別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-35 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　利根　健司   TEL.
鑑定評価額 276,000,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市東大道２丁目２４１３番３６外
｢東大道２－５－４７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,300)
台形
2:1		 事務所

Ｓ4		 中低層の店舗、事務
所ビル等が見られる
商業地域		 南36m県道、東側道 水道、ガス、下水 大分

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 大分駅南西方

740m		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地への利便性が高く居住環境も良い駅南地区に位置しており、今後も周辺で高層マンション開発が複数
控えていることから更なる人口流入が見込まれ、投資需要に牽引されながら地価の上昇は続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    243,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大分市中心部及びその近郊に位置する商業地域の範囲と一致する。需要者の中心は県内外の開発又は収益
目的の不動産業者や法人、個人投資家等である。ランドマーク的な大型公園や複合文化施設を有し居住環境にも優れる
駅南地区は、開発利益や賃貸収入が期待できることに加え希少性もあり、投資意欲は強い状況が続いており地価は上昇
基調が継続している。需要の中心価格帯は物件によりまちまちであり、見い出すのは難しい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。収益還元法に関しては、賃料の遅効性により土地価格に見合っ
た収益性を得ることができず低位に算出された。類似性、代替性を有する事例を採用して試算された比準価格は市場実
態を反映し、説得力を有する。よって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較衡量した上で、過去の趨
勢にも留意し、代表標準地との均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-27                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    287,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[127.7]		 [103.0]
100		 240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心商業地の地価はこのところ微増傾向であ
ったが、昨今では割高な取引も散見され、郊
外商業地域の取引についても高め水準での取
引がみられる。

大きな地域要因の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｗ２３
調
-4		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西27m市道、
北西25m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b 大分Ｄ２４
公
-4		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7m市道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
c 大分Ｗ２３
調
-10		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東7m市道、
南西4m、角地
近商

(100,300)
d 大分Ｓ２３
公
-15		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
近商
駐輪場付置義務
(90,300)
e 大分Ｒ２３
公
-21		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3.7m市道、
北3.8m、角地
１住居
駐車付置義務
(80,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
420,991  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
414,445 		 100
[ 179.8]
230,503 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
237,000 
b (　           ) 
91,519  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  63.0]
145,704 		 100
[  65.1]
223,816 
231,000 
c (　           ) 
120,733  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  91.0]		 100
[ 102.0]
130,853 		 100
[  55.3]
236,624 
244,000 
d (　           ) 
125,294  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
126,296 		 100
[  53.3]
236,953 
244,000 
e (　           ) 
187,597  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.3]
253,244 		 100
[  90.0]
281,382 
290,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +62.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　 -37.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -19.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    243,000 円／㎡]  



大分 5-35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,112,632 
16,156,335 
45,956,297 
36,998,400 
8,957,897 		 （　0.9490）
8,501,044 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    180,873,277 円　　　　（　    157,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 480.00 ＲＣ6 2,880.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 100 ％   300 ％   300 ％   1,150 ㎡     47.4 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所の部分貸し、３階以上は平均専有面積約４３㎡、１ＬＤＫを想定。 ⑦有効率　  88.7 ％
の理由		 地域の標準的な数値を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
480.00 
82.0 
393.60 
3,000 
1,180,800 		 6.0  7,084,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
480.00 
90.0 
432.00 
2,300 
993,600 		 5.0  4,968,000 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
480.00 
90.0 
432.00 
1,898 
819,936 		 1.0  819,936 
0.0  0 

 6～ 6		 住宅
480.00 
90.0 
432.00 
1,766 
762,912 		 1.0  762,912 
1.0  762,912 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,880.00 
88.7 
2,553.60 

5,397,120 		 15,275,520 
762,912 
⑨年額支払賃料      5,397,120 円　×　12ヶ月　＝　      64,765,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,553.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されるため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,765,440 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     5,373,235 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,792,205 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,275,520 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         140,535 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          762,912 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         179,892 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,112,632 円　　　　（　        54,011 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｘ２４公賃
　　　　-4		 1,815  
(   1,812) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,815 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,898 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 大分Ｘ２４公賃
　　　　-6		 1,850  
(   1,847) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,850 
c 大分Ｘ２４公賃
　　　　-7		 2,258  
(   2,215) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,258 
大分 5-35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,820,000 円  　　　　    564,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,373,235 円  　　　       67,165,440　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,182,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,653,000 円  　　　　    564,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       564,000 円  　　　　    564,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       564,000 円  　　　　    564,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,156,335 円　（　　　　　　        14,049 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 564,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   2,880.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,998,400 円  
（　　　　　        32,173 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,112,632 円      
②総費用 16,156,335 円      
③純収益　①－② 45,956,297 円      
④建物等に帰属する純収益 36,998,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,957,897 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,501,044 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,392 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    180,873,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     157,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市東大道二丁目２４１３番３６
 3200000080199-0000
2 　大分市東大道二丁目２４１３番１４１
 3200000080281-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大分 5-35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-35 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　大東　慶久   TEL.
鑑定評価額 274,000,000 円  １㎡当たりの価格 238,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市東大道２丁目２４１３番３６外
｢東大道２－５－４７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,300)
台形
2:1		 事務所

