別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-18 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.
鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市王子町２８番２
｢王子町７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,300)
台形
1:2.5		 事務所

Ｓ1		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 南西30m国道 水道、ガス、下水 西大分

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   220 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 西大分駅　南東方

800m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 交通量の多い国道沿いながら画地規模の小さい営業所や中層共同住宅が多く路線商業地域としての性格は弱い。
中心部のマンション開発適地の減少や背後住宅地の価格上昇もあり地価は当面上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地周辺の幹線道路に面した区間で、市内中心部を構成する業務商業地域の圏域と一部重複する。
近隣地域は交通量の極めて多い国道１０号に面するが沿線は低層の店舗、営業所と中層の店舗付共同住宅（雑居ビル）
から構成される繁華性のやや乏しい区間となっている。需要の中心は５００㎡以上の画地で総額８，０００万円前後と
認められるが、駐車場の確保が難しい小規模画地が多いこともあって沿線の取引事例は少ない区間となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗等の自用目的に加え、共同住宅等の収益物件に対する需要も強い。本件では価格牽連性の強い事例を採用したこと
から比準価格の精度は高く市場性を反映した価格が求められた。収益価格は繁華性が今一つで賃料水準が頭打ちである
一方、建設費上昇に伴い土地を購入してまで貸家を建築するメリットは低いことを示している。以上より、実勢を反映
した比準価格を中心に収益価格の低さも参酌し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    134,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[109.2]		 [100.0]
100		 126,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 百貨店・スーパー販売額は物価上昇の弊害も
見られるが前年比を上回る状態が継続、コロ
ナ禍の影響は払拭されている。


中心部のマンション開発適地の減少や背後住
宅地の価格上昇に伴い、取引は少ないものの
地価は上昇基調で推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｔ２４
公
-13		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b 大分Ｕ２４
公
-12		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北25m県道、
南4m、二方路
２住居

(70,200)
c 大分Ｂ２３
調
-17		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南27m県道、
中間画地
近商
土砂災害警戒区域
駐車付置義務
(90,200)
d 大分Ｌ２４
公
-16		 大分市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
北4m、東2m、
三方路
２住居

(70,200)
e 大分Ｐ２４
公
-17		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東18m国道、
中間画地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
123,967  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
126,074 		 100
[  82.6]
152,632 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
153,000 
b (　           ) 
97,993  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
102,645 		 100
[  83.7]
122,634 
123,000 
c (　           ) 
120,668  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
131,750 		 100
[  96.0]
137,240 
137,000 
d (　    121,013) 
121,013  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
117,325 		 100
[  90.3]
129,928 
130,000 
e (　           ) 
104,198  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
107,011 		 100
[  78.6]
136,146 
136,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    130,000 円／㎡]  



大分 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,241,192 
1,409,544 
3,831,648 
3,307,080 
524,568 		 （　0.9475）
497,028 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     10,143,429 円　　　　（　     54,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 100.00 Ｓ3 282.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 90 ％   300 ％   300 ％   185 ㎡      8.5 m x   21.7 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸・駐車場７台）、２・３階は共同住宅（１ＬＤＫ・約４０㎡） ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 規模・用途・階層からみて標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～  		 事務所
94.00 
85.0 
79.90 
2,300 
183,770 		 5.0  918,850 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
94.00 
85.0 
79.90 
1,580 
126,242 		 0.0  0 
1.0  126,242 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
282.00 
85.0 
239.70 

436,254 		 918,850 
252,484 
⑨年額支払賃料        436,254 円　×　12ヶ月　＝　       5,235,048 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     239.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 月額支払賃料に含む（共益費込賃料）
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　   100,000　＝　         388,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金及び賃貸保証制度にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,235,048 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         388,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       449,844 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,173,204 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           918,850 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,453 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          252,484 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          59,535 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,241,192 円　　　　（　        28,331 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｕ２４公賃
　　　　-10		 1,508  
(   1,493) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[107.0]
1,532 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,614 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｕ２４公賃
　　　　-11		 2,038  
(   1,997) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[130.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,704 
c 大分Ｕ２４公賃
　　　　-12		 1,730  
(   1,729) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
1,559 
大分 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 254,000 円  　　　　     50,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 449,844 円  　　　        5,623,048　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      185,000 円  　　　査定額（住宅用地適用）
 建物　　　　　　　　　      419,100 円  　　　　     50,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        50,800 円  　　　　     50,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,800 円  　　　　     50,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,409,544 円　（　　　　　　         7,619 円／㎡）　　（経費率　　  26.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     282.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 45 ％　＋　0.0644 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,307,080 円  
（　　　　　        17,876 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,241,192 円      
②総費用 1,409,544 円      
③純収益　①－② 3,831,648 円      
④建物等に帰属する純収益 3,307,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 524,568 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 497,028 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,687 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,143,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市王子町２８番２
 3200000100586-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-18 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　此本　純也   TEL.
鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市王子町２８番２
｢王子町７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,300)
台形
1:2.5		 事務所

