別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-27 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　長野　研一   TEL.
鑑定評価額 61,300,000 円  １㎡当たりの価格 296,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市中央町３丁目４番
｢中央町３－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,500)

1:3		 診療所兼住宅

ＲＣ3		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南西30m国道 水道、ガス、下水 大分

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 大分駅　北西方

530m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗ビルや共同住宅が建ち並ぶ熟成度の高い商業地域であり、建替えやリニューアル等により高度利用の進展が
見込まれることから、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    302,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大分市中心部の商業地域一帯であり、とりわけ繁華性が中程度の幹線沿い商業地との代替性が高い。圏域
内の代替競争不動産は小規模な物件が多いため、主な市場参加者は地元資本の不動産業者等であるが、規模等によって
は県外資本やマンション業者の参入もみられる。供給される土地の画地規模や立地条件はまちまちで、取引の中心とな
る価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は賃貸収益性よりも代替不動産の取引価格との比較により購入意思決定するケースが多い。本件では代替性を有
する中心市街地の信頼性の高い取引事例を収集しえた。一方、当該地域内は高層の店舗兼共同住宅もみられるが、不動
産価格はインカムゲインに加え、キャピタルゲインに対する期待をも加味して形成される傾向が強い。よって比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    287,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類引き下げ以降、商業施設へ
の客足の戻りが加速し、社会経済活動が通常
化するに伴い、不動産投資も活発化しつつあ
る。

大分駅前再開発など高層利用の進展に伴う地
価上昇が波及している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｔ２４
公
-22		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,500)
b 大分Ｓ２４
公
-10		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4.5m市道、
中間画地
商業

(90,270)
c 大分Ｗ２３
調
-4		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西27m市道、
北西25m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,500)
d 大分Ａ２３
調
-3		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
e 大分Ｑ２３
調
-13		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
南2.7m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
291,429  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
293,178 		 100
[  97.0]
302,245 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
302,000 
b (　           ) 
259,291  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
262,402 		 100
[  66.7]
393,406 
393,000 
c (　           ) 
420,991  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
419,764 		 100
[ 136.5]
307,519 
308,000 
d (　           ) 
376,725  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
395,177 		 100
[ 128.0]
308,732 
309,000 
e (　           ) 
275,274  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
318,094 		 100
[  64.5]
493,169 
493,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    302,000 円／㎡]  



大分 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,601,372 
5,027,711 
14,573,661 
12,915,600 
1,658,061 		 （　0.9490）
1,573,500 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     33,478,723 円　　　　（　    162,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 ＲＣ10 960.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   500 ％   500 ％   207 ㎡      8.0 m x   25.5 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は居宅（各階１ＬＤＫ２戸、各４６㎡、）、使用容積率は近隣地域の特性から判断。 ⑦有効率　  90.9 ％
の理由		 地域の標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
75.0 
45.00 
3,300 
148,500 		 6.0  891,000 
0.0  0 

 2～  		 共同住宅
100.00 
92.0 
92.00 
1,850 
170,200 		 1.0  170,200 
1.0  170,200 

 3～ 9		 共同住宅
100.00 
92.0 
92.00 
1,880 
172,960 		 1.0  172,960 
1.0  172,960 

10～  		 共同住宅
100.00 
92.0 
92.00 
1,900 
174,800 		 1.0  174,800 
1.0  174,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
960.00 
90.9 
873.00 

1,704,220 		 2,446,720 
1,555,720 
⑨年額支払賃料      1,704,220 円　×　12ヶ月　＝　      20,450,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     873.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めて計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等又は家賃保証で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,450,640 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,670,611 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,212,029 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,446,720 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,510 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,555,720 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         366,833 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,601,372 円　　　　（　        94,693 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｎ２４公賃
　　　　-5		 2,445  
(   2,398) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,079 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,922 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,880 円/㎡）


　基準階   6 F     B
b 大分Ｎ２４公賃
　　　　-6		 1,825  
(   1,793) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,521 
c 大分Ｎ２４公賃
　　　　-10		 1,981  
(   1,943) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,838 
大分 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 940,000 円  　　　　    188,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,670,611 円  　　　       20,882,640　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      490,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,551,000 円  　　　　    188,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       188,000 円  　　　　    188,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       188,000 円  　　　　    188,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,027,711 円　（　　　　　　        24,288 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 188,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     960.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,915,600 円  
（　　　　　        62,394 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,601,372 円      
②総費用 5,027,711 円      
③純収益　①－② 14,573,661 円      
④建物等に帰属する純収益 12,915,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,658,061 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,573,500 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,601 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,478,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     162,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市中央町三丁目４番
 3200000056142-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-27 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　土師　一弘   TEL.
鑑定評価額 62,100,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市中央町３丁目４番
｢中央町３－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,500)

