別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
日田 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日田 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　梅野　崇   TEL.
鑑定評価額 6,870,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日田市大字十二町字中島１９０番２
 ②地積
　(㎡)		 237  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）



(60,160)
台形
1:2.5		 住宅

Ｗ1		 一般住宅等のほかに
農地が見られる住宅
地域		 北西4m私道 水道、下水 日田

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ私道 交通

施設		 日田駅　西方

2.4km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地近郊の既存住宅地で良好な住環境を有するが、幅員がやや狭く近郊の住宅地と比較すると選好性は低い。
一方で割安感もあることから、地価は今後下げ止まりを見せると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,030 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地近郊の住宅地域一帯。需要者の中心は日田市内のファミリー層である。良好な居住環境を有
するが、類似する近郊の新規分譲との競合により選好性が低下し、当地域の土地需要は低調である。近隣地域及び周辺
では土地は６００～９００万円程度、新築戸建物件は２７００万円前後が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性を有する事例を採用して試算しており、不動産市場を反映した実証的価格である。一方、土地価格に
見合う賃料を得ることが困難であり、収益価格は低位に求められた。市場参加者は類似物件の取引価格水準を指標に意
思決定を行うのが一般的であるため、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の
通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日田 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,400 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[132.0]		 [100.0]
100		 28,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日田市は旧郡部を中心に人口減少と高齢化が
進み、減少率、高齢率ともに県平均を上回る
。需要もやや弱含みで推移している。


国道沿いへのアクセスが良好の既成住宅地域
であるが、市街地近郊の新規分譲との競合で
選好性が低下し、やや軟調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日田 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日田Ｕ２４
公
-12		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4.2m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,168)
b 日田Ｇ２３
調
-24		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北2.5m道路、
南4m、二方路
（都） ２中専

(60,160)
c 日田Ｂ２４
公
-2		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南3.5m市道、
西3m、角地
（都） ２中専

(70,160)
d 日田Ｇ２３
調
-23		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西5m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
e 日田Ｇ２３
調
-12		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m私道、
東10m、角地
（都） 準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,267  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
29,055 		 100
[ 100.0]
29,055 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,100 
b (　           ) 
20,833  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.4]
24,346 		 100
[  84.6]
28,778 
28,800 
c (　           ) 
34,722  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
33,610 		 100
[ 112.0]
30,009 
30,000 
d (　           ) 
19,696  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.0]
30,241 		 100
[ 106.1]
28,502 
28,500 
e (　           ) 
33,859  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
33,096 		 100
[ 115.0]
28,779 
28,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -14.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,000 円／㎡]  



日田 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,893,675 
621,440 
2,272,235 
2,166,460 
105,775 		 （　0.9715）
102,760 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,140,833 円　　　　（　      9,030 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日田 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 ＬＳ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   160 ％   237 ㎡     10.0 m x   26.8 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積５２㎡、３ＤＫファミリータイプ４戸の２階建てアパートを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,190 
124,950 		 1.0  124,950 
0.0  0 

 2～  		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,190 
124,950 		 1.0  124,950 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

249,900 		 249,900 
0 
⑨年額支払賃料        249,900 円　×　12ヶ月　＝　       2,998,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,998,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       251,424 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,891,376 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           249,900 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,299 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,893,675 円　　　　（　        12,210 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 日田Ｅ２４公賃
　　　　-1		 1,200  
(   1,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,143 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,190 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 日田Ｅ２４公賃
　　　　-2		 1,091  
(   1,055) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,091 
c 日田Ｅ２４公賃
　　　　-3		 1,167  
(   1,133) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,228 
日田 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 149,000 円  　　　　     29,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 157,140 円  　　　        3,142,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      244,300 円  　　　　     29,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        29,800 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,800 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         621,440 円　（　　　　　　         2,622 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,166,460 円  
（　　　　　         9,141 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,893,675 円      
②総費用 621,440 円      
③純収益　①－② 2,272,235 円      
④建物等に帰属する純収益 2,166,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 105,775 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 102,760 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          434 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,140,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,030 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日田 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日田市大字十二町字中島１９０番２
 3207000195539-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
日田 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日田 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.
鑑定評価額 6,900,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日田市大字十二町字中島１９０番２
 ②地積
　(㎡)		 237  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）



