令和6年1月15日　提出 中津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中津 -3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　小部　哲治   TEL.

鑑定評価額 5,370,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中津市大字永添字市木２０８番１ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 農地に隣接した住宅 地域 東6.3m道路 水道 中津 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ３ｍ道路 交通 施設 中津駅　南東方 3.4km 法令 規制 （都） １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の中規模分譲団地で生活利便施設にも近く利便性は優れる。周辺でも小規模分譲開発が行われ一定の需 要が認められるが、やや停滞感も認められることから地価はおおむね横ばい程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中津市郊外のうち沖代町、永添、大貞地区一帯の住宅地域である。需要の中心は、戸建住宅の取得を目 論む市内外の個人世帯である。比較的人気の高い沖代、大幡小学校区や湯屋地区では、散発的に小規模分譲開発が行わ れているが、中津市郊外部を通じて全体的に需要にはやや停滞感も見られる。需要の中心となる価格帯は、２５０平米 程度の土地で総額５００～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、対象不動産は開発後相当年が経過しており、採用した 造成事例に基づいた積算価格は規範性に劣るものと判断した。また戸建住宅地域であり、賃貸市場が形成されておらず 適切な賃貸事例が存在しないため収益還元法は適用しなかった。以上により、市場性を重視した比準価格を標準とする とともに、積算価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中津 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 92.1] [102.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は県全体の減少率よりも緩やかで あり、自動車関連産業に従事する若年層を中 心に住宅需要には一定の底堅さもみられる。 地域要因に特段の変動は見受けられないが、 周辺の未利用地が散発的に小規模分譲されて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％