令和6年1月15日　提出 別府 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -16 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　野崎　航也   TEL.

鑑定評価額 5,250,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字鶴見字タタラ１８７８番７ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い閑静な住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス 別府 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 別府駅　北西方 5.1km 法令 規制 ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 別府市北西方郊外部の丘陵地に位置する住宅地域であり、地域要因に特段の変動はないため、地価は概ね安定傾 向が持続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は別府市北西方郊外部の圏域に存する住宅地域の範囲と判定した。需要者の中心は当市に居住する一般住宅 取得者であるが、周辺市域からの転入も見られる。中心部の住宅地と比べ相対的に割安感が認められることから需要は 底堅い。なお、需要の中心となる価格帯は、土地５００万円～８００万円程度で、新築の戸建物件は総額３，０００万 円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺においてアパート等の賃貸物件も散見されるものの、自己利用の戸建住宅が中心となる地域であり、賃貸市場が成 熟していないため、収益還元法は適用出来なかった。快適性を重視する住宅地域であり、自用目的の取引が中心である ため、類似物件の取引価格の水準を指標として価格決定をするものと考えられることから、実証的かつ客観的価格であ る比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の終息による地域経済の回復により 、市内における住宅地地価は総じて上昇基調 を示しており、需給動向は強含みである。 地域要因に特段の変動はないため、地価は概 ね安定傾向が持続するものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％