別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-31 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　松田　尚美   TEL.
鑑定評価額 88,100,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市花園２丁目６０５番２
｢花園２－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 958  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区
台形
1:2		 事務所

Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ商業
地域		 北西11m国道 水道、ガス、下水 古国府

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ国道 交通

施設		 古国府駅　南方

1.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域はカーディーラー、低層店舗、事業所等が建ち並ぶが、同路線は近年、古い建物が取壊され、新規出店
も見られる反面、未利用地も多い。需要は底堅いとみられ、当面地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市街地外縁及び市南西方郊外部の路線商業地域である。需要の中心は圏内に地縁を持つ個人事業者及び
法人、大規模画地においては多店舗展開型企業も含まれる。路線間の競争はあるものの、広域的な背後地での土地取引
は活発で商圏は堅調に推移していることから、需要は安定的とみられる。路線により借地も多く、取引の中心となる価
格帯は、立地、規模により様々で見出し難いが、土地のみで３０万円／坪前後とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最有効使用は低層の店舗付共同住宅地であるが、駐車場確保が必須の地域であることから、高度利用による土地価格に
見合う賃料の収受が難しく、収益価格は低位に求められた。自用物件が取引の中心となることから、不動産市場を反映
した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地との均衡並びに周辺の標準地、基準地の地
価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,200 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.5]		 [100.0]
100		 91,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、住宅投資は弱含んでいるが、個
人消費、観光、雇用等回復傾向にあり、設備
投資は前年に比べ増加している。


地域要因に大きな変動はないが、背後の住宅
地の需要が堅調で、当該地域の地価も上昇傾
向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｐ２４
公
-17		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東18m国道、
中間画地
準工

(70,200)
b 大分Ｏ２４
公
-20		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20.1m市道、
西6.5m、角地
２住居

(70,200)
c 大分Ｅ２３
公
-10		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西16m国道、
西2.5m、南3m、
三方路
近商
駐車付置義務
(80,200)
d 大分Ｂ２３
公
-9		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東21m国道、
北7m、角地
近商
駐車付置義務
(90,200)
e 大分Ａ２４
公
-2		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西24m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,198  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,074 		 100
[ 115.0]
92,238 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
92,200 
b (　           ) 
139,067  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
136,367 		 100
[ 139.1]
98,035 
98,000 
c (　           ) 
80,800  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
83,443 		 100
[  93.5]
89,244 
89,200 
d (　           ) 
98,405  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
99,551 		 100
[ 104.7]
95,082 
95,100 
e (　           ) 
63,043  		 100
[ 110.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.0]
75,771 		 100
[  82.9]
91,400 
91,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 限定価格

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,500 円／㎡]  



大分 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,065,679 
3,381,550 
9,684,129 
8,387,500 
1,296,629 		 （　0.9475）
1,228,556 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     25,072,571 円　　　　（　     26,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 222.00 ＲＣ3 666.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   958 ㎡     25.5 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（分割可）、２・３階は１ＬＤＫ４９．９５㎡（各階４戸）を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
222.00 
90.0 
199.80 
2,500 
499,500 		 5.0  2,497,500 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
222.00 
90.0 
199.80 
1,430 
285,714 		 1.0  285,714 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
666.00 
90.0 
599.40 

1,070,928 		 3,068,928 
0 
⑨年額支払賃料      1,070,928 円　×　12ヶ月　＝　      12,851,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     599.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 月額支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,851,136 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,320,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,133,691 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,037,445 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,068,928 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,234 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,065,679 円　　　　（　        13,638 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｙ２４公賃
　　　　-3		 1,568  
(   1,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,568 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,431 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,430 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｙ２４公賃
　　　　-4		 1,558  
(   1,525) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,558 
c 大分Ｙ２４公賃
　　　　-5		 1,126  
(   1,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,126 
大分 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 625,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 991,980 円  　　　       14,171,136　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      483,370 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,031,200 円  　　　　    125,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,381,550 円　（　　　　　　         3,530 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 125,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     666.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0671     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,387,500 円  
（　　　　　         8,755 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,065,679 円      
②総費用 3,381,550 円      
③純収益　①－② 9,684,129 円      
④建物等に帰属する純収益 8,387,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,296,629 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,228,556 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,282 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,072,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市花園二丁目６０５番２
 3200000146157-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-31 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田淵　文晴   TEL.
鑑定評価額 86,700,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市花園２丁目６０５番２
｢花園２－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 958  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区
台形
1:2		 事務所

Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ商業
地域		 北西11m国道 水道、ガス、下水 古国府

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ国道 交通

施設		 古国府駅　南方

1.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線国道沿いという立地性から新規出店や建替えが見られるなど、土地需要は堅調で高値取引も散見される。更
に背後住宅地の価格上昇が沿線の地価を底上げしており、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地外縁及び郊外部の路線商業地域一帯。需要者の中心は店舗、営業所等の立地を目的とする県
内外の法人である。近隣沿線は交通量の多い幹線国道沿いという立地性から新規出店や建替えが見られるなど、土地需
要は堅調で高値取引も散見され、更に背後住宅地の価格上昇が沿線の地価を底上げしている。取引される画地規模や価
格は様々だが、近隣沿線では１０００㎡程度の画地で９０００万円前後が取引の中心と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性、代替性を有する事例を採用して試算を行っており、市場実態を反映し説得力を有する。収益価格は
、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないことや近時の建設費上昇もあり、低位に試算された。商業地だが自用
目的の取引が中心であり、意思決定においては市場性が主要な判断要因と考えられるので比準価格を重視して収益価格
を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,200 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.6]		 [100.0]
100		 90,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済の回復に伴い労働需給は緩やかに改善し
ており、雇用者所得にも改善の動きが見られ
、個人消費は緩やかに回復している。


新規出店や建替えが見られるなど、土地需要
は堅調で高値取引も散見される。更に背後住
宅地の価格上昇が沿線の地価を底上げしてい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｇ２４
公
-21		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東18m国道、
中間画地
準工

(70,200)
b 大分Ｂ２３
公
-9		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東21m国道、
北7m、角地
近商
駐車付置義務
(90,200)
c 大分Ｂ２４
公
-6		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m国道、
西8m、角地
商業
駐車付置義務
(90,400)
d 大分Ｗ２４
公
-27		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m国道、
東8m、角地
準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,198  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
100,824 		 100
[ 106.1]
95,027 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
95,000 
b (　           ) 
98,405  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
99,551 		 100
[ 110.2]
90,337 
90,300 
c (　           ) 
114,110  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
110,632 		 100
[ 120.0]
92,193 
92,200 
d (　           ) 
66,812  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
63,821 		 100
[  70.7]
90,270 
90,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,000 円／㎡]  



大分 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,840,278 
3,528,530 
12,311,748 
11,059,200 
1,252,548 		 （　0.9432）
1,181,403 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     24,110,265 円　　　　（　     25,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.00 Ｓ3 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   958 ㎡     25.5 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸店舗、２階以上は平均専有面積５４㎡・３ＤＫファミリータイプ１０戸の共同住宅 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
85.0 
255.00 
2,150 
548,250 		 6.0  3,289,500 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
300.00 
90.0 
270.00 
1,420 
383,400 		 1.0  383,400 
1.0  383,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
88.3 
795.00 

1,315,050 		 4,056,300 
766,800 
⑨年額支払賃料      1,315,050 円　×　12ヶ月　＝　      15,780,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     795.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,780,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,358,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,622,152 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,056,300 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,318 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          766,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         180,808 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,840,278 円　　　　（　        16,535 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｇ２４公賃
　　　　-19		 1,376  
(   1,375) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 75.0]		 100
[ 80.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,227 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,161 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 大分Ｇ２４公賃
　　　　-20		 1,287  
(   1,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
2,063 
c 大分Ｇ２４公賃
　　　　-21		 1,563  
(   1,558) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
2,215 
大分 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 849,030 円  　　　       16,980,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      483,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,188,000 円  　　　　    144,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,528,530 円　（　　　　　　         3,683 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9432    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0768     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,059,200 円  
（　　　　　        11,544 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,840,278 円      
②総費用 3,528,530 円      
③純収益　①－② 12,311,748 円      
④建物等に帰属する純収益 11,059,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,252,548 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,181,403 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,233 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,110,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市花園二丁目６０５番２
 3200000146157-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考