令和6年1月15日　提出 別府 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -24 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　利根　健司   TEL.

鑑定評価額 1,940,000 円  １㎡当たりの価格 5,940 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字南立石字長畑ケ２５４９番１ ②地積 　(㎡) 326   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (30,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 農地や空地の多い市 街地背後の住宅地域 西2.6m市道 別府 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．６ｍ市道 交通 施設 別府駅西方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (30,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山際の農家住宅地域であり、都市計画法上においても市街化調整区域のため、需要と供給共に極めて少ない。ま た、街路条件も劣ることから人流や新規流入は見込めず、今後の地価は微減にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,940 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は別府市中心部及びその周辺の幹線道路沿いを含む商業地域である。需要の中心はホテル開発を行う県内外 の法人である。コロナ禍の影響を受け地価は下落に転じていたが、全国的にホテル旅館への投資意欲は旺盛で、知名度 の高い別府への潜在的ニーズは高い。当該投資家は足元の稼働率は気にしておらず、更地に関しては需要回復を当て込 んだ取得ファーストの動きも見られる。中心となる価格帯は取引規模・用途がまちまちで見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。また、自用を前提とする戸建住宅用地の需要が主で、共同住宅 等はほとんど見受けられないため収益価格は求める事ができなかった。取引事例については類似地域の事例を収集し得 ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。したがって、需要者の行動原理を適正に反映する比準価格を採用し、過去 の趨勢及び代表標準地との価格均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,790 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [113.0] [100.0] 100 5,930  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性の良い分譲地または区画整然とし た住宅地を中心に売買が成立しているが、建 築費の上昇により土地の取引価格は抑え気味 な面も見られる。 市街化調整区域内の丘陵部の住宅地域であり 、街路条件も劣るため需要がほとんどなく、 年々衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％