別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
別府 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
別府 5-16 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.
鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 75,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 別府市野口中町１４４６番１外
 ②地積
　(㎡)		 342  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
不整形
3:1		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 小規模店舗等が増え
つつある商業地域
 西25m県道、北側道 水道、ガス、下水 別府

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 別府駅　北西方

680m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道拡幅の用地買収により画地条件が劣る土地は多いが、県道の４車線化により利便性が向上したため、徐々に
商業用途の利用が進むと予測する。地域経済が回復基調にある中で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、別府市中心部周辺から近郊にかけての商業地域及び商住混在地域の範囲。需要者は、地元資本の事業者
が中心であり、市外法人も考えられる。新型コロナからの回復により、繁華性の高い商業地を中心に需要は高まってき
ており、近隣地域が存するＪＲ別府駅周辺では高値取引が見受けられる。土地は、画地条件等により様々なため総額面
では見いだせないが、単価としては６万円～９万円／㎡程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸物件も見られる商業地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求め
られた。比準価格は、類似性や代替性が高い取引事例を採用して試算されており、市場性を反映した実証的な価格とし
て説得力が高い。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討や前年価格からの検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　別府 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,700 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.3]		 [100.0]
100		 75,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響が緩和される中で、基幹産
業の観光業を中心に地域経済は回復しつつあ
り、好立地の商業地を中心に需要が見込まれ
る。

地域要因に大きな変化は見られないが、景気
回復により周辺では高値取引が見受けられる
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 別府 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 別府Ｓ２４
公
-11		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b 別府Ｘ２４
公
-7		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m市道、
南6m、角地
商業

(100,400)
c 別府Ｉ２３
調
-1		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m県道、
中間画地
商業

(90,500)
d 別府Ｋ２３
調
-8		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
近商

(100,300)
e 別府Ｓ２３
調
-5		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.4m市道、
中間画地
商業

(90,324)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,519  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,519 		 100
[  88.0]
75,590 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
75,600 
b (　           ) 
91,308  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
89,978 		 100
[ 112.0]
80,338 
80,300 
c (　           ) 
78,998  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
81,368 		 100
[ 105.0]
77,493 
77,500 
d (　           ) 
108,719  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
92,592 		 100
[ 122.3]
75,709 
75,700 
e (　           ) 
60,606  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,606 		 100
[  83.3]
72,756 
72,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,400 円／㎡]  



別府 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,997,386 
2,656,499 
8,340,887 
7,604,800 
736,087 		 （　0.9468）
696,927 		 （  5.2 -  0.2 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     13,938,540 円　　　　（　     40,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別府 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.00 ＲＣ4 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   342 ㎡     33.7 m x   11.4 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸しの店舗、２～４階は平均専有面積約４５㎡の１ＬＤＫタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 建物の構造・規模・種類としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
150.00 
85.0 
127.50 
2,416 
308,040 		 5.0  1,540,200 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,510 
203,850 		 0.0  0 
1.0  203,850 

 4～  		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,555 
209,925 		 0.0  0 
1.0  209,925 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
88.8 
532.50 

925,665 		 1,540,200 
617,625 
⑨年額支払賃料        925,665 円　×　12ヶ月　＝　      11,107,980 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     532.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金及び賃借人負担の家賃保証により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,107,980 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       942,398 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,837,582 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,540,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,170 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          617,625 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         145,634 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,997,386 円　　　　（　        32,156 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 別府Ｋ２４公賃
　　　　-2		 1,524  
(   1,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,555 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,542 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,510 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 別府Ｋ２４公賃
　　　　-5		 1,419  
(   1,365) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,494 
c 別府Ｋ２４公賃
　　　　-6		 1,627  
(   1,595) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,586 
別府 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 560,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 824,599 円  　　　       11,779,980　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      123,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      924,000 円  　　　　    112,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,656,499 円　（　　　　　　         7,768 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 112,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  40 ％　＋ 0.0965 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,604,800 円  
（　　　　　        22,236 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,997,386 円      
②総費用 2,656,499 円      
③純収益　①－② 8,340,887 円      
④建物等に帰属する純収益 7,604,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 736,087 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 696,927 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,038 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,938,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 別府 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　別府市野口中町１４４６番１
 3213000142802-0000
2 　別府市野口中町１４４６番２
 3213000142803-0000
3 　別府市野口中町１４４７番１
 3200010067825-0000
4 　別府市野口中町１４４８番１
 3213000142804-0000
5 　別府市野口中町１４４９番１
 3213000142805-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
別府 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
別府 5-16 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田中　利行   TEL.
鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 別府市野口中町１４４６番１外
 ②地積
　(㎡)		 342  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
不整形
3:1		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 小規模店舗等が増え
つつある商業地域
 西25m県道、北側道 水道、ガス、下水 別府

