別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
別府 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
別府 5-9 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.
鑑定評価額 266,000,000 円  １㎡当たりの価格 67,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 別府市大字鶴見字砂原１２７番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,917  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)
台形
1:1.5		 店舗

Ｓ1		 沿道型店舗、ホテル
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 南20m国道 水道 別府大学

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   290 ｍ、西   100 ｍ、南   160 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 国道の改良工事が進捗中であ
り、西方では歩道が広がって
いる。		 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 別府大学駅　西方

1.9km		 法令

規制		 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 鉄輪温泉街に隣接する国道沿いの商業地域であり、新型コロナの影響から地域経済は回復しつつあり、国道の改
良工事による利便性の向上も相まって、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、別府市内を通る国道沿線を中心にその周辺の商業地域の範囲。需要者は、規模が大きな画地ではスーパ
ーや家電量販店、飲食系等の店舗展開を行う県内外の法人が中心である。新型コロナの影響が緩和される中で、不動産
需要は回復してきているが、国道沿線では定期借地の利用により土地の売買自体は乏しい傾向にある。土地は、画地条
件等により様々なため総額面では見いだせないが、単価としては６万円～９万円／㎡程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 郊外の路線商業地域であり、比準価格は、同一路線及びその周辺商業地域の取引事例を採用して試算を行い、適正な価
格が得られた。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。また、収益価格が
優先されるような市場は成熟しておらず、類似不動産の取引価格を指標として地域の地価が形成されている。以上より
、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、前年標準価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　別府 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     67,400 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響が緩和される中で、基幹産
業の観光業を中心に地域経済は回復しつつあ
り、好立地の商業地を中心に需要が見込まれ
る。

国道沿線では新規店舗の出店が見られるほか
、国道の改良工事により徐々に交通利便性が
向上している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％ +0.7 ％
３　試算価格算定内訳 別府 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 別府Ｒ２４
公
-10		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8.5m県道、
中間画地
商業
高度地区
土砂災害警戒区域
(80,400)
b 別府Ａ２３
調
-5		 別府市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南30m国道、
西6m、角地
商業

(80,400)
c 別府Ｃ２３
調
-1		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南20m国道、
西10m、
北2.5m、
三方路
商業

(90,400)
d 別府Ｒ２３
調
-6		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東8m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e 別府Ｒ２３
調
-7		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東18m県道、
北1.8m、
二方路
２住居
風致地区
(40,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,225  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,454 		 100
[  86.5]
66,421 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,400 
b (　           ) 
73,766  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.3]
87,442 		 100
[ 126.9]
68,906 
68,900 
c (　           ) 
78,700  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
80,769 		 100
[ 113.0]
71,477 
71,500 
d (　           ) 
33,157  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  80.0]
52,844 		 100
[  80.4]
65,726 
65,700 
e (　           ) 
63,228  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
67,155 		 100
[  93.1]
72,132 
72,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -13.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,900 円／㎡]  



別府 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,100,416 
6,031,900 
25,068,516 
18,910,000 
6,158,516 		 （　0.9708）
5,978,687 		 （  5.2 -  0.2 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    119,573,740 円　　　　（　     30,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別府 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,600.00 Ｓ1 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   3,917 ㎡     47.0 m x   66.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸しの店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～  		 店舗
1,600.00 
100.0 
1,600.00 
1,600 
2,560,000 		 8.0  20,480,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,600.00 
100.0 
1,600.00 

2,560,000 		 20,480,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,560,000 円　×　12ヶ月　＝　      30,720,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  80 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,720,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,688,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,912,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,480,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         188,416 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,100,416 円　　　　（　         7,940 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 別府Ｋ２４公賃
　　　　-8		 1,180  
(   1,162) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
1,673 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,611 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 別府Ｋ２４公賃
　　　　-9		 1,447  
(   1,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,561 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
別府 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,220,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,008,000 円  　　　       33,600,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,302,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,013,000 円  　　　　    244,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       244,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       244,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,031,900 円　（　　　　　　         1,540 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9708    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 244,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,910,000 円  
（　　　　　         4,828 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,100,416 円      
②総費用 6,031,900 円      
③純収益　①－② 25,068,516 円      
④建物等に帰属する純収益 18,910,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,158,516 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,978,687 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,526 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    119,573,740 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 別府 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　別府市大字鶴見字砂原１２７番１
 3213000177378-0000
2 　別府市大字鶴見字砂原１２７番１２
 3213000177389-0000
3 　別府市大字鶴見字砂原１２７番７
 3213000177384-0000
4 　別府市大字鶴見字砂原１３０番１０
 3213000177408-0000
5 　別府市大字鶴見字砂原１３０番９
 3213000177407-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
別府 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
別府 5-9 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.
鑑定評価額 266,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 別府市大字鶴見字砂原１２７番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,917  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)
台形
1:1.5		 店舗

