別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-30 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　長野　研一   TEL.
鑑定評価額 57,400,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市新春日町２丁目２８８１番１３２
｢新春日町２－３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2.5		 診療所兼住宅

ＲＣ3		 店舗のほか住宅、共
同住宅等が見られる
商業地域		 東16m市道 水道、ガス、下水 大分

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   410 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 大分駅　西方

1.4km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 学校区として人気の高い文教地区に位置していることから、商業背後地である住宅地の一層の充実に伴う地価上
昇が波及している。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市街地外縁部及び市の南西方郊外部の幹線及び準幹線沿線の商業地域一帯である。需要の中心は圏内に地
縁を持つ個人並びに法人事業者、大規模画地にあっては多店舗展開型企業も含まれる。商業背後地の一層の充実に伴い
十分な駐車場を確保できる沿道型商業地の引き合いは強まっており、一部に高値での取引もみられる。供給される土地
の画地規模はまちまちで、取引の中心となる価格帯は見出しがたいが、坪当たり３０～４０万円と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は賃貸収益性よりも代替不動産の取引価格との比較により購入意思決定するケースが多い。本件では代替性を有
する周辺幹線、準幹線沿線における信頼性の高い取引事例を収集しえた。一方、当該地域内は賃貸物件もみられるが、
不動産価格はインカムゲインに加え、キャピタルゲインに対する期待をも加味して形成される傾向が強い。よって比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    134,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[118.7]		 [100.0]
100		 116,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類引き下げ以降、商業施設へ
の客足の戻りが加速し、社会経済活動が通常
化するに伴い、不動産投資も活発化しつつあ
る。

人気の高い背後住宅地域の一層の充実に伴う
地価上昇が波及している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｏ２４
公
-20		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20.1m市道、
西6.5m、角地
２住居

(70,200)
b 大分Ｎ２４
公
-5		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南9m市道、
中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,200)
c 大分Ｐ２４
公
-17		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東18m国道、
中間画地
準工

(70,200)
d 大分Ｌ２４
公
-16		 大分市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
北4m、東2m、
三方路
２住居

(70,200)
e 大分Ａ２４
公
-2		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西24m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,067  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
136,097 		 100
[  83.6]
162,795 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
114,607  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
121,845 		 100
[  97.0]
125,613 
126,000 
c (　           ) 
104,198  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
105,657 		 100
[  91.2]
115,852 
116,000 
d (　    121,013) 
121,013  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
116,864 		 100
[  83.6]
139,789 
140,000 
e (　           ) 
63,043  		 100
[ 110.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.0]
75,771 		 100
[  65.1]
116,392 
116,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 限定価格

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



大分 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,488,669 
2,816,492 
8,672,177 
7,170,600 
1,501,577 		 （　0.9475）
1,422,744 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     29,035,592 円　　　　（　     58,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 260.00 Ｓ3 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   495 ㎡     13.6 m x   36.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗２室、２、３階は各階２ＬＤＫタイプ（６０㎡）４戸 ⑦有効率　  90.8 ％
の理由		 想定した種類、規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
140.00 
85.0 
119.00 
2,000 
238,000 		 6.0  1,428,000 
0.0  0 

  ～ 2		 住宅
260.00 
92.3 
240.00 
1,380 
331,200 		 0.0  0 
1.0  331,200 

  ～ 3		 住宅
260.00 
92.3 
240.00 
1,400 
336,000 		 0.0  0 
1.0  336,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
90.8 
599.00 

905,200 		 1,428,000 
667,200 
⑨年額支払賃料        905,200 円　×　12ヶ月　＝　      10,862,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     599.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めて計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等又は家賃保証で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,862,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       984,192 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,318,208 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,428,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,138 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          667,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         157,323 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,488,669 円　　　　（　        23,209 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｎ２４公賃
　　　　-13		 1,551  
(   1,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,508 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 大分Ｎ２４公賃
　　　　-14		 1,574  
(   1,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,484 
c 大分Ｎ２４公賃
　　　　-15		 1,319  
(   1,318) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,388 
大分 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 510,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 984,192 円  　　　       12,302,400　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      276,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      841,500 円  　　　　    102,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,816,492 円　（　　　　　　         5,690 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,170,600 円  
（　　　　　        14,486 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,488,669 円      
②総費用 2,816,492 円      
③純収益　①－② 8,672,177 円      
④建物等に帰属する純収益 7,170,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,501,577 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,422,744 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,874 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,035,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市新春日町二丁目２８８１番１３２
 3200000331285-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-30 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.
鑑定評価額 57,900,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市新春日町２丁目２８８１番１３２
｢新春日町２－３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2.5		 診療所兼住宅

