別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-14 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.
鑑定評価額 43,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市角子南２丁目１０５番外
 ②地積
　(㎡)		 796  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 店舗

ＬＳ1		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ郊外の路線商
業地域		 南16m国道 水道、下水 大在

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 大在駅　北西方

850m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１９７号の片側１車線区間で平成１７年の大手事業所の操業以降は鶴崎橋周辺の渋滞が慢性化しているが、
大在及び坂ノ市地区の商圏人口増加に伴い店舗集積が進んでおり、地価は当面上昇基調で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鶴崎～坂ノ市にかけての旧市域東部の幹線沿いを中心とした店舗や営業所等が立地可能な圏域。需要者の
中心は沿道型サービス業を展開する法人または地元の商工業者等。大在地区は大学生が消費マーケットに占める割合が
高く飲食店の立地が多い区間であるが、昨今の戸建需要を受け背後人口が増加したことで物販店等も増加しつつある。
中心となる価格帯は１，０００㎡前後の画地で総額５，０００万円程度であるが事業用借地が多く取引事例は少ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比較的規模の小さい飲食店や営業所を中心とする区間である。比準価格は旧市域東部より路線商業地の取引事例を採用
することで広域的な価格検討が行われており信頼性は高い。収益物件は貸店舗（一棟貸）を前提に試算したが駐車場も
含めた賃料水準の設定次第で試算価格が大きく変化する点は否めない。以上より、広域的な事例より検証した比準価格
を中心に収益価格の低さも関連付け、代表標準地との検討を踏まえることで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,500 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[101.8]		 [100.0]
100		 55,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 百貨店・スーパー販売額は物価上昇の弊害も
見られるが前年比を上回る状態が継続、コロ
ナ禍の影響は払拭されている。


片側１車線の渋滞し易い区間ながら、背後住
宅地の人口増加に伴い商業集積が進んでいる
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｋ２４
公
-4		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m国道、
西6m、角地
１住居

(67,236)
b 大分Ｋ２４
公
-3		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南16m国道、
中間画地
２住居

(70,200)
c 大分Ｕ２４
公
-4		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南20m国道、
無道路地
商業
駐車付置義務
(100,400)
d 大分Ｂ２４
公
-10		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m国道、
中間画地
準住居

(70,200)
e 大分Ｋ２３
調
-6		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8.5m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,689  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
48,547 		 100
[  85.7]
56,648 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,600 
b (　           ) 
42,349  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
43,492 		 100
[  81.1]
53,628 
53,600 
c (　           ) 
78,601  		 100
[ 120.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
59,903 		 100
[ 107.1]
55,932 
55,900 
d (　           ) 
71,367  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
71,581 		 100
[ 127.2]
56,274 
56,300 
e (　           ) 
58,814  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[  95.0]
83,371 		 100
[ 128.2]
65,032 
65,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,500 円／㎡]  



大分 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,125,486 
979,236 
4,146,250 
2,849,280 
1,296,970 		 （　0.9711）
1,259,488 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     25,703,837 円　　　　（　     32,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 240.00 Ｓ1 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   796 ㎡     20.5 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 建て貸し（飲食店等）とし駐車場は台数分を別途徴収 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
240.00 
100.0 
240.00 
1,665 
399,600 		 5.0  1,998,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

399,600 		 1,998,000 
0 
⑨年額支払賃料        399,600 円　×　12ヶ月　＝　       4,795,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 １棟貸につき共益費なし
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         756,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金及び賃貸保証制度にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,795,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         756,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       444,096 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,107,104 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,998,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,382 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,125,486 円　　　　（　         6,439 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｕ２４公賃
　　　　-16		 4,674  
(   4,565) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[300.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,640 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,672 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,665 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 大分Ｕ２４公賃
　　　　-17		 3,361  
(   3,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[200.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,788 
c 大分Ｕ２４公賃
　　　　-18		 1,446  
(   1,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,721 
大分 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 185,500 円  　　　　     37,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 166,536 円  　　　        5,551,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      247,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      306,000 円  　　　　     37,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         979,236 円　（　　　　　　         1,230 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0768     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,849,280 円  
（　　　　　         3,579 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,125,486 円      
②総費用 979,236 円      
③純収益　①－② 4,146,250 円      
④建物等に帰属する純収益 2,849,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,296,970 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,259,488 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,582 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,703,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市角子南二丁目１０５番
 3208000173704-0000
2 　大分市角子南二丁目１０６番
 3208000173706-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大分 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-14 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　大東　慶久   TEL.
鑑定評価額 43,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市角子南２丁目１０５番外
 ②地積
　(㎡)		 796  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 店舗