1:3		 診療所兼住宅

ＲＣ3		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南西30m国道 水道、ガス、下水 大分

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 大分駅　北西方

530m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線沿いに店舗ビルや賃貸マンションが建ち並ぶ商業地域で、大分駅周辺の発展や再開発計画の影響を受け、既
存建物の建替やリニューアル等が見込まれることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    306,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心部の商業地域である。需要者の中心は県内外の法人で、大分駅ビル周辺の活性化や末広町１
丁目地区再開発事業の進捗により小規模画地は店舗、事務所、大規模画地はマンション用地としての需要は安定してい
る。同一需給圏内においては取引規模、用途がまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性の強い取引事例より求められており、市場性を反映し得たものと考える。収益価格は、現時点では投
資額に見合った賃料収入の確保が困難なことから低位に試算された。以上より、不動産市場の動向を総合的に勘案の上
、実勢をより反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、周辺標基準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    287,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍がほぼ収束したことにより経済活動
は回復傾向にあり、今後も景気回復の拡大が
期待されるため、地価は上昇傾向にある。


隣接地域では令和５年２月に１４階建（７８
戸）の賃貸マンションが完成するなど、大分
駅周辺の発展の影響を受けて地価は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｔ２４
公
-22		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,500)
b 大分Ａ２３
調
-3		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
c 大分Ｘ２３
公
-2		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東36m県道、
西1.5m、
二方路
商業

(100,500)
d 大分Ａ２２
調
-21		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西30m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
291,429  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
293,178 		 100
[  98.0]
299,161 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
299,000 
b (　           ) 
376,725  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
395,177 		 100
[ 124.5]
317,411 
317,000 
c (　           ) 
323,060  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
333,296 		 100
[ 111.0]
300,267 
300,000 
d (　           ) 
267,767  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  96.0]		 100
[  93.0]
312,515 		 100
[ 100.0]
312,515 
313,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    306,000 円／㎡]  



大分 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,388,951 
5,085,556 
14,303,395 
12,660,800 
1,642,595 		 （　0.9490）
1,558,823 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     33,166,447 円　　　　（　    160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 ＲＣ10 960.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   500 ％   500 ％   207 ㎡      8.0 m x   25.5 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から１階を店舗、２階以上を共同住宅の店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
60.00 
70.0 
42.00 
3,300 
138,600 		 6.0  831,600 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
100.00 
90.0 
90.00 
1,850 
166,500 		 1.0  166,500 
1.0  166,500 

 5～ 6		 共同住宅
100.00 
90.0 
90.00 
1,900 
171,000 		 1.0  171,000 
1.0  171,000 

 7～ 8		 共同住宅
100.00 
90.0 
90.00 
1,950 
175,500 		 1.0  175,500 
1.0  175,500 

 9～10		 共同住宅
100.00 
90.0 
90.00 
2,000 
180,000 		 1.0  180,000 
1.0  180,000 

計
960.00 
88.8 
852.00 

1,691,100 		 2,384,100 
1,552,500 
⑨年額支払賃料      1,691,100 円　×　12ヶ月　＝　      20,293,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     852.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,293,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,652,256 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,000,944 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,384,100 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,934 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,552,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         366,073 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,388,951 円　　　　（　        93,666 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｍ２４公賃
　　　　-13		 2,085  
(   2,045) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,869 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,891 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｓ２４公賃
　　　　-4		 2,160  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,906 
c 大分Ｓ２４公賃
　　　　-5		 2,416  
(   2,416) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[130.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,858 
大分 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 965,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,652,256 円  　　　       20,653,200　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      490,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,592,200 円  　　　　    193,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,085,556 円　（　　　　　　        24,568 円／㎡）　　（経費率　　  26.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 193,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     960.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,660,800 円  
（　　　　　        61,163 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,388,951 円      
②総費用 5,085,556 円      
③純収益　①－② 14,303,395 円      
④建物等に帰属する純収益 12,660,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,642,595 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,558,823 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,531 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,166,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市中央町三丁目４番
 3200000056142-0000
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備考