令和6年1月15日　提出 大分 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-7 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田淵　文晴   TEL.

鑑定評価額 31,600,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市向原沖１丁目２番７外 ｢向原沖１－２－６２｣ ②地積 　(㎡) 964   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1.5:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、事務所、倉 庫、住宅が混在する 工業地域 南8m市道 水道、ガス、下水 高城 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   160 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 高城駅　北東方 2.0km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場に隣接するとともに幹線道路、港湾等へのアクセスが良好な立地性を有することから用地需要は堅調 であり、地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市内の臨海及び内陸部の工業地域及び住工混在地域一帯。需要者の中心は臨海部立地の大企業と取 引関係を有し、工場、事業所等の立地を目的とする県内外の法人である。経済回復の動きが明確となり、企業の設備投 資や用地取得意欲も改善基調にあることから、市場は概ね安定している。取引される画地規模や価格は様々で中心とな る価格帯の把握が難しいが、近隣地域及び周辺では１０００㎡程度の事業所用地で３５００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性、代替性を有する事例を採用して試算を行っており、市場実態を反映し説得力を有する。自用物件が 大半で、工場・事業所の適切な新規賃貸事例が得られないため、収益価格は適用しない。自用目的の取引が中心であり 、意思決定においては市場性が主要な判断要因と考えられるので、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した 比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 86.6] [100.0] 100 32,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済回復の動きが明確となり、鉱工業生産は 高めの水準で推移している。企業の設備投資 も増加しており、用地取得意欲も改善基調に ある。 大規模工場に隣接するとともに幹線道路、港 湾等へのアクセスが良好な立地性を有するこ とから用地需要は堅調であり、市場は概ね安 定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％