ＬＳ1		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ郊外の路線商
業地域		 南16m国道 水道、下水 大在

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 大在駅　北西方

850m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 人口流入がみられる大在地区を商業背後地とする路線商業地域である。周辺を含む沿道には飲食・物販等の店舗
の出店がみられ繁華性の向上が伺える。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高城～鶴崎～坂ノ市地区の幹線沿線に形成された商業地域を含む圏域となる。中心となる需要者は県内及
び近隣他県で物販・飲食等を展開する法人等と判断した。好条件の幹線沿線では地価は上昇傾向にあり、取引は活性化
しつつある。取引総額は規模によりバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せないが、単価は４～８万円／㎡程度で
、より高値で取引されているものも散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内において店舗・事務所等の使用目的で信頼性の高い取引事例を収集し得た。郊外での店舗・事業所等の賃
貸市場においては未だ地価に見合った賃料水準にはなく、収益価格は低位に試算された。また、既成市街地であること
から原価法の適用を断念した。本件評価においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,500 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 [100.0]
100		 54,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響が薄まり、商業地の地価は上
昇している。郊外商業地域の取引についても
、高めの水準での取引がみられる。


地域要因に大きな変動はないが、背後地であ
る大在地区の人口が増えており、周辺でも店
舗等の新規出店等がみられている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｗ２４
公
-27		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m国道、
東8m、角地
準住居

(70,200)
b 大分Ｂ２４
公
-10		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m国道、
中間画地
準住居

(70,200)
c 大分Ｋ２４
公
-4		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m国道、
西6m、角地
１住居

(67,236)
d 大分Ｋ２４
公
-3		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南16m国道、
中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,812  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
63,885 		 100
[ 120.0]
53,238 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,200 
b (　           ) 
71,367  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
71,581 		 100
[ 120.0]
59,651 
59,700 
c (　           ) 
48,689  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
48,642 		 100
[  83.3]
58,394 
58,400 
d (　           ) 
42,349  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
43,577 		 100
[  80.4]
54,200 
54,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,800 円／㎡]  



大分 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,095,707 
971,676 
4,124,031 
2,849,280 
1,274,751 		 （　0.9711）
1,237,911 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     25,263,490 円　　　　（　     31,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 240.00 Ｓ1 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   796 ㎡     20.5 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸し低層店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平家建て１棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
100.0 
240.00 
1,840 
441,600 		 3.0  1,324,800 
2.0  883,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

441,600 		 1,324,800 
883,200 
⑨年額支払賃料        441,600 円　×　12ヶ月　＝　       5,299,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,299,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       423,936 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,875,264 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,324,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,188 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          883,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         208,255 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,095,707 円　　　　（　         6,402 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｐ２４公賃
　　　　-7		 1,927  
(   1,863) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,028 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,923 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,840 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 大分Ｐ２４公賃
　　　　-10		 2,453  
(   2,404) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,124 
c 大分Ｐ２４公賃
　　　　-9		 1,341  
(   1,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,578 
大分 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 185,500 円  　　　　     37,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 158,976 円  　　　        5,299,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      247,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      306,000 円  　　　　     37,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         971,676 円　（　　　　　　         1,221 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0768     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,849,280 円  
（　　　　　         3,579 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,095,707 円      
②総費用 971,676 円      
③純収益　①－② 4,124,031 円      
④建物等に帰属する純収益 2,849,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,274,751 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,237,911 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,555 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,263,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市角子南二丁目１０５番
 3208000173704-0000
2 　大分市角子南二丁目１０６番
 3208000173706-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考