別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-37 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　脇坂　敬規   TEL.
鑑定評価額 241,000,000 円  １㎡当たりの価格 694,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市末広町１丁目３番
｢末広町１－１－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:2		 事務所、店舗兼住宅

Ｓ8F1B		 中高層店舗ビル等が
建ち並ぶ大分駅前の
商業地域		 南東（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 大分駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 隣接地等で市街地再開発事業
が進捗中。		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 大分駅北方近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 集客力を有する大分駅ビルを軸に周辺部では今後も再開発が進むと予測する。駅北口の駅前広場では商業施設併
設タワーマンション、ホテルの建設工事も進捗しており、期待感から地価は上昇基調が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大分市中心部の商業地域。需要者の中心は県内地元不動産業者や法人、個人投資家等であるが、大都市に
比し相対的に高い投資利回りを求める県外投資法人等もあげられる。画地規模が大きく高度利用が可能な大分駅に近い
立地は多用途の需要が競合する争奪戦の様相を呈し、地価も上昇する傾向にある。駅乗降客数が多く、今後さらなる観
光客の増加が見込まれる駅前立地は底堅い。需要の中心価格帯は１㎡あたり４５万から７０万円程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は商業地では注視すべき価格であるが、近隣地域の賃料水準や周辺地域の賃貸事例から査定する基準階賃料の
把握が困難なため保守的な賃料設定にならざるを得ず、収益価格は相対的に低位となった。一方、駅周辺部は再開発等
による将来見通し、期待感を反映し強含みの取引も少なくない。よって駅周辺商業地の事例より試算され市場実態を反
映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    363,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 53.6]		 [100.0]
100		 698,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    672,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束で飲食や宿泊需要が伸び個人
消費を押し上げる中、物価や金利の上昇等が
消費マインドに与える影響が注視される。


大分駅北側の駅前広場に２７階及び１４階の
高層マンション及び１２階建てホテルの建設
計画が進捗している。駅近周辺部もマンショ
ン計画複数あり。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｗ２３
調
-4		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西27m市道、
北西25m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b 大分Ｒ２４
公
-8		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27.5m市道、
南9m、角地
商業
駐車付置義務
(100,400)
c 大分Ｒ２３
調
-1		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
d 大分Ｃ２３
公
-17		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東（駅前広
場）市道、
北西1.5m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
420,991  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
414,445 		 100
[  60.0]
690,742 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
691,000 
b (　           ) 
617,470  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
576,877 		 100
[  63.0]
915,678 
916,000 
c (　           ) 
477,230  		 100
[ 150.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
323,244 		 100
[  50.8]
636,307 
636,000 
d (　    565,399) 
665,175  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
715,588 		 100
[ 100.0]
715,588 
716,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    700,000 円／㎡]  



大分 5-37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,612,638 
21,022,631 
41,590,007 
33,660,000 
7,930,007 		 （　0.9257）
7,340,807 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    159,582,761 円　　　　（　    460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 255.00 Ｓ8F1B 2,080.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   347 ㎡     12.5 m x   28.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び１階はフロア貸、２階以上は部分貸を想定した。駐車場は敷地外に賃借。 ⑦有効率　  71.8 ％
の理由		 廊下、機械室等のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
230.00 
70.0 
161.00 
3,570 
574,770 		 10.0  5,747,700 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
255.00 
60.0 
153.00 
5,100 
780,300 		 10.0  7,803,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
255.00 
75.0 
191.25 
4,100 
784,125 		 10.0  7,841,250 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
255.00 
75.0 
191.25 
3,400 
650,250 		 6.0  3,901,500 
0.0  0 

 7～ 8		 事務所
160.00 
70.0 
112.00 
3,400 
380,800 		 6.0  2,284,800 
0.0  0 

計
2,080.00 
71.8 
1,494.25 

5,501,795 		 41,567,550 
0 
⑨年額支払賃料      5,501,795 円　×　12ヶ月　＝　      66,021,540 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,494.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等によりてん補されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,021,540 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     5,411,323 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,230,217 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        41,567,550 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         382,421 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,612,638 円　　　　（　       180,440 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｒ２４公賃
　　　　-8		 3,243  
(   3,218) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,243 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,417 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 大分Ｒ２３公賃
　　　　-13		 5,472  
(   5,459) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[160.0]
3,800 
c 大分Ｒ２４公賃
　　　　-9		 2,584  
(   2,572) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
3,445 
大分 5-37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,475,000 円  　　　　    495,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,146,231 円  　　　       67,641,540　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,923,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,083,700 円  　　　　    495,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       495,000 円  　　　　    495,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       495,000 円  　　　　    495,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     1,404,000 円  　　　敷地外駐車場確保費用
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,022,631 円　（　　　　　　        60,584 円／㎡）　　（経費率　　  33.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9257    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 495,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 231,000 円／㎡　×　   2,080.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,660,000 円  
（　　　　　        97,003 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,612,638 円      
②総費用 21,022,631 円      
③純収益　①－② 41,590,007 円      
④建物等に帰属する純収益 33,660,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,930,007 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,340,807 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,155 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    159,582,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市末広町一丁目３番
 3200000054667-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-37 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　土師　一弘   TEL.
鑑定評価額 243,000,000 円  １㎡当たりの価格 700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市末広町１丁目３番
｢末広町１－１－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:2		 事務所、店舗兼住宅

