定において土地の立地性、市場性に加え投資採算性を重視すると考えられるので、比準価格と開発法による
価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日田 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,400 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.1]		 [102.0]
100		 45,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日田市は旧郡部を中心に人口減少と高齢化が
進み、減少率、高齢率ともに県平均を上回る
。需要もやや弱含みで推移している。


地域要因に大きな変動はないが、分譲マンシ
ョンの建設は、近年日田駅前の咸宜地区周辺
に限定されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日田 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日田Ｑ２３
調
-2		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4.5m市道
、南東1.4m、
角地
（都） ２中専

(60,180)
b 日田Ｉ２４
公
-4		 日田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
c 日田Ｕ２４
公
-9		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南13m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
d 日田Ｂ２４
公
-6		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e 日田Ｕ２３
調
-14		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西5.5m市道
、北東3.8m、
角地
（都） １住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,041  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,881 		 100
[  93.1]
42,837 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
43,700 
b (　           ) 
54,365  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
54,202 		 100
[ 115.0]
47,132 
48,100 
c (　           ) 
39,139  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
40,309 		 100
[  95.5]
42,208 
43,100 
d (　           ) 
39,709  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,669 		 100
[  88.2]
44,976 
45,900 
e (　           ) 
50,370  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.5]
49,043 		 100
[ 108.8]
45,076 
46,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,000 円／㎡]  



日田 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 開発法適用のため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 画地条件及び近隣環境から分譲マンション適地が最有効使用と判定
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

581,397,461 
527,568,049 
18 
345,000 
2,103.20 
245,000 
2,197.60 
⑧開発法による価格 　　           53,829,412 円　　　　（　               40,400 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日田 -5　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,331 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,331.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
440.60 ㎡  2,197.60 ㎡  2,197.60 ㎡   ㎡  2,103.20 ㎡  ＲＣ・7F
 (    25 戸)
 84㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      33.1 ％）  （     165.1 ％）  （     165.1 ％）  （           ％）  （     95.70 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   33.0 ｍ

  40.4 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    8.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 345,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    345,000 円／㎡　　×　　     2,103.20 ㎡　　＝　　　　         725,604,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　           725,604,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   245,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   252,350 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    252,350 円／㎡　　×　　　   2,197.60 ㎡　　＝　　　　         554,564,360 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 計上不要（日田市建築指導課に確認）
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　           725,604,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　          72,560,400 円 
支出合計　④+⑤+⑥           627,124,760 円 
(4)-4　投下資本収益率     18 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 11 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 16 ヶ月  販売収入(3期目) 18 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 58,048,320 円  (      8 ％) ×　　0.8475  （     12 ヶ月） ＝　　           49,195,951 円 
販売総額(2期) 522,434,880 円  (     72 ％) ×　　0.8020  （     16 ヶ月） ＝　　          418,992,774 円 
販売総額(3期) 145,120,800 円  (     20 ％) ×　　0.7801  （     18 ヶ月） ＝　　          113,208,736 円 
収入合計 － － － － 581,397,461 円 
支出 建築工事費(1期) 110,912,872 円  (     20 ％) ×　　0.9206  （      6 ヶ月） ＝　　          102,106,390 円 
建築工事費(2期) 110,912,872 円  (     20 ％) ×　　0.8592  （     11 ヶ月） ＝　　           95,296,340 円 
建築工事費(3期) 332,738,616 円  (     60 ％) ×　　0.8020  （     16 ヶ月） ＝　　          266,856,370 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 36,280,200 円  (     50 ％) ×　　0.9206  （      6 ヶ月） ＝　　           33,399,552 円 
販売管理費(2期) 36,280,200 円  (     50 ％) ×　　0.8244  （     14 ヶ月） ＝　　           29,909,397 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 527,568,049 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          581,397,461 円　　－　　　　　　          527,568,049 円　　＝　　　　　            53,829,412 円 

               40,400 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 日田 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日田市南元町１６５番
 3207000292693-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
日田 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日田 -5 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　佐藤　裕子   TEL.
鑑定評価額 61,200,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日田市南元町１６５番
｢南元町２２－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ7		 中層の共同住宅、一
般住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 北西8m市道、背面道 水道、下水 日田

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中層の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 日田駅　南東方

