令和6年1月12日　提出 大分 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田中　利行   TEL.

鑑定評価額 88,200,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市豊海３丁目１９９４番２２７ ｢豊海３－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 3,115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 （工業港区） 1.2:1 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 南東10m市道 水道 大分 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   700 ｍ、西   750 ｍ、南   500 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 大分駅北方 3.2km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 （工業港区） ⑤地域要因の将 　来予測 工業地域としての熟成度は高く、地域要因に大きな変化は見込まれない。製造業の国内回帰の動きが見られ、一 部には高値取引も見られるなど、工業地の需給は引き締まりつつあり、地価は横ばい傾向と予想する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市西部臨海工業地域を中心に市街地周辺の工業地域である。主な需要者は、県内外の製造業関連企業 及び倉庫等として自己利用する地元法人である。工業団地の売却が進み、工場用地の需給は引き締まりを見せている。 国内回帰に対応した産業用地の整備も急には進まず、地価は底堅く推移する。需要の中心となる価格帯は、取引規模や 立地による差は大きいが、単価としては２．５万円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、大分市西部臨海工業地に位置する自己利用目的での取引事例を主に採用しており、実証性並びに規範性の 高い試算価格として求められた。造成後相当期間を経過した埋立地で、適正な造成事例の収集が困難なため原価法は非 適用とし、自用物件が大半で貸倉庫等の賃貸市場が十分に形成されていないため、収益還元法も非適用とした。実証性 の高い比準価格を重視して、前年公示価格からの変動も検討した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復傾向にある。製造業の国 内回帰に伴って、設備投資が増加しており、 工業地の需給は引き締まりつつある。 地域要因に大きな変動はない。中心部へのア クセス性に優れた工業地域で、地元企業を中 心に一定の需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％