令和6年1月15日　提出 別府 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 5-3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.

鑑定評価額 25,400,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市北浜３丁目８１８番１７７ ｢北浜３－１１－１１｣ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1 旅館 Ｓ5 中小規模の旅館、ホ テル等が建ち並ぶ商 業地域 北10m市道 水道、ガス、下水 別府 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中層のホテル、旅館の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部商業地を構成する北浜 地区のホテル、旅館街 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 別府駅　東方 760m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍当初に破綻したホテルのリニューアル工事が行われる一方で、新たに閉鎖した旅館も見られるなど明暗 が分かれるなか、宿泊客数は前年同月比を上回る状態が続いていることから地価は上昇基調に転じつつある。 (3)最有効使用の判定 中層のホテル、旅館の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は観光ホテルや旅館の立地可能な別府駅周辺及び市内一円の温泉観光地。別府温泉の中核を成す北浜地区は ホテルや旅館が立地するほか観光客が利用する飲食店も介在するエリアとなっている。需要者は地元や県外の観光業種 で需要の中心となる価格帯は１００坪前後の画地で総額３，０００万円程度と認められるが、駐車場が不足しており、 温泉特別保護地域のため既存の鉱泉地を擁した画地は稀少性が極めて高いことから高値で取得される可能性が高い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 経営譲渡や隣地併合目的で売買されるケースが稀にあるが自営を前提とする取引に限定される。比準価格は別府駅周辺 の取引事例を採用することで精度の高い試算価格が求められた。一方、大正期の海浜埋立地で不動産賃貸を前提とする 宿泊施設も見当たらないため積算価格及び収益価格は算定できなかった。自用を前提とする観光商業地につき比準価格 を採用し、別府駅周辺に設定されている標準地との価格均衡にも留意することで鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 行動制限解除や全国旅行支援に加え、インバ ウンド需要回復に伴い宿泊客数は前年同月比 を上回る状態が継続し、コロナ禍前の水準も 上回りつつある。 北浜地区のシンボルである別府タワーに続き 、コロナ禍当初に経営破綻したホテルのリニ ューアル工事も進行中で景況感は改善されつ つある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％