別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
大分 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-23 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　梅野　崇   TEL.
鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 76,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７
 ②地積
　(㎡)		 1,671  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
駐車付置義務

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 大規模店舗、マンシ
ョン等が多い路線商
業地域		 北西10m国道 水道、ガス、下水 南大分

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   320 ｍ、南   410 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿線では、都市計画道路
として拡幅工事が行われてい
る。		 街

路		 ８．３ｍ国道 交通

施設		 南大分駅　南西方

3.0km		 法令

規制		 近商
(80,200)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 大分市中心部近郊の路線商業地域であり、交通量も多く需要は堅調に推移している。コロナ禍の収束により大分
市の経済は回復傾向であり、市場は活発である。当面の間、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市近郊から郊外の幹線道路沿いの商業地域一帯である。需要者は、店舗等の所有を目的とする県内
外の事業者が中心であり、近年高値での土地取引も散見される。中心となる価格帯は画地規模によってばらつきがある
が、土地で３，０００万円～１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性を有する事例を採用して試算しており、不動産市場を反映した実証的価格である。一方、路線商業地
域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。したがって、商業
地ではあるものの比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通
り決定した。なお、既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,200 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.6]		 [100.0]
100		 76,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大分市内の経済はコロナ禍の収束により回復
傾向にあり、商業地の地価は力強い上昇を見
せつつある。


背後に大規模住宅団地が存する路線商業地域
として繁華性が高く、地域要因に特に大きな
変化はないが需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｌ２４
公
-9		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 接面道路無、
無道路地
近商
駐車付置義務
(80,240)
b 大分Ｂ２４
公
-10		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m国道、
中間画地
準住居

(70,200)
c 大分Ｔ２４
公
-14		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
東6m、角地
２中専

(60,200)
d 大分Ｄ２３
調
-4		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7m市道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
e 大分Ｉ２４
公
-5		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m市道、
北東4m、
南東6m、
三方路
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,616  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  60.0]
144,548 		 100
[ 142.1]
101,723 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
102,000 
b (　           ) 
71,367  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
72,081 		 100
[  93.7]
76,927 
76,900 
c (　           ) 
71,655  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
71,516 		 100
[  93.1]
76,816 
76,800 
d (　           ) 
96,811  		 100
[  80.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
124,644 		 100
[ 128.7]
96,848 
96,800 
e (　           ) 
102,142  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
102,142 		 100
[ 133.1]
76,741 
76,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　 -40.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,800 円／㎡]  



大分 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,011,564 
9,817,280 
33,194,284 
29,859,500 
3,334,784 		 （　0.9475）
3,159,708 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     64,483,837 円　　　　（　     38,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 550.00 ＲＣ5 2,750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
駐車付置義務
 80 ％   200 ％   200 ％   1,671 ㎡     30.7 m x   56.0 m  前面道路：国道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し、２～５階は専有面積５０㎡の２ＬＤＫタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 建物の種類、構造、規模としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
550.00 
85.0 
467.50 
2,400 
1,122,000 		 5.0  5,610,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
550.00 
90.0 
495.00 
1,260 
623,700 		 0.0  0 
1.0  623,700 

 4～ 5		 住宅
550.00 
90.0 
495.00 
1,310 
648,450 		 0.0  0 
1.0  648,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,750.00 
89.0 
2,447.50 

3,666,300 		 5,610,000 
2,544,300 
⑨年額支払賃料      3,666,300 円　×　12ヶ月　＝　      43,995,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,447.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,500 円／台　×　  50 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,700,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,995,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,700,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,735,648 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,959,952 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,610,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,612 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
        2,544,300 円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,011,564 円　　　　（　        25,740 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｅ２４公賃
　　　　-5		 2,712  
(   2,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,260 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,410 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 大分Ｅ２４公賃
　　　　-6		 3,167  
(   2,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,436 
c 大分Ｅ２４公賃
　　　　-7		 2,667  
(   2,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,425 
大分 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,225,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,334,780 円  　　　       46,695,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      696,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,671,200 円  　　　　    445,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       445,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       445,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,817,280 円　（　　　　　　         5,875 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 445,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　   2,750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0671     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,859,500 円  
（　　　　　        17,869 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,011,564 円      
②総費用 9,817,280 円      
③純収益　①－② 33,194,284 円      
④建物等に帰属する純収益 29,859,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,334,784 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,159,708 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,891 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,483,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７
 3200005165008-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-23 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　野崎　航也   TEL.
鑑定評価額 130,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７
 ②地積
　(㎡)		 1,671  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
駐車付置義務


