別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
別府 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
別府 5-7 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.
鑑定評価額 43,100,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 別府市石垣東８丁目２３５３番
｢石垣東８－５－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 579  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中層の共同住宅や店
舗、住宅が混在する
商業地域		 西25m県道 水道、ガス、下水 別府大学

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層の店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 別府大学駅　南西方

2.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 石垣土地区画整理地区の中央を縦断する生活幹線に面し、新規出店余地が乏しいことから土地取引は限られるが
分譲マンションや共同住宅等の収益物件に対する需要は堅調であり、地価は当面上昇基調で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は店舗や共同住宅等の立地に適した石垣地区及び周辺幹線沿いの商住混在区間。需要者の中心は個人事業主
や地元法人のほか収益物件を物色する資産家・不動産業者等。近隣地域は土地区画整理事業が行われた石垣地区の中央
を縦断する路線で中層共同住宅が多く見られるほか、低層の店舗や一般住宅も多く介在する区間となっている。需要の
中心となる価格帯は３００～６００㎡程度の画地で、総額２，０００万円～５，０００万円程度と認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗等の自用目的に加え、共同住宅等の収益物件の取引も比較的多い。本件では価格牽連性の強い事例を採用したこと
から比準価格の精度は高く市場性を反映した価格が得られている。収益価格は競合物件が多いため賃料水準が頭打ちで
ある一方、建設費上昇に伴い土地を購入してまで貸家を建築するメリットは低いことを示している。以上、実勢を反映
した比準価格を中心に収益価格の低さも参酌し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　別府 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,700 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 [100.0]
100		 74,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 行動制限解除や全国旅行支援に加え、インバ
ウンド需要回復に伴い宿泊客数は前年同月比
を上回る状態が継続し、コロナ禍前の水準も
上回りつつある。

石垣東地区全域が商業地域に指定されマンシ
ョン適地となっており、背後地との価格差は
無くなりつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 別府 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 別府Ｒ２３
調
-1		 別府市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東25m県道、
中間画地
商業

(80,400)
b 別府Ｑ２３
調
-3		 別府市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 別府Ｌ２３
調
-8		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 別府Ｑ２４
公
-6		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西22m市道、
中間画地
商業

(80,400)
e 別府Ｄ２３
調
-7		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西16m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,832  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
78,183 		 100
[ 102.0]
76,650 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
76,700 
b (　           ) 
63,784  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
65,761 		 100
[  85.3]
77,094 
77,100 
c (　           ) 
63,889  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
64,911 		 100
[  87.0]
74,610 
74,600 
d (　           ) 
76,953  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
78,184 		 100
[ 101.9]
76,726 
76,700 
e (　           ) 
71,653  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
73,516 		 100
[  90.2]
81,503 
81,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,000 円／㎡]  



別府 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地区画整理事業により一体整備された市街地につき適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,285,646 
3,765,680 
13,519,966 
12,283,000 
1,236,966 		 （　0.9468）
1,171,159 		 （  5.2 -  0.2 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     23,423,180 円　　　　（　     40,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別府 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 280.00 ＲＣ4 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   579 ㎡     20.0 m x   29.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～４階は共同住宅（２ＬＤＫ；各階約５０㎡×５）、使用容積率は標準的な利用階層を考慮 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 階層・用途より標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
280.00 
85.0 
238.00 
1,900 
452,200 		 3.0  1,356,600 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
280.00 
90.0 
252.00 
1,340 
337,680 		 0.0  0 
1.0  337,680 

 4～  		 共同住宅
280.00 
90.0 
252.00 
1,370 
345,240 		 0.0  0 
1.0  345,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,120.00 
88.8 
994.00 

1,472,800 		 1,356,600 
1,020,600 
⑨年額支払賃料      1,472,800 円　×　12ヶ月　＝　      17,673,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     994.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 月額支払賃料に含む（共益費込賃料）
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,673,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,481,088 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,032,512 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,356,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,481 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,020,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         240,653 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,285,646 円　　　　（　        29,854 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 別府Ｕ２４公賃
　　　　-16		 1,394  
(   1,365) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]
1,397 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,369 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,340 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 別府Ｕ２４公賃
　　　　-17		 1,569  
(   1,538) 		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,376 
c 別府Ｕ２４公賃
　　　　-18		 1,457  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]
1,328 
別府 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 865,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 925,680 円  　　　       18,513,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      201,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,427,200 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,765,680 円　（　　　　　　         6,504 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,283,000 円  
（　　　　　        21,214 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,285,646 円      
②総費用 3,765,680 円      
③純収益　①－② 13,519,966 円      
④建物等に帰属する純収益 12,283,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,236,966 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,171,159 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,023 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,423,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 別府 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　別府市石垣東八丁目２３５３番
 3213000112892-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
別府 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
別府 5-7 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　野崎　航也   TEL.
鑑定評価額 43,100,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 別府市石垣東８丁目２３５３番
｢石垣東８－５－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 579  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中層の共同住宅や店
舗、住宅が混在する
商業地域		 西25m県道 水道、ガス、下水 別府大学

