別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大分 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-7 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　大東　慶久   TEL.
鑑定評価額 61,100,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市三佐５丁目１０３番
｢三佐５－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)

2:1		 事務所

ＲＣ2		 中規模営業所、事業
所等が多い路線商業
地域		 北40m県道、東側道 水道 鶴崎

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大規模集客施設制限地区 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 鶴崎駅　北西方

1.9km		 法令

規制		 準工
(70,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 臨海部の工業地帯に位置するため車両交通量は多いが、やや繁華性が劣り事業所・営業所等が比較的多い路線商
業地域である。堅調な流通関連業等の設備投資需要も持ち直しつつあり、地価はやや上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高城～鶴崎～坂ノ市地区の幹線沿線に形成された商業地域を含む圏域となる。中心となる需要者は県内及
び近隣他県で物販・飲食等を展開する法人等と判断した。好条件の幹線沿線では地価は上昇傾向で、取引は活性化しつ
つある。取引総額は規模によりバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せないが、単価は４～８万円／㎡程度で、よ
り高値で取引されているものも散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内において店舗・事務所等の使用目的で信頼性の高い取引事例を収集し得た。郊外での店舗・事業所等の賃
貸市場においては、未だ地価に見合った賃料水準にはなく収益価格は低位に試算された。また、既成市街地であること
から原価法の適用を断念した。本件評価においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-25                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,200 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[169.9]		 [101.0]
100		 51,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響が薄まり、商業地の地価は上
昇している。郊外商業地域の取引についても
、高めの水準での取引がみられる。


地域要因に特段の変動は見られないが、流通
業務は堅調であり、背後の隣接地域には飲食
店舗等を中心とした商業施設の出店がみられ
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +77.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｗ２４
公
-27		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m国道、
東8m、角地
準住居

(70,200)
b 大分Ｂ２４
公
-10		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m国道、
中間画地
準住居

(70,200)
c 大分Ｋ２４
公
-4		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m国道、
西6m、角地
１住居

(67,236)
d 大分Ｋ２４
公
-3		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南16m国道、
中間画地
２住居

(70,200)
e 大分Ｒ２４
公
-1		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南40m県道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,812  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
63,885 		 100
[ 133.1]
47,998 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
48,500 
b (　           ) 
71,367  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
71,581 		 100
[ 133.1]
53,780 
54,300 
c (　           ) 
48,689  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
48,642 		 100
[  91.3]
53,277 
53,800 
d (　           ) 
42,349  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
43,577 		 100
[  89.4]
48,744 
49,200 
e (　           ) 
44,898  		 100
[  85.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
53,191 		 100
[ 104.0]
51,145 
51,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e その他

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,300 円／㎡]  



大分 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,581,540 
5,765,800 
16,815,740 
15,667,200 
1,148,540 		 （　0.9711）
1,115,347 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     22,762,184 円　　　　（　     19,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 600.00 Ｓ2 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   1,199 ㎡     52.5 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸店舗、２階：部分貸し事務所 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
85.0 
510.00 
2,200 
1,122,000 		 3.0  3,366,000 
3.0  3,366,000 

 2～ 2		 事務所
600.00 
85.0 
510.00 
1,450 
739,500 		 3.0  2,218,500 
3.0  2,218,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
85.0 
1,020.00 

1,861,500 		 5,584,500 
5,584,500 
⑨年額支払賃料      1,861,500 円　×　12ヶ月　＝　      22,338,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,020.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,338,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,844,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,213,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,584,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,377 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,584,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,316,803 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,581,540 円　　　　（　        18,834 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｐ２４公賃
　　　　-7		 1,927  
(   1,863) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,461 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,346 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 大分Ｐ２４公賃
　　　　-8		 1,611  
(   1,611) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,092 
c 大分Ｐ２４公賃
　　　　-9		 1,341  
(   1,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,129 
大分 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,020,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,305,800 円  　　　       23,058,000　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      349,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,683,000 円  　　　　    204,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,765,800 円　（　　　　　　         4,809 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 204,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0768     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,667,200 円  
（　　　　　        13,067 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,581,540 円      
②総費用 5,765,800 円      
③純収益　①－② 16,815,740 円      
④建物等に帰属する純収益 15,667,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,148,540 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,115,347 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          930 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,762,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市三佐五丁目１０３番
 3208000139998-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-7 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　原　勝海   TEL.
鑑定評価額 60,800,000 円  １㎡当たりの価格 50,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市三佐５丁目１０３番
｢三佐５－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)

