別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 9-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 9-8 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　上治　昭人   TEL.
鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市大字迫字新殿７３０番１外
 ②地積
　(㎡)		 5,575  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)
不整形
1:1.5		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 中小規模工場、住宅
等が混在する工業地
域		 東14m県道、南側道 水道 鶴崎

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   170 ｍ、南   450 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,800 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 大規模集客施設制限地区 街

路		 １４ｍ県道 交通

施設		 鶴崎駅南東方

2.4km		 法令

規制		 準工
(70,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大分市東部の臨海工業地域や宮河内Ｉ．Ｃへのアクセスが良好な工業地域であり、近年流通業務用地の需要が増
大しており、路線型商業地としての多様性も有することから、地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大分市内の工業地域全域である。需要者の中心は製造または流通業務関連の法人である。高速道路のＩ．
Ｃや大規模流通業務団地へのアクセスが良好である。近年流通業務用地に対する需要が高まっている。需要の中心とな
る価格帯は、画地の規模にばらつきがあるが土地４，８００㎡程度で１億円～１億５千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己業務を目的とする工業地域であり、周囲に賃貸物件はなく賃貸市場が熟成していないため収益還元法は採用しなか
った。また既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため原価法は採用しなかった。よって本件では、地
域的類似性を有する自己業務目的の取引を中心とする比準価格を採用し、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 9-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.0]		 [100.0]
100		 25,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域経済は、緩やかに回復しているなか製造
業も高水準で推移しているおり、物流関連用
地を中心に工場地に対する需要はやや増加し
ている。

地域要因に変動はないが、流通業務用地とし
ての需要が高まっている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 9-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｈ２３
調
-14		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西15.5m道路、
中間画地
準工
特別用途地区
(70,200)
b 大分Ｑ２４
公
-2		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東11m市道、
北西11m、
角地
工業
臨港地区
(70,200)
c 大分Ｅ２３
調
-9		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西15m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d 大分Ｅ２３
公
-13		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.6m市道、
中間画地
準工
流通業務地区
地区計画等
(60,200)
e 大分Ｙ２４
公
-4		 大分市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16m道路、
北西25m、
南40m、
三方路
準工
臨港地区
特別用途地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,858  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
36,091 		 100
[ 132.6]
27,218 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
27,200 
b (　           ) 
28,810  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
28,553 		 100
[ 110.4]
25,863 
25,900 
c (　           ) 
19,390  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
19,390 		 100
[  75.1]
25,819 
25,800 
d (　           ) 
26,896  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
27,622 		 100
[ 107.8]
25,623 
25,600 
e (　     15,560) 
15,560  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
18,171 		 100
[  76.5]
23,753 
23,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,700 円／㎡]  



大分 9-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自社使用の工場が中心の工業地域であり、賃貸市場が未成熟な地域であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 大分 9-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市大字迫字新殿７３０番１
 3208000160097-0000
2 　大分市大字迫字新殿７３１番
 3208000160099-0000
3 　大分市大字迫字新殿７３１番３
 3208000160100-0000
4 　大分市大字迫字新殿７３１番４
 3208000160101-0000
5 　大分市大字迫字新殿７３２番１
 3208000160102-0000
6 　大分市大字迫字新殿７３２番４
 3208000160105-0000
7 　大分市大字迫字新殿７３２番１１
 3208000160112-0000
8 　大分市大字迫字新殿９５４番
 3208000160521-0000
9 　大分市大字迫字新殿９５４番２
 3208000160522-0000
10 　大分市大字迫字新殿９５６番１
 3208000160523-0000
11 　大分市大字迫字新殿９５６番４
 3208000160526-0000
12 　大分市大字迫字新殿９５６番５
 3208000160527-0000
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
大分 9-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 9-8 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　梅野　崇   TEL.
鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市大字迫字新殿７３０番１外
 ②地積
　(㎡)		 5,575  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)
不整形
1:1.5		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 中小規模工場、住宅
等が混在する工業地
域		 東14m県道、南側道 水道 鶴崎

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   170 ｍ、南   450 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,800 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 大規模集客施設制限地区 街

路		 １４ｍ県道 交通

施設		 鶴崎駅　南東方

2.4km		 法令

規制		 準工
(70,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 鶴崎地区の臨海工業地帯を結ぶ幹線沿線に位置し、流通業務上のアクセスは良好である。工業地取引自体は少な
いが、地価は概ね堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大分市内の工業地域一帯である。中心となる需要者は県内外の製造業・流通業者等である。大分市内の大
規模工場地帯及び高速道ＩＣへのアクセスも良く、市街地にも比較的近いため労働力確保の点でも優位性を持つ。工場
地取引は少ないが、地価は堅調に推移している。取引総額は規模によりバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せな
いが、単価は２０，０００～３０、０００円／㎡程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性が高い事例を重視して求めた実証的な試算価格である。なお、近隣地域は自用の工場が主となる地
域であり、貸工場・貸倉庫等の賃貸市場は形成されておらず、収益還元法の適用は断念した。また、適切な造成事例等
が見いだせないことから原価法の適用も断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、類似の標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 9-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.0]		 [100.0]
100		 25,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大分市の工業地域の取引件数は少ないが、長
らく続いたコロナ禍が収束し、やや上向きに
推移している。


地域要因に特段の変更はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 9-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｅ２３
調
-9		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西15m県道、
中間画地
準工

(60,200)
b 大分Ｙ２４
公
-4		 大分市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16m道路、
北西25m、
南40m、
三方路
準工
臨港地区
特別用途地区
c 大分Ｈ２３
調
-14		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西15.5m道路、
中間画地
準工
特別用途地区
(70,200)
d 大分Ｑ２４
公
-2		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東11m市道、
北西11m、
角地
工業
臨港地区
(70,200)
e 大分Ｙ２４
公
-13		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7m市道、
北12m、
東13.5m、
三方路
準工
特別用途地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,390  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
19,371 		 100
[  88.0]
22,013 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
22,000 
b (　     15,560) 
15,560  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
17,851 		 100
[  83.0]
21,507 
21,500 
c (　           ) 
30,858  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
35,983 		 100
[ 115.0]
31,290 
31,300 
d (　           ) 
28,810  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
28,553 		 100
[ 102.9]
27,748 
27,700 
e (　           ) 
12,870  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
12,508 		 100
[  77.6]
16,119 
16,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,600 円／㎡]  



大分 9-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 工場地域においては自用物件が大半を占めており、賃貸市場が成熟していないため適切な賃貸事例が見られず、
標準的収益の把握が困難。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 大分 9-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市大字迫字新殿７３０番１
 3208000160097-0000
2 　大分市大字迫字新殿７３１番
 3208000160099-0000
3 　大分市大字迫字新殿７３１番３
 3208000160100-0000
4 　大分市大字迫字新殿７３１番４
 3208000160101-0000
5 　大分市大字迫字新殿７３２番１
 3208000160102-0000
6 　大分市大字迫字新殿７３２番４
 3208000160105-0000
7 　大分市大字迫字新殿７３２番１１
 3208000160112-0000
8 　大分市大字迫字新殿９５４番
 3208000160521-0000
9 　大分市大字迫字新殿９５４番２
 3208000160522-0000
10 　大分市大字迫字新殿９５６番１
 3208000160523-0000
11 　大分市大字迫字新殿９５６番４
 3208000160526-0000
12 　大分市大字迫字新殿９５６番５
 3208000160527-0000
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考