別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-20 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　此本　純也   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市大手町１丁目１３０３番１
｢大手町１－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 86  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,400)

3:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ商業地域
 西30m市道、北側道 水道、ガス、下水 大分

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南    45 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   5.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 大分駅　北東方

800m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が建ち並ぶ中心部の商業地域であり、当面は現状で推移すると予測する。小学校や公共施設に近いほか周
辺のマンション建設により人口の増加が見込まれており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心部の商業地域一帯。需要者は、県内外の中小規模事業者や地元不動産業者等が中心と想定さ
れる。南方の都市計画道路の改良により駅南地区との交通利便が改善され、低層階における店舗需要に加え上層階の賃
貸住宅需要も高まっている。価格帯は規模によりバラツキはあるが、概ね１㎡当たり１５～２０万円程度が需要の中心
となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は中層の店舗兼共同住宅を想定して試算したが、画地規模が小さく建物設計に制約があるほか建築資材や労務
費の高騰等により建築費が高止まりしているため低位に試算された。圏域内の取引は自用目的のものが中心であり、実
際に成立した取引事例を基に試算した比準価格は市場の実態を反映していると認められるため、比準価格を重視し、収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    212,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[138.4]		 [103.0]
100		 160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大分市中心部では従来の店舗や事務所等の商
業需要に加えて、マンション需要が旺盛にな
っている。


道路改良工事により南北の往来が改善された
ことにより交通量の増加が期待されており、
選好性が高まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｑ２３
調
-15		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,360)
b 大分Ｑ２３
調
-14		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,300)
c 大分Ｓ２３
調
-7		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西14m市道、
南6m、角地
商業

(100,500)
d 大分Ｗ２３
公
-12		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m市道、
北1.6m、
二方路
１住居
駐車付置義務
(70,200)
e 大分Ｎ２４
公
-1		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4.8m市道
、中間画地
商業
駐車付置義務
(90,288)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,348  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
106,508 		 100
[  69.0]
154,359 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
159,000 
b (　           ) 
113,604  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
117,126 		 100
[  66.8]
175,338 
181,000 
c (　           ) 
97,720  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.0]
129,281 		 100
[  81.6]
158,433 
163,000 
d (　           ) 
125,499  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
128,978 		 100
[  71.4]
180,641 
186,000 
e (　           ) 
104,951  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
111,579 		 100
[  71.2]
156,712 
161,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    165,000 円／㎡]  



大分 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,153,048 
1,573,812 
4,579,236 
4,211,310 
367,926 		 （　0.9490）
349,162 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      7,428,979 円　　　　（　     86,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 65.00 ＲＣ5 325.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 100 ％   400 ％   400 ％   86 ㎡     15.5 m x    5.6 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上１Ｋ、平均専有面積２７㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
65.00 
82.0 
53.30 
2,872 
153,078 		 6.0  918,468 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
65.00 
82.0 
53.30 
1,853 
98,765 		 0.0  0 
1.0  98,765 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
325.00 
82.0 
266.50 

548,138 		 918,468 
395,060 
⑨年額支払賃料        548,138 円　×　12ヶ月　＝　       6,577,656 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     266.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 賃貸保証契約を想定するため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,577,656 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       526,212 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,051,444 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           918,468 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,450 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          395,060 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          93,154 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,153,048 円　　　　（　        71,547 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｌ２４公賃
　　　　-19		 1,908  
(   1,834) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.5]		 100
[110.0]		 100
[ 93.0]
2,038 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,893 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,853 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｌ２４公賃
　　　　-20		 1,759  
(   1,692) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.5]		 100
[109.0]		 100
[ 92.1]
1,816 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大分 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 306,500 円  　　　　     61,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 526,212 円  　　　        6,577,656　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      112,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      505,700 円  　　　　     61,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        61,300 円  　　　　     61,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,300 円  　　　　     61,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,573,812 円　（　　　　　　        18,300 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     325.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,211,310 円  
（　　　　　        48,969 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,153,048 円      
②総費用 1,573,812 円      
③純収益　①－② 4,579,236 円      
④建物等に帰属する純収益 4,211,310 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 367,926 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 349,162 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,060 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,428,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      86,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市大手町一丁目１３０３番１
 3200000068717-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-20 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木口　優子   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市大手町１丁目１３０３番１
｢大手町１－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 86  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,400)

3:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ商業地域
 西30m市道、北側道 水道、ガス、下水 大分

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南    45 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   5.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 大分駅　北東方

800m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中層店舗ビルが建ち並ぶ遊歩公園通り沿いの商業地域である。経済活動が正常化したことに伴い、通行量が増加
しており、今後も地価は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    166,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需要圏は大分市中心市街地に存する商業地域。店舗兼共同住宅のビルが多い地域となっており、需要者の中心は、
自己利用目的の法人や投資物件の所有を目的とする個人・法人の投資家等である。大分市中心部における人通りの増加
により出店意欲も回復し、需要は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は画地規模等により様々であり、把
握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中心市街地の商業地域に存する類似性の高い取引事例より得た比準価格は、市場性を反映しており実証的である。収益
価格は、店舗兼共同住宅の建築を想定して試算しており収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が
形成されておらず、低位に求められた。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、更に代表標準地との均衡
にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    212,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[136.3]		 [103.0]
100		 162,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化により個人消費は回復し、
新規出店が見受けられ、これまで需要が弱か
った歓楽街や既存商業地域でも地価は上昇し
ている。

大分市中心部においては、人通りが増える等
賑わいが戻りつつあり、その影響を受け、当
該地域の地価は微増傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｒ２４
公
-7		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北13m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,500)
b 大分Ｘ２４
公
-1		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
c 大分Ｓ２３
調
-7		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西14m市道、
南6m、角地
商業

(100,500)
d 大分Ｑ２３
調
-14		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
218,741  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
245,145 		 100
[ 140.6]
174,356 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
180,000 
b (　           ) 
123,967  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
125,331 		 100
[  75.2]
166,664 
172,000 
c (　           ) 
97,720  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.0]
128,775 		 100
[  85.5]
150,614 
155,000 
d (　           ) 
113,604  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
114,399 		 100
[  75.0]
152,532 
157,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    166,000 円／㎡]  



大分 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,977,350 
1,235,312 
3,742,038 
3,386,910 
355,128 		 （　0.9490）
337,016 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      7,170,553 円　　　　（　     83,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 65.00 ＲＣ4 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 100 ％   400 ％   400 ％   86 ㎡     15.5 m x    5.6 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗２室、２階以上は平均専有面積約２７㎡、１Ｋを想定。 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
65.00 
82.0 
53.30 
2,600 
138,580 		 6.0  831,480 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
65.00 
82.0 
53.30 
1,900 
101,270 		 1.0  101,270 
1.0  101,270 

 4～ 4		 住宅
65.00 
82.0 
53.30 
1,880 
100,204 		 1.0  100,204 
1.0  100,204 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
82.0 
213.20 

441,324 		 1,134,224 
302,744 
⑨年額支払賃料        441,324 円　×　12ヶ月　＝　       5,295,888 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     213.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,295,888 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       423,671 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,872,217 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,134,224 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,435 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          302,744 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          94,698 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,977,350 円　　　　（　        57,876 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｗ２４公賃
　　　　-1		 2,140  
(   2,032) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,187 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,955 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 大分Ｗ２４公賃
　　　　-2		 2,072  
(   1,969) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[103.0]
1,898 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大分 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 246,500 円  　　　　     49,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 370,712 円  　　　        5,295,888　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      112,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      406,700 円  　　　　     49,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        49,300 円  　　　　     49,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,300 円  　　　　     49,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,235,312 円　（　　　　　　        14,364 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,386,910 円  
（　　　　　        39,383 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,977,350 円      
②総費用 1,235,312 円      
③純収益　①－② 3,742,038 円      
④建物等に帰属する純収益 3,386,910 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 355,128 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 337,016 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,919 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,170,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市大手町一丁目１３０３番１
 3200000068717-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考