別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
別府 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
別府 -1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　脇坂　敬規   TEL.
鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 71,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 別府市上田の湯町２０８５番４
｢上田の湯町４－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 低層住宅、共同住宅
、旅館等が混在する
住宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 別府

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 別府駅南西方

800m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を主とし保養所等の規模の大きな敷地も見られる。近年はマンションやミニ開発が増加し、住民構成も
多様化している。現行の区画整然とした住宅地域として推移しつつ開発の進展とともに地価も上昇傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は別府市中心市街地であり北は境川までの住宅地の範囲。需要者の中心は市内の中間所得層等であり移住目
的のシニア層等も含まれる。かつては大企業の保養所等も見られた。近年はマンション用地等になり住環境も変化の過
程にあるが、歴史的に人気の高い地区であり需要は底堅い。画地規模にばらつきがみられるが需要の中心となる価格帯
は、土地は２００㎡程度で１，５００万円程度、建売物件で３，５００万円程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域等にはアパートも見られるが近隣地域は自己使用目的の戸建住宅を主体とした住宅地域であり、収益性よりも
居住の快適性等を重視した価格形成が行われる。又住宅地の需要者は類似性を有し代替・競争関係に立つ不動産との比
較を通じて価格決定がなされるであろうことから、近隣を含む複数の取引事例との比較によって試算した比準価格を標
準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　別府 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,600 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 [100.0]
100		 70,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築着工数は、注文住宅は８月にかけて増加
したが年後半に弱まる。建売は年末にかけて
減少。住宅着工数は昨年比約１割減の模様。


大規模地はマンション用地となり、周辺はマ
ンションが林立。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 別府 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 別府Ｘ２４
公
-2		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.7m市道、
南5.6m、角地
２住居

(80,200)
b 別府Ｘ２４
公
-10		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5.7m市道、
西5.7m、角地
２住居

(80,200)
c 別府Ｋ２４
公
-3		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.5m私道、
中間画地
１住居
地区計画等
土砂災害警戒区域
(70,180)
d 別府Ｘ２４
公
-5		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(70,200)
e 別府Ａ２３
調
-14		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南5m市道、
中間画地
１中専
風致地区
(40,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,594  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
66,806 		 100
[ 100.0]
66,806 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,800 
b (　           ) 
92,922  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
91,388 		 100
[ 100.0]
91,388 
91,400 
c (　           ) 
73,356  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
73,796 		 100
[  98.0]
75,302 
75,300 
d (　           ) 
85,878  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
85,538 		 100
[ 115.0]
74,381 
74,400 
e (　           ) 
55,579  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
65,910 		 100
[  95.0]
69,379 
69,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,100 円／㎡]  



別府 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,700,816 
350,254 
1,350,562 
1,094,400 
256,162 		 （　0.9718）
248,938 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,296,553 円　　　　（　     32,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別府 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 54.69 ＬＳ2 109.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   162 ㎡     11.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １室５４．６９㎡、２ＬＤＫ、ファミリー層向け。１階層１室×２階。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 居宅
54.69 
100.0 
54.69 
1,200 
65,628 		 0.0  0 
1.0  65,628 

  ～ 2		 居宅
54.69 
100.0 
54.69 
1,200 
65,628 		 0.0  0 
1.0  65,628 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
109.38 
100.0 
109.38 

131,256 		 0 
131,256 
⑨年額支払賃料        131,256 円　×　12ヶ月　＝　       1,575,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     109.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 賃借人負担で家賃保証に加入し充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,575,072 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       145,206 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,669,866 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          131,256 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          30,950 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,700,816 円　　　　（　        10,499 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 別府Ｒ２４公賃
　　　　-3		 1,214  
(   1,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,156 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,226 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 別府Ｒ２４公賃
　　　　-4		 1,607  
(   1,575) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]
1,397 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
別府 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 76,000 円  　　　　     15,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 90,754 円  　　　        1,815,072　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,700 円  　　　
 建物　　　　　　　　　      125,400 円  　　　　     15,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        15,200 円  　　　　     15,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,200 円  　　　　     15,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         350,254 円　（　　　　　　         2,162 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     109.38 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,094,400 円  
（　　　　　         6,756 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,700,816 円      
②総費用 350,254 円      
③純収益　①－② 1,350,562 円      
④建物等に帰属する純収益 1,094,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 256,162 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 248,938 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,537 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,296,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 別府 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　別府市上田の湯町２０８５番４
 3213000119154-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
別府 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
別府 -1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　利根　健司   TEL.
鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 別府市上田の湯町２０８５番４
｢上田の湯町４－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 低層住宅、共同住宅
、旅館等が混在する
住宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 別府