ＲＣ3		 店舗のほか住宅、共
同住宅等が見られる
商業地域		 東16m市道 水道、ガス、下水 大分

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   410 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 大分駅　西方

1.8km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に文教施設が多く、学区の人気が高いことから地価水準の比較的高い住宅街が商業背後地として形成されて
おり、医療施設や飲食・理美容店等の各種サービス業種の立地需要が底堅いため地価は上昇基調が続くと予測。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼（共同）住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大分市中心部～西大分エリアにかけての幹線沿いを中心とする商業地。需要者は各種サービス業や営業所
を必要とする法人。近隣地域は交通量の限られる準幹線沿いで繁華性は今一つながら、地価水準の比較的高い住宅街が
背後に形成されており、医療施設や理美容店等の来訪目的型施設の立地に適した区間となっている。中心となる価格帯
は５００㎡程度で総額５，０００万円前後と認められるが、背後住宅地価格の上昇に伴い高値の取引も散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗等の自用目的に加え、共同住宅等の収益物件に対する需要も強い。本件では価格牽連性の強い事例を採用したこと
から比準価格の精度は高く市場性を反映した価格が求められた。収益価格は繁華性が今一つで賃料水準が頭打ちである
一方、建設費上昇に伴い土地を購入してまで貸家を建築するメリットは低いことを示している。以上より、実勢を反映
した比準価格を中心に収益価格の低さも参酌し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    134,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[117.9]		 [100.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 百貨店・スーパー販売額は物価上昇の弊害も
見られるが前年比を上回る状態が継続、コロ
ナ禍の影響は払拭されている。


地価水準の比較的高い住宅街が背後に形成さ
れており、交通量は限られるが各種サービス
業種の需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｔ２４
公
-13		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b 大分Ｕ２４
公
-12		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北25m県道、
南4m、二方路
２住居

(70,200)
c 大分Ｂ２３
調
-17		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南27m県道、
中間画地
近商
土砂災害警戒区域
駐車付置義務
(90,200)
d 大分Ｌ２４
公
-16		 大分市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
北4m、東2m、
三方路
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
123,967  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
126,074 		 100
[  89.3]
141,180 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
97,993  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
102,645 		 100
[  90.8]
113,045 
113,000 
c (　           ) 
120,668  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
131,750 		 100
[ 103.9]
126,805 
127,000 
d (　    121,013) 
121,013  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
117,325 		 100
[  98.0]
119,719 
120,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



大分 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,495,854 
2,441,220 
9,054,634 
7,486,800 
1,567,834 		 （　0.9432）
1,478,781 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     30,179,204 円　　　　（　     61,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 260.00 Ｓ3 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   495 ㎡     13.6 m x   36.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸・駐車場７台）、２・３階は共同住宅（１ＬＤＫ・約５５㎡；各階４部屋、全戸駐車場あり） ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 規模・用途・階層からみて標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～  		 店舗
140.00 
85.0 
119.00 
2,100 
249,900 		 5.0  1,249,500 
0.0  0 

 2～  		 共同住宅
260.00 
85.0 
221.00 
1,400 
309,400 		 0.0  0 
1.0  309,400 

 3～  		 共同住宅
260.00 
85.0 
221.00 
1,400 
309,400 		 0.0  0 
1.0  309,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
85.0 
561.00 

868,700 		 1,249,500 
618,800 
⑨年額支払賃料        868,700 円　×　12ヶ月　＝　      10,424,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     561.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 月額支払賃料に含む（共益費込賃料）
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　   100,000　＝　       1,900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金及び賃貸保証制度にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,424,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,900,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       985,952 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,338,448 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,249,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,495 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          618,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         145,911 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,495,854 円　　　　（　        23,224 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｕ２４公賃
　　　　-13		 1,281  
(   1,280) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,423 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｕ２４公賃
　　　　-14		 1,096  
(   1,096) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,370 
c 大分Ｕ２４公賃
　　　　-15		 1,574  
(   1,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,431 
大分 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 510,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 616,220 円  　　　       12,324,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      269,500 円  　　　査定額（住宅用地適用）
 建物　　　　　　　　　      841,500 円  　　　　    102,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,441,220 円　（　　　　　　         4,932 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9432    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,486,800 円  
（　　　　　        15,125 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,495,854 円      
②総費用 2,441,220 円      
③純収益　①－② 9,054,634 円      
④建物等に帰属する純収益 7,486,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,567,834 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,478,781 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,987 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,179,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市新春日町二丁目２８８１番１３２
 3200000331285-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考