(60,160)
台形
1:2.5		 住宅

Ｗ1		 一般住宅等のほかに
農地が見られる住宅
地域		 北西4m私道 水道、下水 日田

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ私道 交通

施設		 日田駅　西方

2.4km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道３８６号沿線の商業集積に伴い幹線背後では木材関連の事業所跡地を開発した分譲地が増加、既存の住宅地
においても空家が増加する一方でミニ開発や建売住宅が見られるなど地価は下げ止まりの様相を呈しつつある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地の外縁部に位置する近郊住宅地域で、地場業者の手掛けたミニ開発分譲地やアパート建設等に
より市街地化が進展している圏域である。国道２１２号玉川バイパス以遠に位置し、国道３８６号の南背後に位置する
十二町南西部は街路網が貧弱で、小河川に挟まれた近隣一帯は農地も多く残され明確な市街地を形成することなく現在
に至っている。需要の中心となる価格帯は５０～７０坪程度の画地で、総額６００～８００万円となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅を中心とする住宅散在エリアで、自用目的の取引が中心である。本件では信頼性の高い事例を採用したことで
比準価格の精度は高く、単価と総額の両面から市場性を反映した価格が求められている。収益価格は利便性がやや劣り
賃貸需要が弱いこともあり低く試算された。以上より、自用を前提とする住宅地域であることから比準価格を採用し、
収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえることにより鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日田 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,400 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[131.3]		 [100.0]
100		 29,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和５年の新設住宅着工戸数は持家が１割強
、貸家が約３割、分譲が４割強減少しており
、前年同期を２割下回る水準で推移している
。

国道３８６号沿いの商業集積が進み、近隣地
域内でもミニ開発や建売分譲が行われている
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日田 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日田Ｂ２４
公
-2		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南3.5m市道、
西3m、角地
（都） ２中専

(70,160)
b 日田Ｕ２３
調
-2		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南東3m市道、
中間画地
（都） ２住居

(70,160)
c 日田Ｕ２４
公
-12		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4.2m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,168)
d 日田Ｇ２３
調
-8		 日田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5m私道、
北東2.5m、
二方路
（都） ２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,722  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
33,711 		 100
[ 114.3]
29,493 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,500 
b (　           ) 
25,506  		 100
[  80.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
35,425 		 100
[ 112.2]
31,573 
31,600 
c (　           ) 
23,267  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
29,084 		 100
[ 101.9]
28,542 
28,500 
d (　           ) 
28,101  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
28,101 		 100
[  95.8]
29,333 
29,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,100 円／㎡]  



日田 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  参考とすべき新規造成事例が見当たらない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,708,049 
585,560 
2,122,489 
2,042,870 
79,619 		 （　0.9715）
77,350 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      1,611,458 円　　　　（　      6,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日田 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 ＬＳ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   160 ％   237 ㎡     10.0 m x   26.8 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ；平均専有面積５２．５㎡（総戸数４）、使用容積率は地域の標準的数値を採用 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 共同住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,110 
116,550 		 1.0  116,550 
0.0  0 

 2～  		 共同住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,110 
116,550 		 1.0  116,550 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

233,100 		 233,100 
0 
⑨年額支払賃料        233,100 円　×　12ヶ月　＝　       2,797,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 月額支払賃料に含む（共益費込賃料）
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,797,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       235,296 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,705,904 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           233,100 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,145 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,708,049 円　　　　（　        11,426 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 日田Ｕ２４公賃
　　　　-1		 1,049  
(   1,008) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,104 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,111 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,110 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 日田Ｕ２４公賃
　　　　-2		 1,090  
(   1,068) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,147 
c 日田Ｕ２４公賃
　　　　-3		 1,012  
(   1,012) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,150 
日田 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 140,500 円  　　　　     28,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 147,060 円  　　　        2,941,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      230,400 円  　　　　     28,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        28,100 円  　　　　     28,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,100 円  　　　　     28,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         585,560 円　（　　　　　　         2,471 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,042,870 円  
（　　　　　         8,620 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,708,049 円      
②総費用 585,560 円      
③純収益　①－② 2,122,489 円      
④建物等に帰属する純収益 2,042,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 79,619 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 77,350 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          326 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,611,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日田 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日田市大字十二町字中島１９０番２
 3207000195539-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考