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 別府大学駅南西方

2.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 「石垣」地区を縦断する幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変動はないものの、背後地価格の地
価高騰の影響を受け、地価は上昇傾向が持続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は別府市中心市街地北方近郊部に位置する幹線又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は地元
の個人事業主や法人が想定される。当該圏域には共同住宅や店舗ビル等が多く建ち並んでおり、集客力を有する店舗の
集積度はやや劣るものの、背後の住宅地を含め石垣地区は人気が高く、需要は底堅い。なお、需要の中心となる価格帯
は、概ね１㎡当たり７万円～８万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己業務用の店舗又は店舗兼共同住宅の取引が主な地域であり、類似地域において幹線道路沿いの店舗用地等の事例を
多数収集し得た。一方、市場参加者は商業地であるため収益性を重視するものの、土地価格に見合う賃料水準の形成が
十分ではないため、低位に試算された。よって、商業地に対する不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、
収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　別府 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,700 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.1]		 [100.0]
100		 74,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍終息による観光客等の人流の回復に
より、国際観光都市である「別府市」の地域
経済は回復傾向にある。


地域要因に特段の変動はないものの、背後地
価格の地価高騰の影響を受け、地価は上昇傾
向が持続するものと予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 別府 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 別府Ｑ２３
調
-3		 別府市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 別府Ｒ２３
調
-1		 別府市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東25m県道、
中間画地
商業

(80,400)
c 別府Ｑ２４
公
-6		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西22m市道、
中間画地
商業

(80,400)
d 別府Ｐ２３
公
-5		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北14m市道、
東7m、角地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,784  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
68,121 		 100
[  89.1]
76,455 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
76,500 
b (　           ) 
75,832  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
79,169 		 100
[ 105.0]
75,399 
75,400 
c (　           ) 
76,953  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
79,723 		 100
[ 101.0]
78,934 
78,900 
d (　           ) 
57,799  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[  97.9]
74,181 		 100
[  96.9]
76,554 
76,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,500 円／㎡]  



別府 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、原価法を採用することはできなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,682,261 
3,121,916 
10,560,345 
9,514,000 
1,046,345 		 （　0.9468）
990,679 		 （  5.2 -  0.2 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     19,813,580 円　　　　（　     34,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別府 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.00 Ｓ4 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   579 ㎡     20.0 m x   29.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅（約４５㎡、１ＬＤＫ）、また使用容積率は地域の特性から判定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 地域の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
85.0 
170.00 
2,160 
367,200 		 4.0  1,468,800 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,440 
259,200 		 1.0  259,200 
1.0  259,200 

 4～ 4		 住宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,465 
263,700 		 1.0  263,700 
1.0  263,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
88.8 
710.00 

1,149,300 		 2,250,900 
782,100 
⑨年額支払賃料      1,149,300 円　×　12ヶ月　＝　      13,791,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     710.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,500 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         792,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,791,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         792,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,166,688 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,416,912 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,250,900 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,708 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          782,100 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         244,641 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,682,261 円　　　　（　        23,631 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 別府Ａ２４公賃
　　　　-3		 1,524  
(   1,484) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,455 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,482 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,440 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 別府Ａ２４公賃
　　　　-5		 1,687  
(   1,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,539 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
別府 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 670,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 875,016 円  　　　       14,583,600　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      203,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,105,500 円  　　　　    134,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,121,916 円　（　　　　　　         5,392 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 134,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,514,000 円  
（　　　　　        16,432 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,682,261 円      
②総費用 3,121,916 円      
③純収益　①－② 10,560,345 円      
④建物等に帰属する純収益 9,514,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,046,345 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 990,679 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,711 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,813,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 別府 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　別府市石垣東八丁目２３５３番
 3213000112892-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考