鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

別府 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｑ２４公 -12	別府市		原野		ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１住居風致地区 (40,160)
b	別府Ｑ２４公 -13	別府市		雑種地		不整形	北西6m道路、南西4m、角地		１中専 (70,200)
c	別府Ｑ２４公 -14	別府市		雑種地		ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	日出Ｕ２３調 -3	速見郡日出町		畑		ほぼ台形	北1m未舗装道路、中間画地		（都）
e	日出Ｕ２３調 -9	速見郡日出町		田		不整形	南16.5m町道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 9,868	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	9,868	100 [ 103.0]	9,581	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	9,580
b	(　　 ) 5,387	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	5,387	100 [ 57.7]	9,336		9,340
c	(　　 ) 13,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	13,274	100 [ 133.9]	9,913		9,910
d	(　　 ) 9,901	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	9,901	100 [ 104.0]	9,520		9,520
e	(　　 ) 7,556	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	7,556	100 [ 79.8]	9,469		9,470

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	宅地造成　　 -30.0
						行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 +30.0
						行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	宅地造成　　 -20.0
						行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 9,550 円／㎡]

別府 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 30.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
34,600	（　 77.5 ％） 26,815	8,652		2,596	2,680	12,887
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 30.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 2.0 ％　m: 3.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.7692　　　　 9,913		1　　(1+r)^m　： 0.9423　 9,341		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		9,340

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	別府Ｒ２４公 -8	25,685	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 85.5]	100 [103.8]	34,048	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	34,000
	b	別府Ｒ２４公 -7	26,889	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.5]	100 [108.2]	35,250		35,300
	c	別府Ｐ２３調 -5	37,804	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [103.0]	100 [106.0]	34,625		34,600

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -4.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 +2.0
			画地　　　 -14.5	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +5.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 +2.0
			画地　　　 -29.5	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +5.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -2.0	交通・接近 +3.0	環境　　　 +2.0
			画地　　　 +3.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +3.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

34,600 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	別府 -19	26,100	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.5]	34,570	[100.0] 100	34,600

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 +2.0

環境　　 -26.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

34,600 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,100 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西     10 ｍ、南     25 ｍ、北     75 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     24　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    230 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  22.5 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  22.5 ％

＊擁壁工事の概要
　想定開発区域はほぼ平坦地勢であ
　るが、田地のため０．３ｍの表土
　はぎを施し、隣接地との境界に高
　さ０．５ｍの擁壁を設置する。
＊道路工事の概要
　想定開発区域内に幅員６ｍアスフ
　ァルト舗装の開発道路を設置し、
　北側の幅員５ｍ市道へと接続させ
　る。
＊排水工事の概要
　公共下水道が未整備な地域である
　ため、開発道路に排水溝を設置し
　、北側市道の側溝へ接続して排水
　する。

＊公園緑地の工事の概要
　開発区域面積の３％（約２１０㎡
　）を公園として整備する。
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 310.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 220.0 ｍ
＊その他
　風致地区のため緑地率２０％の規
　制があり、植木の植樹費用として
　開発工事費に計上する。
　
　

４　不動産ＩＤ

別府 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	別府市大字野田字羽室５４９番	3213000081469-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第二

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出
別府 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

別府 3-1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　龍原　有

TEL.

鑑定評価額

9,480,000 円

１㎡当たりの価格

9,570 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月13日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	市比準

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

別府市大字野田字羽室５４９番

②地積(㎡)

991

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１低専
(40,80)

（その他）
風致地区

不整形
1:2.5

田

農地の周辺に農家住宅等が見られる地域

亀川

2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 130 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

田（宅地見込地）

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

無道路地

交通

施設

亀川駅　南西方

2.7km

法令

規制

１低専

風致地区

⑤地域要因の
　将来予測

中長期的には、宅地開発が行われると予測するが、別府市北部の高台に位置し、利便性が劣る地域のため開発業
者の投資意欲は弱く、景気は回復基調にあるものの、近時においては、宅地化の動きは弱いと予測する。

