令和6年1月15日　提出 別府 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -7 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　脇坂　敬規   TEL.

鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市朝見１丁目３４７６番２ ｢朝見１－１２－１１｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、古いアパ ートが建ち並ぶ既成 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 別府 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 別府駅南方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 日豊本線と朝見川により周囲と隔てられた市南部の古くからの既成住宅地域であるが、隣接して小学校跡地に分 譲住宅地等が開発され新規参入者が見られるなどの動きもあり、地価も総額が小さい値ごろ感から微増と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は別府市中心市街地の住宅地であり南部地区が中心となる。需要者の中心は市内居住者であり地域的特性か ら地縁的選好性は強いが、大分市に隣接することから大分市通勤者や値ごろ感を求める若年ファミリー層等の新規参入 者の需要も見込まれる。需要の中心価格帯は、土地で６００～９００万円程度、新築戸建物件は２，８００万円前後で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートは見られるものの古い建物であり、現下の賃貸市場においてはアパート経営が成立し難いと認められるため収 益還元法は適用しなかった。比準価格は近隣地域周辺や代替・競争関係の強い類似地域の取引事例を採用し試算されて おり、不動産市場を反映した実証的価格である。以上、自己使用目的の取引が中心であるので比準価格を採用し、代表 標準地との均衡、一般的要因、地域要因の変動状況を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [100.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築着工数は、注文住宅は８月にかけて増加 したが年後半に弱まる。建売は年末にかけて 減少。住宅着工数は昨年比約１割減の模様。 隣接地区の小学校跡地は分譲住宅地、中層賃 貸マンションや複合公共施設として利用され 、若年世帯の地域参入が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％