別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-10 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　長野　研一   TEL.
鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市今津留２丁目３番外
｢今津留２－１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 416  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
駐車付置義務


(90,300)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 中小規模の事務所、
店舗ビルの多い商業
地域		 南東22m国道 水道、ガス、下水 牧

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 牧駅　北西方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,300)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 舞鶴橋東側の国道沿いに形成された商業地域で、商業集積度はいまひとつながら、市中心部に近く車輌通行量も
多いことから、周辺における路線商業地の地価上昇に伴い、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市内中心部周辺の幹線及び準幹線道路沿線諸地域一帯である。需要者は法人事業者が中心である。
比較的大規模の画地にあっては県内外の有力企業も需要者に含まれるが、建て貸しによる出店が多いため、自ら土地を
取得するケースは比較的少ない。供給される土地の画地規模や立地条件はまちまちで、取引の中心となる価格帯は見出
しがたいが坪当たり２０～４５万円と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は賃貸収益性よりも代替不動産の取引価格との比較により購入意思決定するケースが多い。本件では代替性を有
する周辺幹線、準幹線沿線における信頼性の高い取引事例を収集しえた。一方、当該地域内は中低層の店舗等が多く、
容積率を生かした収益物件が少ない。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ
て、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-25                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,200 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.6]		 [100.0]
100		 106,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類引き下げ以降、商業施設へ
の客足の戻りが加速し、社会経済活動が通常
化するに伴い、不動産投資も活発化しつつあ
る。

地域要因に大きな変化はないが、周辺類似地
域と比較して相対的割安感が出てきている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｂ２４
公
-6		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m国道、
西8m、角地
商業
駐車付置義務
(90,400)
b 大分Ｓ２４
公
-12		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南22m国道、
北6m、二方路
近商
駐車付置義務
(90,300)
c 大分Ｗ２４
公
-27		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m国道、
東8m、角地
準住居

(70,200)
d 大分Ｃ２４
公
-9		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西16m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e 大分Ｒ２３
調
-6		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東40m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,110  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
109,763 		 100
[ 102.0]
107,611 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
64,128  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
70,694 		 100
[ 100.0]
70,694 
70,700 
c (　           ) 
66,812  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
64,267 		 100
[  60.0]
107,112 
107,000 
d (　           ) 
87,904  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
89,310 		 100
[  80.2]
111,359 
111,000 
e (　           ) 
63,549  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
72,446 		 100
[  68.5]
105,761 
106,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



大分 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,227,595 
2,241,100 
6,986,495 
6,051,840 
934,655 		 （　0.9711）
907,643 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     18,523,327 円　　　　（　     44,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 Ｓ3 510.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
駐車付置義務
 90 ％   300 ％   300 ％   416 ㎡     17.0 m x   24.5 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は居宅（各階３戸、５１㎡）、使用容積率は近隣地域の特性から判断。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 想定した種類、規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
90.0 
153.00 
2,200 
336,600 		 6.0  2,019,600 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
170.00 
90.0 
153.00 
1,400 
214,200 		 0.0  0 
1.0  214,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.00 
90.0 
459.00 

765,000 		 2,019,600 
428,400 
⑨年額支払賃料        765,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,180,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     459.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めて計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等又は家賃保証で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,180,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       792,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,108,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,019,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,580 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          428,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         101,015 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,227,595 円　　　　（　        22,182 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｎ２４公賃
　　　　-1		 1,429  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,374 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｎ２４公賃
　　　　-9		 2,333  
(   2,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[115.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,808 
c 大分Ｎ２４公賃
　　　　-18		 1,245  
(   1,195) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,353 
大分 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 394,000 円  　　　　     78,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 792,000 円  　　　        9,900,000　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      247,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      650,100 円  　　　　     78,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        78,800 円  　　　　     78,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,800 円  　　　　     78,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,241,100 円　（　　　　　　         5,387 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0768     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,051,840 円  
（　　　　　        14,548 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,227,595 円      
②総費用 2,241,100 円      
③純収益　①－② 6,986,495 円      
④建物等に帰属する純収益 6,051,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 934,655 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 907,643 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,182 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,523,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市今津留二丁目３番
 3200000166698-0000
2 　大分市今津留二丁目４番
 3200000166699-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-10 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　此本　純也   TEL.
鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市今津留２丁目３番外
｢今津留２－１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 416  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
駐車付置義務


