令和6年1月15日　提出 別府 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -22 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　利根　健司   TEL.

鑑定評価額 3,430,000 円  １㎡当たりの価格 6,770 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字野田字高平１１０８番１ ②地積 　(㎡) 506   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (30,100) （その他） 風致地区 土砂災害警戒区域 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 古くからの住宅地域 西3.5m市道、南側道 水道 別府大学 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 別府大学駅北西方 7.5km 法令 規制 ｢調区｣  (30,100) 風致地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 別府市外縁部の農家住宅地域であり、地域過疎化を反映して地価下落傾向で推移してきた。新しい住宅も散見さ れるものの、今後も特段大きな地域変化は期待できず、地価は微減傾向にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 セットバック　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,770 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね別府市外縁部から山間部において農家住宅地の存する範囲と一致する。需要者の中心は地縁を有する 自己利用目的の個人と把握されるが、近年のワ―ケーションの機運もあり、自然を求めてＵターン、Ｉターンする個人 も散見される。市街化調整区域であるため新規の住宅開発は皆無といえるが、太陽光事業用地としての開発が見受けら れる。中心となる価格帯は規模により大きく差異があるため見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。また、自用を前提とする戸建住宅用地の需要が主で、共同住宅 等はほとんど見受けられないため収益価格は求める事ができなかった。取引事例については類似地域の事例を収集し得 ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。したがって、需要者の行動原理を適正に反映する比準価格を採用し、過去 の趨勢及び周辺の標・基準地との価格均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,790 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性の良い分譲地または区画整然とし た住宅地を中心に売買が成立しているが、建 築費の上昇により土地の取引価格は抑え気味 な面も見られる。 大きな地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％