別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中津 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中津 5-3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　大東　慶久   TEL.
鑑定評価額 33,200,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中津市大字大新田字五番通２０５番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,288  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
3:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗が建ち並ぶ
郊外の路線商業地域
 南西40m県道、東側道 水道 東中津

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   280 ｍ、南   320 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 東中津駅　北西方

1.8km		 法令

規制		 （都） 工業
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道中津高田線沿線の路線商業地域である。停滞していた飲食や物販等の新規・改装出店等が、近時において市
内幹線沿線で随所にみられており、地価はやや上昇傾向にあるものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の幹線道路沿いの商業地域が存する圏域と判断した。主な需要者は幹線沿線に店舗展開を行う県内外
の法人等である。経済活動も本格回復する状況にあり、交通量が多い地域においては、出店もみられるようになってい
るが、ほとんどが事業用借地による進出であり、地価の上昇には結びついていない。取引総額は規模によりバラツキが
あり、中心的な価格帯は見い出せないが、単価は２．５万～５万円／㎡である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内において店舗・事務所等の使用目的で信頼性の高い取引事例を収集した。郊外部での店舗・事業所等の賃
貸市場は、未だ地価に見合った賃料水準にはなく、収益価格は低位に試算された。また、既成市街地であることから原
価法の適用を断念した。本件評価においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標
準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中津 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[181.4]		 [101.0]
100		 25,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外の幹線道路沿線は飲食・物販店等の新規
出店も見られるが、駅周辺の中心部の求心力
は弱まっており新規出店意欲は弱い。


地域要因に特段の変動はみられない。県道沿
線の離れた地域で、コンビニエンスストア等
の出店がみられている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +89.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中津 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中津Ｑ２３
調
-7		 中津市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東16m国道、
南4m、二方路
（都） 準住居

(70,200)
b 中津Ｐ２３
調
-4		 中津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m県道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
c 中津Ｑ２４
公
-18		 中津市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東10m県道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
d 中津Ｌ２３
公
-7		 中津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9m市道、
北7.7m、
西3.4m、
三方路
（都） ２中専

(70,200)
e 中津Ｙ２３
公
-3		 中津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西10m国道、
北西4m、
北6.2m、
三方路
（都） 

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,701  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
48,557 		 100
[ 192.0]
25,290 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
25,500 
b (　           ) 
26,240  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  73.0]		 100
[ 100.0]
35,945 		 100
[ 141.7]
25,367 
25,600 
c (　           ) 
26,625  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
26,625 		 100
[ 104.8]
25,406 
25,700 
d (　           ) 
44,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 126.0]
35,000 		 100
[ 129.0]
27,132 
27,400 
e (　           ) 
26,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
25,479 		 100
[  92.4]
27,575 
27,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　+100.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　 +26.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,300 円／㎡]  



中津 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例の把握が困難な為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,221,709 
1,513,300 
6,708,409 
5,665,020 
1,043,389 		 （　0.9701）
1,012,192 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     19,465,231 円　　　　（　     15,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中津 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 450.00 Ｓ1 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 工業

 70 ％   200 ％   200 ％   1,288 ㎡     65.0 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸、駐車場は一括借り上げを前提とし安価に設定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平家建て１棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
  ～ 1		 店舗
450.00 
100.0 
450.00 
1,600 
720,000 		 0.0  0 
2.0  1,440,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

720,000 		 0 
1,440,000 
⑨年額支払賃料        720,000 円　×　12ヶ月　＝　       8,640,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 賃貸保証契約を想定するため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,640,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       691,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,948,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,440,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         272,909 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,221,709 円　　　　（　         6,383 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中津Ｐ２４公賃
　　　　-4		 1,832  
(   1,775) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,696 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,655 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中津Ｐ２４公賃
　　　　-5		 1,354  
(   1,354) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[145.0]		 100
[100.0]
1,437 
c 中津Ｐ２４公賃
　　　　-7		 2,911  
(   2,813) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[190.0]		 100
[100.0]
1,802 
中津 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 359,000 円  　　　　     71,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 259,200 円  　　　        8,640,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      162,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      588,700 円  　　　　     71,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        71,800 円  　　　　     71,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,800 円  　　　　     71,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,513,300 円　（　　　　　　         1,175 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,665,020 円  
（　　　　　         4,398 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,221,709 円      
②総費用 1,513,300 円      
③純収益　①－② 6,708,409 円      
④建物等に帰属する純収益 5,665,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,043,389 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,012,192 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          786 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,465,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中津 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中津市大字大新田字五番通２０５番１
 3205000174584-0000
2 　中津市大字大新田字五番通２１１番１
 3205000174603-0000
3 　中津市大字大新田字五番通２１１番３
 3205000174605-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中津 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中津 5-3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田中　利行   TEL.
鑑定評価額 33,100,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中津市大字大新田字五番通２０５番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,288  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
3:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗が建ち並ぶ
郊外の路線商業地域
 南西40m県道、東側道 水道 東中津