(90,300)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 中小規模の事務所、
店舗ビルの多い商業
地域		 南東22m国道 水道、ガス、下水 牧

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 牧駅　北西方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,300)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿線に中小規模の店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状を維持すると予測する。中心部へ至る交通
量が多い幹線道路沿線であることから需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心部近郊のうち大分川の東側平野部の幹線道路沿線の商業地域一帯。需要者は、県内外の中小
規模事業者等が中心と想定される。中心部に近く利便性が良好な同圏域内では新店舗のオープンも見られ、特に国道や
県道沿線では高値取引も見られるようになっている。価格帯は規模によりバラツキはあるが、概ね１㎡当たり１０～１
５万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は低層の店舗兼共同住宅を想定して試算したが、建築資材や労務費の高騰等により建築費が高止まりしており
、投下資本に見合った賃料相場が形成されていないため低位に試算された。圏域内の取引は自用目的のものが中心であ
り、実際に成立した取引事例を基に試算した比準価格は市場の実態を反映していると認められるため、比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-25                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,200 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 [100.0]
100		 105,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大分市中心部では従来の店舗や事務所等の商
業需要に加えて、マンション需要が旺盛にな
っている。


地域要因に大きな変動はないが、中心部近郊
の幹線道路沿線で選好性は高い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｋ２３
公
-10		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東22m国道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(80,300)
b 大分Ｂ２４
公
-6		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m国道、
西8m、角地
商業
駐車付置義務
(90,400)
c 大分Ｒ２３
調
-6		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東40m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(80,400)
d 大分Ｗ２３
公
-6		 大分市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東23m市道、
北西8m、
二方路
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,357  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,005 		 100
[ 100.0]
137,005 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
137,000 
b (　           ) 
114,110  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
110,958 		 100
[ 102.0]
108,782 
109,000 
c (　           ) 
63,549  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
72,799 		 100
[  66.3]
109,802 
110,000 
d (　     84,337) 
84,337  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.8]
89,267 		 100
[  84.5]
105,641 
106,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



大分 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,121,220 
2,216,989 
6,904,231 
5,967,360 
936,871 		 （　0.9711）
909,795 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     18,567,245 円　　　　（　     44,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 Ｓ3 510.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
駐車付置義務
 90 ％   300 ％   300 ％   416 ㎡     17.0 m x   24.5 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は２ＤＫ（平均専有面積約４８㎡）の共同住宅を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
85.0 
144.50 
2,187 
316,022 		 6.0  1,896,132 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
170.00 
85.0 
144.50 
1,458 
210,681 		 0.0  0 
1.0  210,681 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.00 
85.0 
433.50 

737,384 		 1,896,132 
421,362 
⑨年額支払賃料        737,384 円　×　12ヶ月　＝　       8,848,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     433.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 賃貸保証契約を想定するため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,848,608 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       784,689 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,023,919 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,896,132 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,444 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          421,362 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          79,857 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,121,220 円　　　　（　        21,926 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｌ２４公賃
　　　　-13		 1,938  
(   1,938) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.5]		 100
[110.0]		 100
[108.0]
1,673 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,483 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,458 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｌ２４公賃
　　　　-14		 1,142  
(   1,124) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.8]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,326 
c 大分Ｌ２４公賃
　　　　-15		 1,454  
(   1,425) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[101.5]
1,477 
大分 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 388,500 円  　　　　     77,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 784,689 円  　　　        9,808,608　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      247,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      641,000 円  　　　　     77,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        77,700 円  　　　　     77,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,700 円  　　　　     77,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,216,989 円　（　　　　　　         5,329 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0768     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,967,360 円  
（　　　　　        14,345 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,121,220 円      
②総費用 2,216,989 円      
③純収益　①－② 6,904,231 円      
④建物等に帰属する純収益 5,967,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 936,871 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 909,795 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,187 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,567,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市今津留二丁目３番
 3200000166698-0000
2 　大分市今津留二丁目４番
 3200000166699-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考