別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-6 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木内　純子   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市金池町３丁目３０９３番１
｢金池町３－１－６８｣		 ②地積
　(㎡)		 563  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,400)
台形
1:1.2		 事務所

ＲＣ4		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 南30m国道 水道、ガス、下水 大分

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層の店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 大分駅　東方

750m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの事務所ビルや低層店舗、中高層の賃貸マンション等が建ち並び、商業集積度は低いものの大分駅に近
く、駅周辺で進捗中である市街地再開発事業等の好影響から、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心市街地近郊に存する商業地域である。需要者の中心は、商業ビルを経営する県内外の法人や
不動産賃貸収入を目論む投資家のほか、マンションの建設、分譲を目論む県内外のディベロッパーである。中心市街地
ではマンション適地への過熱傾向に歯止めがかかっておらず、駅前の再開発事業が進捗し始めたことから、新規の投資
意欲がさらに高まっている。取引価格は物件の規模等により様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性の強い取引事例より検証し、市場性を反映し得たものと思料する。収益価格は、現時点では投資額に
見合った賃料収入の確保が困難なことから低位に試算された。以上より、不動産市場の動向を総合的に勘案の上、実勢
をより反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けるとともに、代表標準地との均衡にも留意することにより、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-27                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    287,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[157.1]		 [100.0]
100		 190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    183,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍がほぼ収束したことにより、経済活
動は回復の動きを見せており、大分市商業地
の地価は上昇基調で推移している。


近隣地域のガソリンスタンドの解体撤去工事
が進捗している以外、特に大きな地域要因の
変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｒ２４
公
-7		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北13m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,500)
b 大分Ｓ２３
調
-7		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西14m市道、
南6m、角地
商業

(100,500)
c 大分Ｉ２３
調
-14		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 東20m市道、
中間画地
商業

(90,500)
d 大分Ａ２３
公
-14		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
西1m、角地
近商
駐車付置義務
(100,200)
e 大分Ｔ２２
調
-21		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南27m県道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
218,741  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
245,145 		 100
[ 117.3]
208,990 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
209,000 
b (　           ) 
97,720  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.0]
128,775 		 100
[  69.0]
186,630 
187,000 
c (　           ) 
112,275  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
126,746 		 100
[  65.8]
192,623 
193,000 
d (　           ) 
115,566  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
119,495 		 100
[  67.9]
175,987 
176,000 
e (　           ) 
119,889  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
139,604 		 100
[  72.8]
191,764 
192,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    193,000 円／㎡]  



大分 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,944,349 
9,612,060 
25,332,289 
22,602,300 
2,729,989 		 （　0.9490）
2,590,760 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     55,122,553 円　　　　（　     97,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 280.00 ＲＣ6 1,680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 100 ％   400 ％   400 ％   563 ㎡     20.4 m x   24.5 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階は事務所、３階以上は平均専有面積３６㎡の単身者向けの共同住宅を想定 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 地域の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
3,000 
672,000 		 6.0  4,032,000 
0.0  0 

 2～  		 事務所
280.00 
80.0 
224.00 
2,250 
504,000 		 3.0  1,512,000 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
280.00 
90.0 
252.00 
1,850 
466,200 		 0.0  0 
1.0  466,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,680.00 
86.7 
1,456.00 

3,040,800 		 5,544,000 
1,864,800 
⑨年額支払賃料      3,040,800 円　×　12ヶ月　＝　      36,489,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,489,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,995,968 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,453,632 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,544,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,005 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,864,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         439,712 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,944,349 円　　　　（　        62,068 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｓ２４公賃
　　　　-4		 2,160  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,906 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,890 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 大分Ｓ２４公賃
　　　　-5		 2,416  
(   2,416) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[130.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,858 
c 大分Ｍ２４公賃
　　　　-13		 2,085  
(   2,045) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,869 
大分 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,645,000 円  　　　　    329,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,744,960 円  　　　       37,449,600　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      849,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,714,200 円  　　　　    329,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       329,000 円  　　　　    329,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       329,000 円  　　　　    329,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,612,060 円　（　　　　　　        17,073 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 329,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   1,680.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,602,300 円  
（　　　　　        40,146 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,944,349 円      
②総費用 9,612,060 円      
③純収益　①－② 25,332,289 円      
④建物等に帰属する純収益 22,602,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,729,989 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,590,760 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,602 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,122,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      97,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市金池町三丁目３０９３番１
 3200000090209-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-6 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　此本　純也   TEL.
鑑定評価額 106,000,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市金池町３丁目３０９３番１
｢金池町３－１－６８｣		 ②地積
　(㎡)		 563  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,400)
台形
1:1.2		 事務所

