別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-17 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　此本　純也   TEL.
鑑定評価額 152,000,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市古国府５丁目４０７番１外
｢古国府５－１－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,546  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 店舗兼作業場

Ｓ1		 郊外型店舗、小規模
店舗が建ち並ぶ路線
商業地域		 北20m市道 水道、ガス、下水 古国府

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   170 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 古国府駅　南方

950m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 各種店舗が建ち並ぶ中心部近郊の商業地域で、当面は現状を維持すると予測する。マンション建設による背後人
口の増加に伴って商業集積の高まりが期待されており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心部近郊の主要道路沿線の商業地域一帯。需要者は、県内事業者のほか広域展開の県外資本の
事業者等が中心と想定される。近年は充分な駐車スペースを有する沿道型店舗の需要が高まっているほか、マンション
供給等により背後人口の増加も見込まれており、同圏域における新規出店意欲は高まっている。価格帯は規模によりバ
ラツキはあるが、概ね１㎡当たり８～１２万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は低層店舗を想定して試算したが、建築資材や労務費の高騰等により建築費が高止まりしているため収益価格
は低位に試算された。圏域内の取引は自用目的のものが中心であり、実際に成立した取引事例を基に試算した比準価格
は市場の実態を反映していると認められるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏
まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,200 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.9]		 [100.0]
100		 96,200 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大分市中心部では従来の店舗や事務所等の商
業需要に加えて、マンション需要が旺盛にな
っている。


近隣地域の東方で約７０戸の分譲マンション
が建設されており、背後人口の増加が期待さ
れている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｏ２４
公
-20		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20.1m市道、
西6.5m、角地
２住居

(70,200)
b 大分Ｉ２２
調
-6		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西10m国道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
c 大分Ａ２４
公
-2		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西24m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
d 大分Ｂ２３
公
-9		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東21m国道、
北7m、角地
近商
駐車付置義務
(90,200)
e 大分Ｅ２３
公
-10		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西16m国道、
西2.5m、南3m、
三方路
近商
駐車付置義務
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,067  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
136,232 		 100
[ 100.0]
136,232 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
136,000 
b (　           ) 
88,496  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
93,282 		 100
[  94.0]
99,236 
99,200 
c (　           ) 
63,043  		 100
[ 110.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.0]
75,845 		 100
[  75.9]
99,928 
99,900 
d (　           ) 
98,405  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
99,551 		 100
[ 100.9]
98,663 
98,700 
e (　           ) 
80,800  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
82,642 		 100
[  82.4]
100,294 
100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     99,500 円／㎡]  



大分 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,473,832 
2,442,990 
8,030,842 
5,514,240 
2,516,602 		 （　0.9711）
2,443,872 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     49,874,939 円　　　　（　     32,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 450.00 Ｓ1 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,546 ㎡     31.8 m x   49.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
100.0 
450.00 
1,837 
826,650 		 3.0  2,479,950 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

826,650 		 2,479,950 
0 
⑨年額支払賃料        826,650 円　×　12ヶ月　＝　       9,919,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,919,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       908,784 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,451,016 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,479,950 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,816 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,473,832 円　　　　（　         6,775 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｌ２４公賃
　　　　-16		 2,776  
(   2,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[130.0]		 100
[118.5]
1,858 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,842 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,837 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 大分Ｌ２４公賃
　　　　-17		 1,794  
(   1,786) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 85.0]		 100
[114.5]
1,825 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大分 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 359,000 円  　　　　     71,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 567,990 円  　　　       11,359,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      780,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      592,300 円  　　　　     71,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        71,800 円  　　　　     71,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,800 円  　　　　     71,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,442,990 円　（　　　　　　         1,580 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0768     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,514,240 円  
（　　　　　         3,567 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,473,832 円      
②総費用 2,442,990 円      
③純収益　①－② 8,030,842 円      
④建物等に帰属する純収益 5,514,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,516,602 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,443,872 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,581 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,874,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市古国府五丁目４０７番１
 3200000145456-0000
2 　大分市古国府五丁目４０８番４
 3200000145465-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-17 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　長野　研一   TEL.
鑑定評価額 152,000,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市古国府５丁目４０７番１外
｢古国府５－１－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,546  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 店舗兼作業場

