別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
別府 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
別府 5-8 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田中　利行   TEL.
鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 別府市船小路町４８番
｢船小路町１－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 中低層の店舗等が建
ち並ぶ商業地域
 東15m市道 水道、ガス、下水 別府大学

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 別府大学駅南方

1.7km		 法令

規制		 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道背後の準幹線道路沿線の商業地域であり、ドラッグストアや小規模店舗が立地する程度で繁華性は低い。ホ
テル関連投資が活発で、周辺商業地の取引価格を押し上げつつあり、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市街地周辺の商業地域一帯である。小規模画地も多いため、典型的需要者は地元法人や個人事業主等で
あるが、規模が大きい土地には県外法人や投資家等も見込まれる。好立地でまとまった規模の土地に対して、ホテルや
共同住宅等として県外資本の投資が見られ、小規模の商業地にも積極的な取引が見られるようになりつつある。需要の
中心となる価格帯は、規模による差異が大きく見いだし難いが、土地単価としては６万円から７万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象地域に近接する石垣地区内の取引事例を重視するなどして査定しており、地域周辺の取引水準を反映
した実証性の高い試算価格として求められた。一方、地域内は小規模店舗が多く収益性が低いことや、建築価格の上昇
の影響により、収益価格は低位に試算された。実証性の高い比準価格を重視し、周辺地域の商業収益性を反映した収益
価格と比較考量して、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　別府 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,700 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.9]		 [100.0]
100		 67,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宿泊客は回復傾向で、コロナ禍前の水準に戻
りつつある。本格的な回復に向け、宿泊施設
等の開業が続き、周辺にも波及しつつある。


国道背後の旧来からの商業地域で、零細経営
の小規模店舗が見られ、繁華性は低い。地域
要因に特段の変動は見られず、現状維持程度
で推移する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 別府 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 別府Ｌ２３
調
-11		 別府市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北12.5m市道、
中間画地
商業

(80,400)
b 別府Ｑ２３
調
-3		 別府市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 別府Ｌ２３
調
-8		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 別府Ａ２３
調
-4		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南14.4m市道、
西8m、角地
１住居
風致地区
(40,200)
e 別府Ｒ２３
調
-1		 別府市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東25m県道、
中間画地
商業

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     54,751) 
54,751  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
62,112 		 100
[  98.0]
63,380 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
63,400 
b (　           ) 
63,784  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
65,506 		 100
[  94.9]
69,026 
69,000 
c (　           ) 
63,889  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
65,103 		 100
[  94.9]
68,602 
68,600 
d (　           ) 
60,895  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
65,690 		 100
[  95.0]
69,147 
69,100 
e (　           ) 
75,832  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
78,031 		 100
[ 112.2]
69,546 
69,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,000 円／㎡]  



別府 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,151,194 
1,595,000 
5,556,194 
5,325,000 
231,194 		 （　0.9468）
218,894 		 （  5.2 -  0.2 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,377,880 円　　　　（　     20,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別府 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 ＲＣ4 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   209 ㎡     13.5 m x   16.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸し店舗、２～４階は住宅（平均専有面積約４５㎡１ＬＤＫタイプ）と想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 想定した種類、規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
85.0 
85.00 
2,300 
195,500 		 5.0  977,500 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
1,550 
139,500 		 0.0  0 
1.0  139,500 

 3～ 4		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
1,550 
139,500 		 0.0  0 
1.0  139,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
88.8 
355.00 

614,000 		 977,500 
418,500 
⑨年額支払賃料        614,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,368,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     355.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金及び賃借人負担の家賃保証により充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,368,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       612,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,043,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           977,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,993 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          418,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          98,681 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,151,194 円　　　　（　        34,216 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 別府Ｑ２４公賃
　　　　-4		 1,457  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,388 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,583 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 別府Ｑ２４公賃
　　　　-13		 1,579  
(   1,534) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,579 
c 別府Ｑ２４公賃
　　　　-6		 1,520  
(   1,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,600 
別府 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 375,000 円  　　　　     75,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 382,800 円  　　　        7,656,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      618,700 円  　　　　     75,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        75,000 円  　　　　     75,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,000 円  　　　　     75,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,595,000 円　（　　　　　　         7,632 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,325,000 円  
（　　　　　        25,478 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,151,194 円      
②総費用 1,595,000 円      
③純収益　①－② 5,556,194 円      
④建物等に帰属する純収益 5,325,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 231,194 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 218,894 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,047 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,377,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 別府 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　別府市船小路町４８番
 3213000152089-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
別府 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
別府 5-8 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　利根　健司   TEL.
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 67,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 別府市船小路町４８番
｢船小路町１－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 中低層の店舗等が建
ち並ぶ商業地域
 東15m市道 水道、ガス、下水 別府大学