550m		 法令

規制		 （都） １住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 街区は整然とし共同住宅が多く居住環境は良好であるが、新規の分譲マンション建設は令和５年に入り見られず
、地域内のマンション建設適地に対する需要はやや弱い状況が続いている。
(3)最有効使用の判定 中層の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               39,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は日田市中心部に近い分譲マンションの建設が見込める地域一帯である。主な需要者は県内外のマンション
開発業者で福岡方面からの参入が多く、日田駅周辺での建設が中心である。マンションの市場規模は小さく、資材価格
の高騰で販売価格は上昇傾向にあるなか、令和３年、４年と新築マンションの建設があったが、令和５年は建築が見ら
れない。需要の中心価格帯は見出し難いが、マンション適地で坪単価１５～２０万円程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格はマンションや共同住宅の建設が可能な規模の取引事例を採用したため規範性が高い。開発法による価格は、
昨今の建設費や販売価格を十分に反映した事業計画を策定したため実証的であるが、市内のマンションの市場規模は小
さく実現性の面で説得力が劣る点は否めない。以上より、規範性の高い比準価格を重視し、近似して試算された開発法
による価格を参酌するとともに、代表標準地との均衡にも留意することで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日田 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,400 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.5]		 [102.0]
100		 45,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 マンションの市場規模が小さく、数年に１棟
程度の建設であったが、人口減少、資材高騰
の影響もあり、令和５年のマンション建設は
見られない。

共同住宅地域としての環境は良好であるが、
地域要因に大きな変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日田 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日田Ｂ２４
公
-5		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北9m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
b 日田Ｂ２４
公
-6		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c 日田Ｕ２４
公
-9		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南13m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
d 日田Ｕ２３
公
-5		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南16m県道、
北2m、二方路
（都） １住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,910  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  56.0]
46,268 		 100
[ 100.8]
45,901 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
46,800 
b (　           ) 
39,709  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,709 		 100
[  89.1]
44,567 
45,500 
c (　           ) 
39,139  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
40,349 		 100
[  86.1]
46,863 
47,800 
d (　           ) 
32,616  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.5]
32,454 		 100
[  78.2]
41,501 
42,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,000 円／㎡]  



日田 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

589,823,511 
537,910,763 
18 
350,000 
2,103.20 
249,000 
2,197.60 
⑧開発法による価格 　　           51,912,748 円　　　　（　               39,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日田 -5　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,331 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,331.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
440.60 ㎡  2,197.60 ㎡  2,197.60 ㎡   ㎡  2,103.20 ㎡  ＲＣ・7F
 (    25 戸)
 84㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      33.1 ％）  （     165.1 ％）  （     165.1 ％）  （           ％）  （     95.70 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   33.0 ｍ

  40.4 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    8.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 350,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    350,000 円／㎡　　×　　     2,103.20 ㎡　　＝　　　　         736,120,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　           736,120,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   249,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   256,470 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    256,470 円／㎡　　×　　　   2,197.60 ㎡　　＝　　　　         563,618,472 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 計上不要（日田市建築指導課に確認）
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　           736,120,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　          73,612,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥           637,230,472 円 
(4)-4　投下資本収益率     18 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 11 ヶ月 
建築工事(2期目) 11 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目) 15 ヶ月 
建築工事(3期目) 16 ヶ月  販売収入(3期目) 18 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 58,889,600 円  (      8 ％) ×　　0.8475  （     12 ヶ月） ＝　　           49,908,936 円 
販売総額(2期) 530,006,400 円  (     72 ％) ×　　0.8020  （     16 ヶ月） ＝　　          425,065,133 円 
販売総額(3期) 147,224,000 円  (     20 ％) ×　　0.7801  （     18 ヶ月） ＝　　          114,849,442 円 
収入合計 － － － － 589,823,511 円 
支出 建築工事費(1期) 112,723,694 円  (     20 ％) ×　　0.9206  （      6 ヶ月） ＝　　          103,773,433 円 
建築工事費(2期) 112,723,694 円  (     20 ％) ×　　0.8592  （     11 ヶ月） ＝　　           96,852,198 円 
建築工事費(3期) 338,171,083 円  (     60 ％) ×　　0.8020  （     16 ヶ月） ＝　　          271,213,209 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 51,528,400 円  (     70 ％) ×　　0.9206  （      6 ヶ月） ＝　　           47,437,045 円 
販売管理費(2期) 14,722,400 円  (     20 ％) ×　　0.8592  （     11 ヶ月） ＝　　           12,649,486 円 
販売管理費(3期) 7,361,200 円  (     10 ％) ×　　0.8131  （     15 ヶ月） ＝　　            5,985,392 円 
支出合計 － － － － 537,910,763 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          589,823,511 円　　－　　　　　　          537,910,763 円　　＝　　　　　            51,912,748 円 

               39,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 日田 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日田市南元町１６５番
 3207000292693-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考