令和6年1月15日　提出 別府 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -14 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　上治　昭人   TEL.

鑑定評価額 5,520,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字鶴見字請取場４０１４番５７ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ3 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ山手の住 宅地域 北3.8m市道 水道、ガス 別府 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３． ８ｍ市道 交通 施設 別府駅北西方 4.2km 法令 規制 ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された住宅地域であり、街路条件がやや劣るが居住環境は良好である。市街地周辺部の住宅地と比較 して割安感があるため、不動産取引は堅調であり、地価は微増傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は別府市街地西方で南立石・鶴見地区の住宅地域。需要者の中心は別府市内への勤労者世帯である。古くに 開発された住宅地域であるが、新興の小規模分譲地も見られる。当該地域は街路条件がやや劣るが、市街地周辺部の住 宅地と比較して割安感があり、不動産需要は堅調である。市場における中心価格帯は土地１５０㎡程度で５００万円～ ８００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする住宅地域である。周囲には賃貸共同住宅は見られず、賃貸市場が熟成していないため収益 還元法は採用しなかった。また古くに開発された住宅地域であり土地の再調達原価の把握が困難なため、原価法は採用 しなかった。よって本件では、地域的類似性を有する自用目的の取引事例を中心とする比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [ 92.5] [100.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光産業を中心に景気が回復しているなか個 人消費も同様であるが、住宅着工戸数はやや 減少傾向。しかし新興の分譲地に対する需要 は底堅い。 地域要因に大きな変動はないが、市街地周辺 住宅地と比較して値頃感があるため、土地需 要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -9.3 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％