別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
別府 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
別府 5-2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　脇坂　敬規   TEL.
鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 60,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 別府市北浜１丁目６９７番２４
｢北浜１－４－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 店舗

Ｗ2		 飲食店、料飲ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 南5m市道 水道、ガス、下水 別府

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 別府駅南東方

500m		 法令

規制		 商業
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 個人事業主による小規模店舗が密集する歓楽街であり、新型コロナの落ち着きによる人流の回復傾向は当該地域
にも及ぶ。但し歓楽街の回復傾向にも二極化がみられ、地価も底打ちに至らない弱含みで推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、別府駅周辺の小規模店舗が立地する商業地及び商住混在地の範囲である。主たる需要者は小規模地は料
飲店等の経営を目的とした市内外の個人事業主や個人投資家等である。新型コロナの収束で人流の回復傾向はみられる
が地域全体に及んでいるものではなく、小人数やファミリー旅行客向け店が賑わう一方で、地元客向けの個人店等は厳
しい状況が続く二極化の模様。取引の中心となる価格帯は、中古複合不動産の取引や規模の大小があって見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は商業地では注視すべき価格であるが、古い建物主体の歓楽街等の賃料水準からは基準階賃料の把握が困難な
ため保守的な賃料設定にならざるを得ず、収益価格は相対的に低位となった。比準価格は中心部商業地等の取引事例よ
り試算され、市場の実態を反映し実証的である。よって比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地と均衡
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　別府 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,700 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[111.1]		 [100.0]
100		 60,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和５年の県観光統計は、国内発大分県内宿
泊者数は前年並み、国外発は年後半に急回復
しコロナ禍前をやや上回る予想である。


地域要因に顕著な変動はないが、新型コロナ
の落ち着きと観光・宿泊客の回復を反映し人
通りが戻っている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 別府 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 別府Ｌ２４
公
-1		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
b 別府Ｓ２４
公
-11		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c 別府Ｓ２３
調
-5		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.4m市道、
中間画地
商業

(90,324)
d 別府Ｒ２３
公
-2		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,508  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,508 		 100
[ 105.0]
53,817 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,800 
b (　           ) 
66,519  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,519 		 100
[ 103.0]
64,582 
64,600 
c (　           ) 
60,606  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,606 		 100
[  97.0]
62,480 
62,500 
d (　           ) 
69,209  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
70,732 		 100
[ 113.3]
62,429 
62,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,900 円／㎡]  



別府 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,284,064 
682,804 
2,601,260 
2,232,000 
369,260 		 （　0.9708）
358,478 		 （  5.2 -  0.2 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      7,169,560 円　　　　（　     37,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別府 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 94.50 Ｓ2 189.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   300 ％   194 ㎡     11.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗をフロア貸し、２階は住居として部分貸し（４２．５㎡×２室）。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 内階段等のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
94.50 
85.0 
80.33 
2,000 
160,660 		 3.0  481,980 
0.0  0 

  ～ 2		 住宅
94.50 
90.0 
85.05 
1,270 
108,014 		 0.0  0 
1.0  108,014 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
189.00 
87.5 
165.38 

268,674 		 481,980 
108,014 
⑨年額支払賃料        268,674 円　×　12ヶ月　＝　       3,224,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     165.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 住宅部分は賃借人負担で家賃保証に加入し充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,224,088 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　       ％　＝　　       257,927 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,254,161 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           481,980 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,434 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          108,014 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          25,469 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,284,064 円　　　　（　        16,928 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 別府Ｒ２４公賃
　　　　-5		 2,504  
(   2,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,276 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,005 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 別府Ｒ２４公賃
　　　　-6		 1,596  
(   1,596) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,773 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
別府 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,000 円  　　　　     28,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 175,604 円  　　　        3,512,088　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      237,600 円  　　　　     28,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         682,804 円　（　　　　　　         3,520 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9708    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     189.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,232,000 円  
（　　　　　        11,505 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,284,064 円      
②総費用 682,804 円      
③純収益　①－② 2,601,260 円      
④建物等に帰属する純収益 2,232,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 369,260 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 358,478 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,848 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,169,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 別府 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　別府市北浜一丁目６９７番２４
 3213000126807-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
別府 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
別府 5-2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木内　純子   TEL.
鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 60,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 別府市北浜１丁目６９７番２４
｢北浜１－４－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 店舗

