令和6年1月15日　提出 大分 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-5 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　此本　純也   TEL.

鑑定評価額 2,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字勢家字春日浦８４３番１８外 ②地積 　(㎡) 100,116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (70,200) 不整形 1:7.5 工場 大、中規模の工場等 が建ち並ぶ臨海工業 地域 南15m市道、三方路 水道、ガス、下水 大分 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   240 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 500.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 大分駅　北西方 2.4km 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の大規模工業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。県内では工業団地を中心に需要が増加して いるが、大規模工業地の需給は安定しており、横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分県内一円及び西日本エリアの大規模工業地域。需要者は大規模工場事業者が中心と想定される。全 国的に物流施設用地の需要増や大規模な半導体工場の進出等が予定されている半面、臨海工業地域では原材料費や労務 費等のコスト上昇もあり、現下の需給は概ね安定的に推移している。工業地の価格帯は画地規模や業態によりバラツキ があり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場の賃貸市場が成熟していないため収益還元法は適用できなかった。また臨海部の埋立地であり既成市街地化してい るため原価法も適用できなかった。類似する大規模工場地の取引成立は極めて少ないが、圏域内で実際に成立した中規 模工場地の取引事例を基に試算した比準価格は説得力を有すると判断したため、比準価格を採用し、単価と総額との関 連にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内では工業用地が不足しており、今後の企 業誘致を促進するため民有地を含め適地調査 が行われている。 隣接地に、大分空港と大分市を結ぶホーバー クラフトのターミナルが建設された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％