2:1		 事務所

ＲＣ2		 中規模営業所、事業
所等が多い路線商業
地域		 北40m県道、東側道 水道 鶴崎

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大規模集客施設制限地区 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 鶴崎駅　北西方

1.9km		 法令

規制		 準工
(70,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの路線商業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。営業所等が中心で商業集積度は劣る地域で
あるが、背後住宅地の地価上昇の影響や街路条件は良好なため、地価は微増で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は郊外部の混在地を含む路線商業地域。需要者は営業所や事業所等を経営する県内外の法人である。標準地
が存する地域は、工業関連や自動車関連の営業所、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、商業集積度の面で繁華性
は劣る。ただし街路条件は良好なほか、割安感や周辺地価の上昇と相俟って、当地域についても地価は微増傾向にある
。土地は１，０００㎡程度で総額６，０００万円程度が相場である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性が高い事例を基に試算した。一方収益価格も適正に試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないため低位に試算された。また路線商業地域ではあるが取引相場を重視して地価は決定されており、収益性が
地価へ与える影響は小さい。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、地域性を思料のうえ収益価格を参酌して、
代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-25                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,200 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[171.5]		 [101.0]
100		 50,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 飲食繁華街において地価は大きく上昇に転じ
ている。その他の商業地については中心部及
び郊外の路線商業地ともに上昇基調で推移し
ている。

大きな変動は見られない。周辺において物流
関係や事業所用地の取引が散見される等需要
は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｈ２４
公
-4		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西16m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b 大分Ｒ２４
公
-1		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南40m県道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
c 大分Ｗ２４
公
-1		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
東6m、角地
２住居

(70,200)
d 大分Ｉ２３
調
-1		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,903  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,123 		 100
[  99.6]
55,344 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
55,900 
b (　           ) 
44,898  		 100
[  85.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
53,085 		 100
[ 107.0]
49,612 
50,100 
c (　           ) 
52,985  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
57,443 		 100
[ 111.7]
51,426 
51,900 
d (　           ) 
47,442  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
47,774 		 100
[  95.0]
50,288 
50,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,000 円／㎡]  



大分 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,412,887 
3,983,800 
14,429,087 
13,286,400 
1,142,687 		 （　0.9711）
1,109,663 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     22,646,184 円　　　　（　     18,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 600.00 Ｓ2 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   1,199 ㎡     52.5 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し、２階は部分貸し事務所を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
600.00 
85.0 
510.00 
1,840 
938,400 		 6.0  5,630,400 
0.0  0 

  ～ 2		 事務所
600.00 
85.0 
510.00 
1,260 
642,600 		 4.0  2,570,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
85.0 
1,020.00 

1,581,000 		 8,200,800 
0 
⑨年額支払賃料      1,581,000 円　×　12ヶ月　＝　      18,972,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,020.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に込み
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,972,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,594,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,337,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,200,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          75,447 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,412,887 円　　　　（　        15,357 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｈ２４公賃
　　　　-19		 1,545  
(   1,545) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]
1,188 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,264 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,260 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｈ２４公賃
　　　　-20		 2,039  
(   2,034) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]
1,568 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大分 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 865,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 996,600 円  　　　       19,932,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      349,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,427,200 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,983,800 円　（　　　　　　         3,323 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0768     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,286,400 円  
（　　　　　        11,081 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,412,887 円      
②総費用 3,983,800 円      
③純収益　①－② 14,429,087 円      
④建物等に帰属する純収益 13,286,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,142,687 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,109,663 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          925 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,646,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市三佐五丁目１０３番
 3208000139998-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考