(3)最有効使用の判定

宅地への用途転換後、分割して戸建住宅の敷地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 9,570 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 9,500 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、別府市郊外及び隣接する日出町の宅地見込地が存する地域の範囲。主たる需要者は、宅地分譲を目的と
する地場の開発業者である。別府市郊外で宅地開発が比較的多く見られるのは、農地が残る市北西部付近であり、小規
模開発が中心である。また、日出町では開発素地である農地が多く存しており、中心部周辺や川崎地区、別府市に近い
豊岡地区等で宅地開発が多く見られる。需要の中心となる価格帯は、単価として５千円～１．５万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者である開発業者は、開発素地の地価相場に着目し、投資採算性に基づき取引を行うため、実需に基づく比
準価格の説得力は高い。控除後価格は、対象不動産を含めた開発区域について開発分譲を想定し、投資採算性に基づき
試算されており、比準価格に近似した価格が得られた。よって、比準価格を採用し、前年価格からの検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 9,600 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 -0.3 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

別府市の人口は、県全体と同様に減少傾向で推移し
ている。新型コロナの影響が徐々に緩和される中で
、観光業を中心に地域経済は回復しつつある。

金融緩和や地域経済の回復傾向により、宅地需要は
持ち直しつつあるが、近隣地域は市北部の高台に位
置し、利便性が劣るため、宅地化の動きは弱い。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

別府 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｄ２３公 -16	別府市		山林		ほぼ整形	北東4m市道、中間画地		｢調区｣風致地区土砂災害警戒区域 (30,100)
b	日出Ｇ２４公 -4	速見郡日出町		田		不整形	南5m町道、西1m、角地		（都） (200)
c	日出Ｕ２３調 -3	速見郡日出町		畑		ほぼ台形	北1m未舗装道路、中間画地		（都）
d	日出Ｈ２３調 -1	速見郡日出町		田		ほぼ整形	東6m町道、中間画地		（都） (70,200)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 6,659	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	6,606	100 [ 67.8]	9,743	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	9,740
b	(　　 ) 9,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	9,781	100 [ 101.1]	9,675		9,680
c	(　　 ) 9,901	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	9,901	100 [ 108.1]	9,159		9,160
d	(　　 ) 5,219	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	5,209	100 [ 53.0]	9,828		9,830
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -27.0	宅地造成　　 -3.0
						行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 -10.0
						行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 9,570 円／㎡]

別府 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 38.0 月　p： 0.8 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
34,700	（　 73.2 ％） 25,400	7,270		2,210	2,776	13,144
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 38.0 月　p: 0.8 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 2.0 ％　m: 3.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.7669　　　　 10,080		1　　(1+r)^m　： 0.9423　 9,498		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		9,500

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	別府Ｑ２４公 -4	42,920	100 [100.0]	[100.4] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [121.2]	35,554	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	35,600
	b	別府Ｘ２４公 -13	33,092	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 93.8]	34,252		34,300
	c	別府Ｗ２３調 -5	41,753	100 [100.0]	[100.6] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [121.1]	34,685		34,700

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.05	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 +20.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -8.0
			画地　　　 +3.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +2.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.04	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +5.0	環境　　　 +12.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +3.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

34,700 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	別府 -19	26,100	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 76.2]	34,252	[100.0] 100	34,300

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 +3.0

環境　　 -26.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

34,700 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,100 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西     10 ｍ、南     25 ｍ、北     75 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     25　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    208 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  26.8 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  26.8 ％

＊擁壁工事の概要
　ほぼ平坦地勢であるが、田地のた
　め０．３ｍの表土はぎと０．５ｍ
　の盛土造成を施し、隣接地との境
　界に擁壁を設置する。
＊道路工事の概要
　想定開発区域内に幅員６ｍアスフ
　ァルト舗装の開発道路を設置し、
　北側の幅員５ｍ市道へと接続させ
　る。
＊排水工事の概要
　公共下水道が未整備な地域である
　ため、開発道路に排水溝を設置し
　、北側市道の側溝へ接続して排水
　する。

＊公園緑地の工事の概要
　開発区域面積の３％（約２１０㎡
　）を公園として整備する。
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 350.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 250.0 ｍ
＊その他
　風致地区のため緑地率２０％の規
　制があり、植木の植樹費用として
　開発工事費に計上する。
　
　

４　不動産ＩＤ

別府 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	別府市大字野田字羽室５４９番	3213000081469-0000
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備考