Ｓ4		 中低層の店舗、事務
所ビル等が見られる
商業地域		 南36m県道、東側道 水道、ガス、下水 大分

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 大分駅南西方

740m		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 大分駅南地区で車両交通量が多い県道沿線に隣接する商業地域である。各種商業・公共施設にも近く、利便性が
高いことから安定的な収益が見込まれ投資需要が堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大分駅を中心として、約１ｋｍ以内の範囲に形成された繁華性が高い商業地域を含む圏域となる。中心と
なる需要者は全国的に事業を展開する法人等と判断した。大分駅に近い一定の画地規模の好条件の商業地では、地価は
上昇傾向にある。取引総額は規模によりバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せないが、単価は２０～４０万円／
㎡程度で、より高値で取引されているものも散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内において店舗・事務所等の使用目的で信頼性の高い取引事例を収集し得た。賃貸市場においては、未だ地
価に見合った賃料水準にはなく、収益価格は低位に試算されている。また、既成市街地であることから原価法の適用は
断念した。よって、本件評価においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地
との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-27                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    287,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[129.4]		 [103.0]
100		 237,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響が薄まり、商業地の地価は上
昇している。微増傾向であった中心部の地価
は、昨今では割高な取引も散見されている。


人気が高い駅南地区では、マンション，事業
所等の高い需要がある。しかし、供給量が少
ないため、結果として地域要因に大きな変動
はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｗ２３
調
-4		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西27m市道、
北西25m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b 大分Ａ２３
調
-3		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
c 大分Ｒ２４
公
-7		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北13m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,500)
d 大分Ｄ２４
公
-4		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7m市道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
420,991  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
414,445 		 100
[ 176.7]
234,547 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
242,000 
b (　           ) 
376,725  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
397,868 		 100
[ 169.7]
234,454 
241,000 
c (　           ) 
218,741  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
244,176 		 100
[  96.9]
251,988 
260,000 
d (　           ) 
91,519  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  63.0]
147,447 		 100
[  66.4]
222,059 
229,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -37.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    242,000 円／㎡]  



大分 5-35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

73,307,569 
20,020,828 
53,286,741 
44,998,500 
8,288,241 		 （　0.9490）
7,865,541 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    167,351,936 円　　　　（　    146,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 600.00 ＲＣ6 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 100 ％   300 ％   300 ％   1,150 ㎡     47.4 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：事務所、３階以上：居宅（各階９戸、約４８㎡１ＬＤＫ）使用容積率は近隣地域の特性から判断 ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
78.0 
468.00 
3,560 
1,666,080 		 10.0  16,660,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
480.00 
90.0 
432.00 
2,570 
1,110,240 		 5.0  5,551,200 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
480.00 
90.0 
432.00 
1,980 
855,360 		 1.0  855,360 
1.0  855,360 

 5～ 6		 居宅
480.00 
90.0 
432.00 
2,100 
907,200 		 1.0  907,200 
1.0  907,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
87.6 
2,628.00 

6,301,440 		 25,737,120 
3,525,120 
⑨年額支払賃料      6,301,440 円　×　12ヶ月　＝　      75,617,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,628.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,904,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        75,617,280 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,904,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     6,281,702 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 72,239,578 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,737,120 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         236,782 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,525,120 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         831,209 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      73,307,569 円　　　　（　        63,746 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｐ２４公賃
　　　　-1		 2,032  
(   1,999) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[114.0]
2,097 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,024 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,980 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 大分Ｐ２４公賃
　　　　-2		 1,672  
(   1,639) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[101.0]
1,819 
c 大分Ｐ２４公賃
　　　　-4		 1,924  
(   1,886) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]
2,204 
大分 5-35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,275,000 円  　　　　    655,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,852,128 円  　　　       78,521,280　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,180,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,403,700 円  　　　　    655,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       655,000 円  　　　　    655,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       655,000 円  　　　　    655,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,020,828 円　（　　　　　　        17,409 円／㎡）　　（経費率　　  27.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 655,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,998,500 円  
（　　　　　        39,129 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 73,307,569 円      
②総費用 20,020,828 円      
③純収益　①－② 53,286,741 円      
④建物等に帰属する純収益 44,998,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,288,241 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,865,541 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,840 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    167,351,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     146,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市東大道二丁目２４１３番３６
 3200000080199-0000
2 　大分市東大道二丁目２４１３番１４１
 3200000080281-0000
3 　
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備考