令和6年1月12日　提出 別府 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -25 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田中　利行   TEL.

鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市石垣東５丁目１２５８番 ｢石垣東５－１－４１｣ ②地積 　(㎡) 1,607   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1.5:1 共同住宅 ＲＣ10 中層共同住宅に戸建 住宅等も見られる住 宅地域 東12m市道 水道、ガス、下水 別府 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 別府駅北方 2.2km 法令 規制 商業 (90,400) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境及び利便性が良好な区画整理済みの住宅地域である。石垣地区周辺では、戸建用地の取得が活発で、賃 貸物件としての共同住宅開発も見られ、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               66,600 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は別府市内の分譲マンション需要が認められる圏域。需要者の中心は、県内外のマンション開発業者、不動 産業者等である。居住環境及び利便性が良好であるため、石垣地区は人気エリアの一つであり、賃貸向け共同住宅用地 や分譲マンション素地取得の動きが見られるなど、堅調な需要が見られる。取引規模による差異が大きいが、１，５０ ０㎡程度のマンション用地で総額１億円程度が取引の中心と推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象地域と同じ石垣地区内に位置する中層利用可能な規模の取引事例を主に採用し、規範性の高い更地の事 例等を重視した上で試算したもので、実証性並びに規範性は高い。開発法による価格は、地域周辺のマンション販売動 向を踏まえた上で、事業計画を検討した結果、比準価格と概ね近似した価格が得られた。以上により、実証的な比準価 格を重視し、開発法による価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 別府市の人口は、やや減少傾向にある。金融 緩和が継続的で、住宅着工は一定水準を維持 しており、分譲マンション開発も見られる。 居住環境及び利便性が良好な石垣地区の住宅 地域である。戸建物件に加え、賃貸共同住宅 の開発も見られるなど、需要は強含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％