Ｓ8F1B		 中高層店舗ビル等が
建ち並ぶ大分駅前の
商業地域		 南東（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 大分駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣地域で市街地再開発事業
が進捗中		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 大分駅北方近接駅前広
場接面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 大分駅前広場の西側に位置し、近隣地域では再開発事業が進捗し、さらに駅前広場の東側ではビジネスホテルの
新築が計画される等、新規投資が活発であることから、地価は今後も上昇傾向で推移することが予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    718,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    465,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心部の商業地域である。需要者の中心は、大規模店舗事業を行う全国の法人、不動産賃貸収入
を目論む大手不動産会社やファンド、投資会社である。中心市街地の中で最も歩行者通行量が多いエリアであり、再開
発事業が稼働し始めたとともに、地域の西側背後では１９階建の分譲マンションが現在建築中である。同一需給圏内に
おいては取引規模がまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性の強い取引事例より求められ、市場性を反映し得たものと考える。収益価格は、現時点では投資額に
見合った賃料収入の確保が困難なことから低位に試算された。以上より、不動産市場の動向を総合的に勘案の上、実勢
をより反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    363,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 53.4]		 [100.0]
100		 700,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    672,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍がほぼ収束したことにより経済活動
は回復傾向にあり、今後も景気回復の拡大が
期待されるため、地価は上昇傾向にある。


隣接する市街地再開発事業は令和５年８月に
入居テナントが全て退去し、令和８年度完成
に向けて建物解体工事が進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｔ２４
公
-22		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,500)
b 大分Ａ２３
調
-3		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
c 大分Ｗ２３
調
-4		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西27m市道、
北西25m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,500)
d 大分Ｃ２３
公
-17		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東（駅前広
場）市道、
北西1.5m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
291,429  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
293,178 		 100
[  41.7]
703,065 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
703,000 
b (　           ) 
376,725  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
395,177 		 100
[  53.4]
740,032 
740,000 
c (　           ) 
420,991  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
414,445 		 100
[  60.0]
690,742 
691,000 
d (　    565,399) 
665,175  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
725,391 		 100
[ 100.0]
725,391 
725,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -57.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    718,000 円／㎡]  



大分 5-37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,935,244 
19,960,595 
42,974,649 
34,952,000 
8,022,649 		 （　0.9257）
7,426,566 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    161,447,087 円　　　　（　    465,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 255.00 Ｓ8F1B 2,080.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   347 ㎡     12.5 m x   28.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から地下１階及び１・２階を店舗、３階以上を事務所の店舗兼事務所を想定。 ⑦有効率　  71.8 ％
の理由		 店舗兼事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～  		 店舗
230.00 
70.0 
161.00 
3,750 
603,750 		 10.0  6,037,500 
0.0  0 

 1～  		 店舗
255.00 
60.0 
153.00 
5,100 
780,300 		 10.0  7,803,000 
0.0  0 

 2～  		 店舗
255.00 
75.0 
191.25 
4,100 
784,125 		 10.0  7,841,250 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
255.00 
75.0 
191.25 
3,400 
650,250 		 6.0  3,901,500 
0.0  0 

 7～ 8		 事務所
160.00 
70.0 
112.00 
3,400 
380,800 		 6.0  2,284,800 
0.0  0 

計
2,080.00 
71.8 
1,494.25 

5,530,775 		 41,857,350 
0 
⑨年額支払賃料      5,530,775 円　×　12ヶ月　＝　      66,369,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,494.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,369,300 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     5,439,144 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,550,156 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        41,857,350 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         385,088 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,935,244 円　　　　（　       181,370 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｍ２４公賃
　　　　-16		 2,682  
(   2,680) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
3,529 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,417 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 大分Ｍ２４公賃
　　　　-17		 3,243  
(   3,218) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,685 
c 大分Ｓ２４公賃
　　　　-7		 2,159  
(   2,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 100
[100.0]
2,999 
大分 5-37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,570,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,198,395 円  　　　       67,989,300　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,923,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,240,500 円  　　　　    514,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,960,595 円　（　　　　　　        57,523 円／㎡）　　（経費率　　  31.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9257    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 514,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,080.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,952,000 円  
（　　　　　       100,726 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,935,244 円      
②総費用 19,960,595 円      
③純収益　①－② 42,974,649 円      
④建物等に帰属する純収益 34,952,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,022,649 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,426,566 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,402 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    161,447,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     465,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市末広町一丁目３番
 3200000054667-0000
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備考