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 別府駅南西方

800m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 別府市中心市街地に近い区画整然とした住宅地域。コロナ禍が明け市内観光需要も復活の兆しを見せており地価
は上昇基調にある。特段の地域的変化は見受けられないものの、今後の地価は底上げが続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね別府市中心市街地周辺の住宅地の存する範囲と一致する。需要者の中心は別府市内外の比較的所得水
準が高い就業世帯や富裕層である。市内の住宅地域の中でも特に市街地接近性が優れるエリアであるため、コロナ禍に
おいても土地需要は底堅いものがある。画地規模がバラバラなため中心となる価格帯は見出しがたいが、土地は総額１
０００～１５００万円程度、新築の戸建物件で総額３０００万～４０００万円程度が需要の中心といえる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。収益還元法に関しては、賃料の遅効性等により土地価格に見合
った収益性を得ることができず低位に算出された。類似性、代替性を有する事例を採用して試算された比準価格は市場
実態を反映し、説得力を有する。したがって、需要者の行動原理に即した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、過
去の趨勢及び代表標準地との均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　別府 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,600 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 [100.0]
100		 70,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内でも高齢化が早く進んだが、老年人口が
頭打ちとなったことで高齢化率の上昇ペース
は緩やかになりつつある。


大きな地域要因の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 別府 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 別府Ｘ２４
公
-2		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.7m市道、
南5.6m、角地
２住居

(80,200)
b 別府Ｘ２４
公
-10		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5.7m市道、
西5.7m、角地
２住居

(80,200)
c 別府Ｘ２４
公
-9		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 別府Ｐ２３
調
-3		 別府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5m市道、
中間画地
商業

(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,594  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
66,741 		 100
[ 100.0]
66,741 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,700 
b (　           ) 
92,922  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
91,388 		 100
[ 100.0]
91,388 
91,400 
c (　           ) 
55,102  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,102 		 100
[  87.4]
63,046 
63,000 
d (　           ) 
57,983  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
59,491 		 100
[  79.8]
74,550 
74,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,000 円／㎡]  



別府 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,051,486 
424,211 
1,627,275 
1,346,400 
280,875 		 （　0.9718）
272,954 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,807,532 円　　　　（　     35,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別府 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   162 ㎡     11.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総戸数４戸、単身者向けを想定、平均専有面積３２．５㎡、地域における標準的容積率を採用。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,300 
84,500 		 1.0  84,500 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,249 
81,185 		 1.0  81,185 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

165,685 		 165,685 
0 
⑨年額支払賃料        165,685 円　×　12ヶ月　＝　       1,988,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されるため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,988,220 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       178,258 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,049,962 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           165,685 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,524 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,051,486 円　　　　（　        12,663 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 別府Ｘ２４公賃
　　　　-1		 1,315  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,315 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,249 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 別府Ｘ２４公賃
　　　　-2		 1,257  
(   1,256) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,257 
c 別府Ｘ２４公賃
　　　　-3		 1,147  
(   1,146) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,147 
別府 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 93,500 円  　　　　     18,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 111,411 円  　　　        2,228,220　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      154,200 円  　　　　     18,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        18,700 円  　　　　     18,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,700 円  　　　　     18,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         424,211 円　（　　　　　　         2,619 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,346,400 円  
（　　　　　         8,311 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,051,486 円      
②総費用 424,211 円      
③純収益　①－② 1,627,275 円      
④建物等に帰属する純収益 1,346,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 280,875 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 272,954 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,685 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,807,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 別府 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　別府市上田の湯町２０８５番４
 3213000119154-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考