(90,200)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 大規模店舗、マンシ
ョン等が多い路線商
業地域		 北西10m国道 水道、ガス、下水 南大分

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   320 ｍ、南   410 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ国道 交通

施設		 南大分駅　南西方

3.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 前面国道の拡幅工事が現在進捗中であり、今後街路条件及び整備後の店舗の出店等に伴う集客力の向上等が予想
されるため、地価は上昇傾向が持続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね大分市南西方郊外部に位置する幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は全国展開する法人や
地場の法人である。現在国道において施行されている街路事業の進捗による期待感から、当該圏域における事業用地に
対する需要は概ね堅調に推移している。なお、需要の中心となる価格帯は、画地規模等にばらつきがあり見い出すのは
困難であるが、概ね１㎡当たり７万円～１０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己業務用の店舗又は店舗兼共同住宅の取引が主な地域であり、類似地域において幹線道路沿いの店舗用地等の事例を
多数収集し得た。一方、市場参加者は商業地であるため収益性を重視するものの土地価格に見合う賃料水準の形成が十
分ではないため、やや低位に試算された。よって、商業地に対する不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し
、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,200 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.3]		 [100.0]
100		 77,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍終息による人流の回復により、市内
における商業地地価は総じて上昇基調を示し
ており、高値取引も散見される等、需給動向
は強含みである。

前面街路の拡幅事業が進捗中であり、近隣地
域内においても幅員が拡がった。整備後の出
店等による連たん性の向上が期待され、地価
は上昇している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｋ２３
調
-7		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10.5m市道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(80,200)
b 大分Ｐ２４
公
-17		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東18m国道、
中間画地
準工

(70,200)
c 大分Ｎ２３
調
-1		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m県道、
西5m、角地
１住居

(70,200)
d 大分Ｋ２３
公
-6		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8.2m市道、
中間画地
２中専

(67,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,146  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
62,672 		 100
[  80.0]
78,340 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
78,300 
b (　           ) 
104,198  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,386 		 100
[ 132.6]
80,231 
80,200 
c (　           ) 
57,025  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
57,193 		 100
[  73.5]
77,814 
77,800 
d (　           ) 
77,832  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
80,634 		 100
[  73.5]
109,706 
110,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,800 円／㎡]  



大分 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、原価法を採用することはできなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,640,121 
8,443,800 
29,196,321 
26,362,500 
2,833,821 		 （　0.9475）
2,685,045 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     54,796,837 円　　　　（　     32,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 500.00 ＲＣ4 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
駐車付置義務
 90 ％   200 ％   200 ％   1,671 ㎡     30.7 m x   54.0 m  前面道路：国道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上１ＬＤＫ約４５㎡、また使用容積率は地域の特性から判定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 地域の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
85.0 
425.00 
2,500 
1,062,500 		 3.0  3,187,500 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
500.00 
90.0 
450.00 
1,480 
666,000 		 1.0  666,000 
1.0  666,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
88.8 
1,775.00 

3,060,500 		 5,185,500 
1,998,000 
⑨年額支払賃料      3,060,500 円　×　12ヶ月　＝　      36,726,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,775.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  48 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,456,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,726,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       3,456,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,214,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,967,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,185,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,707 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,998,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         624,974 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,640,121 円　　　　（　        22,526 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ａ２４公賃
　　　　-1		 1,487  
(   1,486) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,423 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,523 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,480 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ａ２４公賃
　　　　-3		 1,586  
(   1,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,540 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大分 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,875,000 円  　　　　    375,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,009,100 円  　　　       40,182,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      716,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,093,700 円  　　　　    375,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       375,000 円  　　　　    375,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       375,000 円  　　　　    375,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,443,800 円　（　　　　　　         5,053 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 375,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,362,500 円  
（　　　　　        15,776 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,640,121 円      
②総費用 8,443,800 円      
③純収益　①－② 29,196,321 円      
④建物等に帰属する純収益 26,362,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,833,821 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,685,045 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,607 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,796,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７
 3200005165008-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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