Ｓ1		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 南西30m国道 水道、ガス、下水 西大分

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   220 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層の事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 西大分駅　南東方

800m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿線に店舗や事業所等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状を維持すると予測する。大分市と別府市を結
ぶ交通量の多い幹線道路沿線で多様な需要が見込まれるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心部から西部の主要道路沿線の商業地域一帯。需要者は、県内外の中小規模事業者等が中心と
想定される。同圏域は大分市中心部のほか別府市方面とのアクセスに優るため、近年では飲食店や医院、事業所等の多
様な施設が建ち並ぶようになっており土地需要が高まっている。価格帯は規模によりバラツキはあるが、概ね１㎡当た
り１０～１５万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は低層の事務所兼共同住宅を想定して試算したが、建築資材や労務費の高騰等により建築費が高止まりしてお
り、投下資本に見合った賃料相場が形成されていないため低位に試算された。圏域内の取引は自用目的のものが中心で
あり、実際に成立した取引事例を基に試算した比準価格は市場の実態を反映していると認められるため、比準価格を重
視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    134,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 [100.0]
100		 120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大分市中心部では従来の店舗や事務所等の商
業需要に加えて、マンション需要が旺盛にな
っている。


地域要因に大きな変動はないが、同一路線上
では低層の店舗や事業所が増加しつつある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｕ２４
公
-12		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北25m県道、
南4m、二方路
２住居

(70,200)
b 大分Ｔ２２
調
-21		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南27m県道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(100,300)
c 大分Ｋ２２
調
-5		 大分市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北30m国道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(100,200)
d 大分Ｚ２２
調
-6		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20.1m市道、
北4.1m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
97,993  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
103,858 		 100
[  83.3]
124,679 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
125,000 
b (　           ) 
119,889  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
138,272 		 100
[ 107.1]
129,106 
129,000 
c (　    143,714) 
143,714  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
159,598 		 100
[ 112.2]
142,244 
142,000 
d (　           ) 
107,826  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
105,732 		 100
[  83.2]
127,082 
127,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



大分 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,067,180 
1,285,560 
3,781,620 
3,325,190 
456,430 		 （　0.9475）
432,467 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      8,825,857 円　　　　（　     47,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 90 ％   300 ％   300 ％   185 ㎡      8.5 m x   21.7 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所、２階以上は１ＬＤＫ、平均専有面積約４０㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
90.00 
85.0 
76.50 
2,382 
182,223 		 4.0  728,892 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,588 
121,482 		 0.0  0 
1.0  121,482 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
85.0 
229.50 

425,187 		 728,892 
242,964 
⑨年額支払賃料        425,187 円　×　12ヶ月　＝　       5,102,244 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 賃貸保証契約を想定するため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,102,244 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       435,060 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,003,184 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           728,892 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,706 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          242,964 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          57,290 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,067,180 円　　　　（　        27,390 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｌ２４公賃
　　　　-18		 1,746  
(   1,745) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.7]		 100
[110.0]		 100
[ 98.1]
1,607 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,622 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,588 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｌ２４公賃
　　　　-6		 1,760  
(   1,727) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.5]		 100
[110.0]		 100
[100.9]
1,626 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大分 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 236,500 円  　　　　     47,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 435,060 円  　　　        5,438,244　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      390,200 円  　　　　     47,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        47,300 円  　　　　     47,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,300 円  　　　　     47,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,285,560 円　（　　　　　　         6,949 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,325,190 円  
（　　　　　        17,974 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,067,180 円      
②総費用 1,285,560 円      
③純収益　①－② 3,781,620 円      
④建物等に帰属する純収益 3,325,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 456,430 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 432,467 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,338 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,825,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市王子町２８番２
 3200000100586-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考