ＲＣ4		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 南30m国道 水道、ガス、下水 大分

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層の店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 大分駅　東方

750m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
住宅付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層のオフィスビルやマンション等が建ち並んでおり、当面は現状を維持すると予測する。大分駅の徒歩圏内
にあり需要は堅調であるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     94,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心部のうち幹線道路沿線及びその周辺の商業地域一帯。需要者は、県内事業者のほか投資用不
動産を取り扱う県外資本の法人等が中心と想定される。同一需給圏内では大分駅を核とする商業圏が形成されており、
特に駅の徒歩圏内では良好な利便性を背景にマンション需要も高く、中心部の土地需要は高まっている。価格帯は規模
によりバラツキはあるが、概ね１㎡当たり１５～２０万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は中層の店舗、事務所兼共同住宅を想定して試算したが、建築資材や労務費の高騰等により建築費が高止まり
しており、投下資本に見合った賃料相場が形成されていないため低位に試算された。圏域内の取引は自用目的のものが
中心であり、実際に成立した取引事例を基に試算した比準価格は市場の実態を反映していると認められるため、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-27                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    287,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[163.2]		 [100.0]
100		 183,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    183,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大分市中心部では従来の店舗や事務所等の商
業需要に加えて、マンション需要が旺盛にな
っている。


新たな中高層ビルの建築等は無く、地域要因
に大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ａ２２
調
-21		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西30m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
b 大分Ａ２３
調
-3		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
c 大分Ｋ２２
調
-13		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東36m県道、
北5.3m、角地
商業
駐車付置義務
(100,500)
d 大分Ｈ２３
調
-16		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.2m道路、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
267,767  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  96.0]		 100
[  93.0]
313,714 		 100
[ 168.3]
186,402 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
186,000 
b (　           ) 
376,725  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
396,330 		 100
[ 195.0]
203,246 
203,000 
c (　           ) 
276,525  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
271,424 		 100
[ 144.2]
188,227 
188,000 
d (　           ) 
110,222  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
113,639 		 100
[  61.1]
185,989 
186,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +95.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    191,000 円／㎡]  



大分 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,470,471 
9,509,319 
24,961,152 
22,327,500 
2,633,652 		 （　0.9490）
2,499,336 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     53,177,362 円　　　　（　     94,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 280.00 ＲＣ6 1,680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 100 ％   400 ％   400 ％   563 ㎡     20.4 m x   24.5 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所の部分貸し、３階以上は２ＬＤＫ、平均専有面積約５０㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 地域の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
2,880 
645,120 		 5.0  3,225,600 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
280.00 
80.0 
224.00 
2,340 
524,160 		 4.0  2,096,640 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
280.00 
90.0 
252.00 
1,800 
453,600 		 0.0  0 
1.0  453,600 

 4～ 6		 住宅
280.00 
90.0 
252.00 
1,856 
467,712 		 0.0  0 
1.0  467,712 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,680.00 
86.7 
1,456.00 

3,026,016 		 5,322,240 
1,856,736 
⑨年額支払賃料      3,026,016 円　×　12ヶ月　＝　      36,312,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 賃貸保証契約を想定するため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,312,192 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,962,575 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,069,617 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,322,240 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,965 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,856,736 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         351,889 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,470,471 円　　　　（　        61,226 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｌ２４公賃
　　　　-8		 2,032  
(   1,999) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[106.2]
2,014 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,831 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 大分Ｌ２４公賃
　　　　-9		 2,445  
(   2,398) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[130.0]		 100
[106.8]
1,779 
c 大分Ｌ２４公賃
　　　　-10		 1,386  
(   1,357) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.8]		 100
[ 88.0]		 100
[102.5]
1,730 
大分 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,625,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,703,219 円  　　　       37,032,192　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      849,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,681,200 円  　　　　    325,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       325,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       325,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,509,319 円　（　　　　　　        16,890 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 325,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　   1,680.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,327,500 円  
（　　　　　        39,658 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,470,471 円      
②総費用 9,509,319 円      
③純収益　①－② 24,961,152 円      
④建物等に帰属する純収益 22,327,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,633,652 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,499,336 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,439 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,177,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      94,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市金池町三丁目３０９３番１
 3200000090209-0000
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備考