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 別府大学駅南方

1.7km		 法令

規制		 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道背後の準幹線沿線の商業地域であり、ドラッグストアや小規模店舗、事務所等が集まるが、交通量や人流は
高いとは言い難い。市全体の地下底上げの波及もあり、今後の地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は別府市中心部及びその周辺の幹線道路沿いを含む商業地域である。需要の中心はホテル開発を行う県内外
の法人である。コロナ禍の影響を受け地価は下落に転じていたが、全国的にホテル旅館への投資意欲は旺盛で、知名度
の高い別府への潜在的ニーズは高い。当該投資家は足元の稼働率は気にしておらず、更地に関しては需要回復を当て込
んだ取得ファーストの動きも見られる。中心となる価格帯は取引規模・用途がまちまちで見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。収益還元法に関しては、賃料の遅効性等により土地価格に見合
った収益性を得ることができず低位に算出された。取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の
規範性・信頼性は高い。したがって、需要者の行動原理に即した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、過去の趨勢
及び代表標準地、周辺の標・基準地との均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　別府 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,700 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.9]		 [100.0]
100		 67,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 別府駅周辺や幹線道路沿線等においては観光
需要やマンション需要の高まりにより県外大
手資本による高値取引が見られるようになっ
ている。

大きな地域要因の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 別府 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 別府Ａ２３
調
-5		 別府市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南30m国道、
西6m、角地
商業

(80,400)
b 別府Ｒ２３
調
-1		 別府市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東25m県道、
中間画地
商業

(80,400)
c 別府Ｘ２４
公
-19		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業

(80,400)
d 別府Ｒ２３
調
-5		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7m市道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,766  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.3]
87,100 		 100
[ 125.5]
69,402 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,400 
b (　           ) 
75,832  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
77,273 		 100
[ 114.6]
67,428 
67,400 
c (　           ) 
59,430  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
60,024 		 100
[  87.3]
68,756 
68,800 
d (　           ) 
46,296  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 100.0]
51,328 		 100
[  75.0]
68,437 
68,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -13.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,500 円／㎡]  



別府 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,202,544 
1,837,281 
5,365,263 
5,092,500 
272,763 		 （　0.9468）
258,252 		 （  5.2 -  0.2 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,165,040 円　　　　（　     24,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別府 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 ＲＣ4 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   209 ㎡     13.5 m x   16.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸し店舗、２階以上は住居でファミリータイプ２ＤＫ、平均専有面積は４５㎡。駐車場は平面で４台。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 地域の標準的な数値を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
85.0 
85.00 
2,300 
195,500 		 5.0  977,500 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
1,599 
143,910 		 1.0  143,910 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
88.8 
355.00 

627,230 		 1,409,230 
0 
⑨年額支払賃料        627,230 円　×　12ヶ月　＝　       7,526,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     355.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されるため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,526,760 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       625,181 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,189,579 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,409,230 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,965 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,202,544 円　　　　（　        34,462 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 別府Ｘ２４公賃
　　　　-4		 1,495  
(   1,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,495 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,599 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 別府Ｘ２４公賃
　　　　-5		 2,033  
(   2,033) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,033 
c 別府Ｘ２４公賃
　　　　-6		 1,540  
(   1,498) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,540 
別府 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 375,000 円  　　　　     75,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 625,181 円  　　　        7,814,760　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      618,700 円  　　　　     75,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        75,000 円  　　　　     75,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,000 円  　　　　     75,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,837,281 円　（　　　　　　         8,791 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  40 ％　＋ 0.0965 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,092,500 円  
（　　　　　        24,366 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,202,544 円      
②総費用 1,837,281 円      
③純収益　①－② 5,365,263 円      
④建物等に帰属する純収益 5,092,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 272,763 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 258,252 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,236 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,165,040 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 別府 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　別府市船小路町４８番
 3213000152089-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考