Ｓ1		 沿道型店舗、ホテル
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 南20m国道 水道 別府大学

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   290 ｍ、西   100 ｍ、南   160 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地（路線商業施設）
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 観光地（鉄輪温泉）と一体化
した路線商業地域		 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 別府大学駅　西方

1.9km		 法令

規制		 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 鉄輪温泉街に隣接した区間でコロナ禍で消失した観光入込客数も回復、長期間買手が付かない遊技場跡地や更地
が介在する一方で、道路改良に伴う代替地需要もあって新規出店が増えつつあり地価は上昇基調に転じている。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地（路線商業施設） (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は画地規模の比較的大きな商業施設が立地可能な市内主要幹線道路沿線。需要者の中心は飲食、物販、娯楽
等の沿道型サービス業を展開する法人。近隣一帯は傾斜地を走る幹線国道（九州横断道路）の直線区間で、同一路線の
なかでも商業集積の進んだ区間となっている。画地利用規模はまちまちで統一性はないが、間口の広いことが必須条件
となっており、大型商業施設の立地可能な３，０００㎡程度の平坦地であれば総額２億円程度が目安と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 飲食店を中心に生鮮スーパー、自動車用品、家電量販店等が立地する区間で自用目的の取引が中心ながら事業用借地権
の普及に伴い幹線沿いの売買事例は乏しくなっている。一方、画地規模の大きい商業地については、賃料水準の把握が
困難である点も否めない。路線商業地であることから広域的な事例より検証した比準価格を重視するとともに収益価格
の低さも参酌し、市内路線商業地に設定された標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　別府 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     67,400 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 行動制限解除や全国旅行支援に加え、インバ
ウンド需要回復に伴い宿泊客数は前年同月比
を上回る状態が継続し、コロナ禍前の水準も
上回りつつある。

鉄輪温泉街に隣接した商業集積の高い区間で
、西側隣接区間の拡幅改良工事による代替地
需要もあって複数の店舗の新規立地が認めら
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％ +0.9 ％
３　試算価格算定内訳 別府 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 別府Ｋ２３
調
-3		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西20m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b 別府Ｒ２３
調
-7		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東18m県道、
北1.8m、
二方路
２住居
風致地区
(40,200)
c 別府Ａ２３
調
-5		 別府市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南30m国道、
西6m、角地
商業

(80,400)
d 別府Ｋ２３
調
-7		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東30m国道、
北5.5m、角地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,160  		 100
[ 130.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 100.0]
69,795 		 100
[ 100.0]
69,795 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,800 
b (　           ) 
63,228  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
67,155 		 100
[  90.3]
74,369 
74,400 
c (　           ) 
73,766  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.3]
87,015 		 100
[ 132.6]
65,622 
65,600 
d (　           ) 
48,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
60,594 		 100
[  88.7]
68,313 
68,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -13.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,400 円／㎡]  



別府 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  沿線に参考とすべき新規造成事例が見当たらず適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,224,450 
5,159,700 
23,064,750 
14,957,500 
8,107,250 		 （　0.9708）
7,870,518 		 （  5.2 -  0.2 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    157,410,360 円　　　　（　     40,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別府 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,500.00 Ｓ1 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   3,917 ㎡     47.0 m x   66.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 郊外路線商業地につき平家建店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～  		 店舗
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
1,525 
2,287,500 		 10.0  22,875,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
100.0 
1,500.00 

2,287,500 		 22,875,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,287,500 円　×　12ヶ月　＝　      27,450,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 １棟貸につき共益費なし
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,500 円／台　×　 100 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,450,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       3,000,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,436,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,014,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,875,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         210,450 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,224,450 円　　　　（　         7,206 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 別府Ｕ２４公賃
　　　　-19		 1,802  
(   1,786) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,545 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,538 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,525 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 別府Ｕ２４公賃
　　　　-20		 2,637  
(   2,631) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[200.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,498 
c 別府Ｕ２４公賃
　　　　-21		 1,754  
(   1,750) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[150.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
1,547 
別府 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 965,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 913,500 円  　　　       30,450,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,303,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,592,200 円  　　　　    193,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,159,700 円　（　　　　　　         1,317 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9708    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 193,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 125,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,957,500 円  
（　　　　　         3,819 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,224,450 円      
②総費用 5,159,700 円      
③純収益　①－② 23,064,750 円      
④建物等に帰属する純収益 14,957,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,107,250 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,870,518 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,009 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    157,410,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 別府 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　別府市大字鶴見字砂原１２７番１
 3213000177378-0000
2 　別府市大字鶴見字砂原１２７番１２
 3213000177389-0000
3 　別府市大字鶴見字砂原１２７番７
 3213000177384-0000
4 　別府市大字鶴見字砂原１３０番１０
 3213000177408-0000
5 　別府市大字鶴見字砂原１３０番９
 3213000177407-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考