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   280 ｍ、南   320 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 東中津駅北西方

1.8km		 法令

規制		 （都） 工業
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地北側郊外を通る県道中津高田線沿道部の比較的新しい路線商業地域である。周辺への工場立地等を背景に
、新規の店舗進出が見られ、路線商業地域として充実しつつあり、地価は安定的と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中津市内の幹線道路沿道部の商業地域及び商住混在地域である。主な需要者は、郊外型店舗を展開する
企業法人や収益物件の取得を目的とする地元法人等である。郊外部では若い世代を中心に人口・世帯数共に増加傾向と
なっており、背後地人口は増加傾向にある。郊外部の幹線沿いは事業用借地での店舗展開が多いため、取引の中心とな
る価格帯は見いだし難いが、単価としては２万円から３万円／㎡程度が意識されているものと推察する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は幹線道路沿道部商業地域内の取引事例を重視するなどして試算されており、同一需給圏における取引水準を
反映するものとして、実証性は高い。収益価格は郊外型店舗の賃料水準および建築価格の上昇を反映してやや低位に求
められた。実証性が高い比準価格を重視して、周辺地域の収益性を反映した収益価格と比較考量し、代表標準地との検
討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中津 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[182.9]		 [101.0]
100		 25,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 工場立地等を背景に人口は概ね横ばい傾向で
、全国チェーンの郊外型店舗の進出需要が見
られる一方、旧来の小規模店舗への需要は弱
い。

地域要因に特段の変動はないが、県道中津高
田線沿道部には店舗等の進出が継続的に見ら
れ、路線商業地域として充実しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +83.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中津 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中津Ｑ２３
調
-7		 中津市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東16m国道、
南4m、二方路
（都） 準住居

(70,200)
b 中津Ｑ２４
公
-18		 中津市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東10m県道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
c 中津Ｗ２３
調
-8		 中津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12.5m県
道、
北東1.5m、
二方路
（都） １中専

(60,200)
d 中津Ｐ２３
調
-4		 中津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m県道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,701  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
48,557 		 100
[ 186.5]
26,036 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
26,300 
b (　           ) 
26,625  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
26,625 		 100
[ 103.4]
25,750 
26,000 
c (　           ) 
15,126  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  56.0]
27,011 		 100
[ 105.6]
25,579 
25,800 
d (　           ) 
26,240  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  73.0]		 100
[ 100.0]
35,945 		 100
[ 139.9]
25,693 
25,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +83.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -44.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,200 円／㎡]  



中津 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,823,413 
1,460,120 
6,363,293 
5,412,540 
950,753 		 （　0.9701）
922,325 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     17,737,019 円　　　　（　     13,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中津 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 450.00 Ｓ1 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 工業

 70 ％   200 ％   200 ％   1,288 ㎡     65.0 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の低層店舗が多い路線商業地域であるため、平家建店舗（一棟貸し）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平家建建物の一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
450.00 
100.0 
450.00 
1,460 
657,000 		 3.0  1,971,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

657,000 		 1,971,000 
0 
⑨年額支払賃料        657,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,884,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,884,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       678,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,805,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,971,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,133 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,823,413 円　　　　（　         6,074 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中津Ｑ２４公賃
　　　　-19		 1,268  
(   1,264) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,409 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,464 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,460 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中津Ｑ２４公賃
　　　　-20		 1,408  
(   1,393) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,422 
c 中津Ｑ２４公賃
　　　　-21		 1,846  
(   1,775) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,598 
中津 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 343,000 円  　　　　     68,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 254,520 円  　　　        8,484,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      162,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      562,500 円  　　　　     68,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        68,600 円  　　　　     68,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,600 円  　　　　     68,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,460,120 円　（　　　　　　         1,134 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,412,540 円  
（　　　　　         4,202 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,823,413 円      
②総費用 1,460,120 円      
③純収益　①－② 6,363,293 円      
④建物等に帰属する純収益 5,412,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 950,753 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 922,325 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          716 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,737,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中津 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中津市大字大新田字五番通２０５番１
 3205000174584-0000
2 　中津市大字大新田字五番通２１１番１
 3205000174603-0000
3 　中津市大字大新田字五番通２１１番３
 3205000174605-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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