令和6年1月12日　提出 中津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中津 9-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田中　利行   TEL.

鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中津市大字田尻崎３番１ ②地積 　(㎡) 10,364   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ1 配送センター等が建 ち並ぶ流通業務団地 北東8m市道 水道 東中津 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   110 ｍ、南   300 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 東中津駅北方 2.9km 法令 規制 （都） 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 配送センターや地元の物流関連企業が多く見られる中津港に近接した流通業務団地で、現状維持程度で推移する ものと予測する。設備投資は増加傾向にあるが、低位取引も見られ地価は横ばい程度。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中津港周辺の工業地域を中心に、中津市、宇佐市の幹線道路への利便性が認められる工業地域。主な需要 者は、自己利用目的の県内外の物流関連企業及び製造業を中心とする国内企業である。郊外部の工業地への工場進出や 既存施設拡張の動きが見られるなど、設備投資が続いている。需要の中心となる価格帯は、利用目的や規模による格差 が大きく総額は一概に言えないが、単価としては３万円から５万円／坪である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格牽連性の高い自己利用目的での取引事例によるもので、格差修正等も適正に行われており、実証性並び に規範性の高い試算価格として求められた。適正な造成事例の収集等が困難なため原価法は非適用とし、自用が主で物 流施設等の賃貸市場が未成熟のため、収益還元法も非適用とした。実証性規範性の高い比準価格を重視して、前年公示 価格からの変動も検討した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復傾向にある。製造業の国 内回帰に伴って、設備投資が増加しており、 工業地の需給は引き締まっている。 中津港背後の工業地域で、中津日田道路との 接続性も良好である。区画整然としており、 需要は十分見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％