Ｗ2		 飲食店、料飲ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 南5m市道 水道、ガス、下水 別府

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 別府駅　南東方

500m		 法令

規制		 商業
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 別府駅前通り背後の小規模飲食店等が多く建ち並ぶ商業地域で、コロナ禍で休業もしくは廃業した店舗も見受け
られるが、別府駅周辺でのホテルの林立により、飲食店には持ち直しの動きが見られる。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は別府市中心市街地の商業地域一帯である。主たる需要者は飲食店や料飲店を営む個人事業主等である。別
府市内において新型コロナの影響を強く受けたため、現在でも不動産市場は停滞しているが、別府駅周辺にホテルが林
立したことから、飲食店需要は高まりを見せている。建物付きの規模がまちまちの取引が多く、取引の中心となる価格
帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い事例を採用して求めており、価格水準を適正に反映し得たものと考えられる。収益価格は、現
時点では投資に見合う賃料収入の確保が困難なことから低位に試算された。自用目的の取引が中心で、賃貸需要は総じ
て弱いことから、自用目的の取引事例を基礎とする比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　別府 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,700 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.7]		 [100.0]
100		 60,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 外国人観光客が増加し、インバウンド回復に
期待が持たれる状況であるが商業地の地価は
２極化が顕著である。


歓楽街の収益性は未だ改善には至っておらず
、地域内の土地需要は弱いままである。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 別府 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 別府Ｓ２４
公
-11		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b 別府Ｓ２４
公
-12		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.4m市道、
中間画地
商業

(90,330)
c 別府Ｓ２３
調
-6		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5m市道、
東5m、角地
商業

(100,300)
d 別府Ｐ２３
調
-3		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5m市道、
中間画地
商業

(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,519  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,519 		 100
[ 104.0]
63,961 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
64,000 
b (　           ) 
62,813  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
66,119 		 100
[ 110.0]
60,108 
60,100 
c (　           ) 
60,595  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
58,830 		 100
[  96.0]
61,281 
61,300 
d (　           ) 
57,983  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,983 		 100
[  94.1]
61,618 
61,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,500 円／㎡]  



別府 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,284,064 
688,904 
2,595,160 
2,263,000 
332,160 		 （　0.9708）
322,461 		 （  5.2 -  0.2 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      6,449,220 円　　　　（　     33,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別府 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 94.50 Ｓ2 189.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   300 ％   194 ㎡     11.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗、２階は共同住宅（４２．５㎡×２戸） ⑦有効率　  87.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
94.50 
85.0 
80.33 
2,000 
160,660 		 3.0  481,980 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
94.50 
90.0 
85.05 
1,270 
108,014 		 0.0  0 
1.0  108,014 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
189.00 
87.5 
165.38 

268,674 		 481,980 
108,014 
⑨年額支払賃料        268,674 円　×　12ヶ月　＝　       3,224,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     165.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれるため計上不要
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金又は家賃保証で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,224,088 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　       ％　＝　　       257,927 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,254,161 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           481,980 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,434 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          108,014 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          25,469 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,284,064 円　　　　（　        16,928 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 別府Ｓ２４公賃
　　　　-7		 2,588  
(   2,584) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,157 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,005 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 別府Ｓ２４公賃
　　　　-8		 1,160  
(   1,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
1,950 
c 別府Ｓ２４公賃
　　　　-9		 1,780  
(   1,776) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[115.0]		 100
[ 65.0]
1,984 
別府 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 146,000 円  　　　　     29,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 175,604 円  　　　        3,512,088　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      240,900 円  　　　　     29,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        29,200 円  　　　　     29,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,200 円  　　　　     29,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         688,904 円　（　　　　　　         3,551 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9708    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     189.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,263,000 円  
（　　　　　        11,665 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,284,064 円      
②総費用 688,904 円      
③純収益　①－② 2,595,160 円      
④建物等に帰属する純収益 2,263,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 332,160 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 322,461 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,662 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,449,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 別府 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　別府市北浜一丁目６９７番２４
 3213000126807-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考