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 別府駅北西方

680m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 別府駅北西方に位置する幹線県道沿道部の商業地域である。小規模の画地が多く住居系での利用や未利用地も見
られるが、徐々に商業系の利用が増えつつあり、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は別府市中心部周辺の商業地域及び商住混在地域である。近隣地域内における県道の４車線化拡幅が完了し
たが、画地規模が小さめであることなどから、県外資本による進出は限られ、主な需要者は地元法人又は個人事業主等
となっている。需要の中心となる価格帯は、用途や取引規模による差が大きく見いだし難いが、標準的な取引単価は７
万円から９万円／㎡程度である。多様な用途が見込める規模の大きい土地には、高値取引が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、別府駅より西方の対象地域への近接性も認められる事例を主に採用しており、地域周辺の取引水準を反映
した実証性の高い試算価格として求められた。自己利用物件がほとんどで、投資額に見合う賃料収入が得られないため
、収益価格はやや低位に求められた。実証性の高い比準価格を重視し、周辺地域の商業収益性を反映した収益価格と比
較考量して、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　別府 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,700 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.4]		 [100.0]
100		 75,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宿泊客は回復傾向で、コロナ禍前の水準に戻
りつつある。本格的な回復に向け、宿泊施設
等の開業が続き、周辺にも波及しつつある。


別府駅北西方の幹線県道沿道部商業地域。道
路拡幅により沿道部が一新され、地元資本を
中心に、店舗等の進出がゆるやかに進む。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 別府 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 別府Ｉ２３
調
-1		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m県道、
中間画地
商業

(90,500)
b 別府Ｋ２３
調
-8		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
近商

(100,300)
c 別府Ｘ２４
公
-7		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m市道、
南6m、角地
商業

(100,400)
d 別府Ｄ２３
調
-7		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西16m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,998  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
79,709 		 100
[ 102.0]
78,146 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
78,100 
b (　           ) 
108,719  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
91,233 		 100
[ 118.8]
76,795 
76,800 
c (　           ) 
91,308  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
89,003 		 100
[ 116.0]
76,727 
76,700 
d (　           ) 
71,653  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,226 		 100
[  95.0]
76,027 
76,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,500 円／㎡]  



別府 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,264,246 
2,676,310 
8,587,936 
7,952,000 
635,936 		 （　0.9468）
602,104 		 （  5.2 -  0.2 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     12,042,080 円　　　　（　     35,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別府 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.00 ＲＣ4 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   342 ㎡     33.7 m x   11.4 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗は２室、２～４階は住宅（平均専有面積約６８㎡３ＬＤＫタイプ）と想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 想定した種類、規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
150.00 
85.0 
127.50 
2,300 
293,250 		 5.0  1,466,250 
0.0  0 

  ～ 2		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,600 
216,000 		 0.0  0 
1.0  216,000 

  ～ 3		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,600 
216,000 		 0.0  0 
1.0  216,000 

  ～ 4		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,600 
216,000 		 0.0  0 
1.0  216,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
88.8 
532.50 

941,250 		 1,466,250 
648,000 
⑨年額支払賃料        941,250 円　×　12ヶ月　＝　      11,295,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     532.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         768,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金及び賃借人負担の家賃保証により充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,295,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         768,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       965,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,097,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,466,250 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,490 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          648,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         152,796 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,264,246 円　　　　（　        32,936 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 別府Ｑ２４公賃
　　　　-10		 1,473  
(   1,473) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,589 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,634 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 別府Ｑ２４公賃
　　　　-11		 1,687  
(   1,687) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,704 
c 別府Ｑ２４公賃
　　　　-12		 1,412  
(   1,358) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,569 
別府 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 560,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 844,410 円  　　　       12,063,000　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      123,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      924,000 円  　　　　    112,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,676,310 円　（　　　　　　         7,825 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 112,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,952,000 円  
（　　　　　        23,251 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,264,246 円      
②総費用 2,676,310 円      
③純収益　①－② 8,587,936 円      
④建物等に帰属する純収益 7,952,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 635,936 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 602,104 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,761 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,042,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 別府 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　別府市野口中町１４４６番１
 3213000142802-0000
2 　別府市野口中町１４４６番２
 3213000142803-0000
3 　別府市野口中町１４４７番１
 3200010067825-0000
4 　別府市野口中町１４４８番１
 3213000142804-0000
5 　別府市野口中町１４４９番１
 3213000142805-0000
6 　
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備考