Ｓ1		 郊外型店舗、小規模
店舗が建ち並ぶ路線
商業地域		 北20m市道 水道、ガス、下水 古国府

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   170 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 古国府駅　南方

850m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域として熟成しつつあるが、周辺幹線と比較して通過交通量はやや少ない。付近で住宅供給が増加し
背後人口の増加による商況の高まりが期待されることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市街地外縁部及び市の南西方郊外部の幹線及び準幹線沿線の商業地域一帯である。需要の中心は圏内に地
縁を持つ個人並びに法人事業者、大規模画地にあっては多店舗展開型企業も含まれる。商業背後地の一層の充実に伴い
十分な駐車場を確保できる沿道型商業地の引き合いは強まっており、一部に高値での取引もみられる。供給される土地
の画地規模はまちまちで、取引の中心となる価格帯は見出しがたいが、坪当たり３０～４０万円と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は賃貸収益性よりも代替不動産の取引価格との比較により購入意思決定するケースが多い。本件では代替性を有
する周辺幹線、準幹線沿線における信頼性の高い取引事例を収集しえた。一方、当該地域内は低層の店舗等が多く、容
積率を生かした収益物件は少ない。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて
鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,200 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 [100.0]
100		 97,300 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類引き下げ以降、商業施設へ
の客足の戻りが加速し、社会経済活動が通常
化するに伴い、不動産投資も活発化しつつあ
る。

周辺で分譲マンションを含む住宅供給が増加
しており、背後人口の増加による商況の高ま
りが期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｏ２４
公
-20		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20.1m市道、
西6.5m、角地
２住居

(70,200)
b 大分Ｎ２４
公
-5		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南9m市道、
中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,200)
c 大分Ｐ２４
公
-17		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東18m国道、
中間画地
準工

(70,200)
d 大分Ｌ２４
公
-16		 大分市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
北4m、東2m、
三方路
２住居

(70,200)
e 大分Ａ２４
公
-2		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西24m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,067  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
136,097 		 100
[ 100.0]
136,097 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
136,000 
b (　           ) 
114,607  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
121,845 		 100
[ 116.2]
104,858 
105,000 
c (　           ) 
104,198  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
105,657 		 100
[ 108.1]
97,740 
97,700 
d (　    121,013) 
121,013  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
116,864 		 100
[ 100.0]
116,864 
117,000 
e (　           ) 
63,043  		 100
[ 110.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.0]
75,771 		 100
[  77.3]
98,022 
98,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 限定価格

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



大分 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,304,460 
2,683,300 
7,621,160 
4,984,320 
2,636,840 		 （　0.9711）
2,560,635 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     52,257,857 円　　　　（　     33,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 450.00 Ｓ1 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,546 ㎡     31.8 m x   49.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し店舗を想定、使用容積率は近隣地域の特性から判断。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
100.0 
450.00 
1,800 
810,000 		 5.0  4,050,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

810,000 		 4,050,000 
0 
⑨年額支払賃料        810,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,720,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めて計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,720,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       892,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,267,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,050,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,260 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,304,460 円　　　　（　         6,665 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｎ２４公賃
　　　　-19		 1,674  
(   1,666) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,625 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,808 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 大分Ｎ２４公賃
　　　　-20		 2,489  
(   2,483) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,263 
c 大分Ｎ２４公賃
　　　　-21		 1,638  
(   1,634) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,780 
大分 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 324,500 円  　　　　     64,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 892,800 円  　　　       11,160,000　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      800,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      535,400 円  　　　　     64,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        64,900 円  　　　　     64,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,900 円  　　　　     64,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,683,300 円　（　　　　　　         1,736 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0768     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,984,320 円  
（　　　　　         3,224 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,304,460 円      
②総費用 2,683,300 円      
③純収益　①－② 7,621,160 円      
④建物等に帰属する純収益 4,984,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,636,840 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,560,635 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,656 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,257,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市古国府五丁目４０７番１
 3200000145456-0000
2 　大分市古国府五丁目４０８番４
 3200000145465-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考